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自1998年开放住房个人按揭贷款之后,北京房地产市场顿然变得火热,个人购房比例节节上升。北京消费市场的包容性及吸纳能力,令任何看跌的预测都哑然失色,北京人不习惯按揭,现在不也习惯了吗?按揭购房比例高达80%;北京人不喜欢小户型?现在小户型不也火火地卖着……
专家的看法是,北京住宅消费非但没有过热,而是好戏刚刚开始,住宅消费将迎来又一个春天。
“中国地产十年论坛”特别报道
主持人:冯仑,万通集团董事局主席
冯仑:市场就像是大海,每个人看到的都是真实的,但每个人说出来的却是不一样的。我请每位来谈一下大家关心的北京,乃至中国的房地产市场是怎么样的,看看他们各自怎么判断这个事情。
潘石屹SOHO中国有限公司董事长
潘石屹:回想这十年,前几年和冯总一起过日子的时候,年纪比较小,最近几年因为自己出来单干,然后这个市场就是自己的饭碗,也还牵着好多员工的饭碗,所以比较在意。北京房地产市场,有两拔论调,一拨是看好,一拨是看跌。有一位市场大师说1997年的3月份北京的房地产市场一定要跌,并说如果不跌,我把我的头割下来放在桌子上,1997年、1998年、1999年,现在到2002年了,这个市场也没有往下跌。
最近,有一个投资银行叫摩根·士丹利,其中很受人尊重的一个经济分析师叫谢国忠,写了一篇文章叫“中国的房地产市场过热了吗?”不少人看了后说,人家“大摩”的分析师,说北京的房地产市场是有泡沫了,过热了。我挺担心,但看过文章后,实际上说过热和泡沫后面有问号,他也有点琢磨不准。所以我觉得市场是一个最不稳定的问题,我想说的一个观点是我们要怀着敬畏的心情面对市场,尤其是面对明天的市场。从历史上来看,如果有人所持观念特别执着,并非得要坚持,就会给人类带来灾难,一个是希特勒,一个是王安石。
黄世达利晖房地产公司总经理
黄世达:我觉得北京的房地产市场要从微观的角度来看,它不具有普遍性。很多公司不像香港那么成熟,行情变化很大,突然之间供应量很大,然后房价就掉,掉的很厉害。前几年的北京房地产市场,是一个不成熟的市场发展商如何引导起到很大作用。
香港的发展商来京,首先向你要一个规划图纸,并请建筑师、机电顾问、园林顾问,开始研究产品。他们先不看市场,不看怎么去引导这个市场,而先要做好这个产品,他认为做好产品就能做好市场,我想这是个误区。正像我们不会相信什么“大摩”的报告,因为他们不了解中国的情形,市场不成熟,在不成熟的市场要引导才会出现真正的需求,真正的房地产。
不过加入世贸组织以后,再过几年我想国内地产与其他发达地区的市场相比会缩小差距。1998年之前,我刚来北京,我的地产圈朋友都说北京人不做按揭,北京人不喜欢按揭,但是实际上,1998年之后北京90%的买房也是靠按揭;另外如“小户型”,不少人认为北京人就是大气,要大户型,不会要小户型,结果现在有的户型比我们香港还要小,15平方米、20平方米也在卖。这个市场与南方市场、香港市场是没有区别的,可能有一点文化的区别,但不会有太大的区别,因为人的基本需求还是一样的。
郭建豪香港置地首席代表
郭建豪:北京市场会出现泡沫?先看看香港,1997年时一个房子的转卖,最高峰时要倒手14次,才到用家手上。现在北京的房地产市场说泡沫为时尚早,因为实际上北京房地产是1997年第四个季度才慢慢形成个人购房为主的市场,像在香港那样的炒楼投机的情形还没有出现,这与二手房的金融政策和产权政策等方面的配套不成熟有关。我们投资的新城国际,在去年开盘以后,总共接待了5540家的投资银行基金,来自世界各地的,对中国市场的判断是非常乐观的。
北京,甚至是整个中国的不动产投资基金占全世界基金不足万分之一。目前,是因为政策瓶颈,因此欧洲房地产基金进不来,但当法规以及各方面配套比较成熟时,这个需求是非常庞大的。
陈劲松深圳世联董事长
陈劲松:那位说市场如果不跌他要跳楼的教授,估计他肯定不会跳。如果把买家细分之后,可以发现每一个细分市场的表现是不同的。中国房地产十年,走到今天,市场开始细分了,老百姓的要求也不一样了。
还有一个新的趋势是地产服务已经全国一体化了,设计甚至是国际一体化了,实际上中国目前开发商已经在全国范围内游动,包括中房网的资金,投资全部一体化,购房者没有户籍的界限,这表明我们的房地产市场是一个区域垄断性最小的市场。包括像联想、像万科,以及如国外的公司IBM在全国性的布局开始出现。这种一体化的产业格局将对北京高端市场产生不可估量的推动作用。
林洁伟业顾问总经理
林洁:说北京的市场和香港市场相比较,除了成熟度不一样以外,我觉得还有一个差异,就是市场的封闭性不一样。相比而言在深圳或者在香港,其市场系统的封闭性是比较好的,所以做市场测算和分析,预测结果应该是比较准确的。但是像北京这种大城市,它的封闭性相对来说比较弱,在研究市场时,可能不一定需要知道市场到底是什么,可能更重要的一点是说知道市场的差异到底在哪儿。
此外,面对市场到底是一个什么样的态度,我认为那还不光是简单的技术性的问题,在北京单纯地迎合,单纯地复制,单纯地拷贝别人做的东西,是行不通的。只有创新,或者给这个市场以新的引导,引导出一个新的需求,才能赢得市场。
最后一点,我们应该非常关注市场变化的拐点。这种拐点是作为发展商最感兴趣的,因为往往在拐点出现的时候,才能有获利的可能。
黎明楷中原(中国)董事总经理
黎明楷:我以前听过一句话,“上帝要你死亡,必先让你疯狂”。如果你去到每一个地方,你旁边所有朋友都说买楼,每天回家老婆都跟你说要炒楼,这样你就要担心了。
北京好多人在担心地产泡沫,因为供应量大。其实在北京这么一个国际化的城市,你不能光是算北京的需求,而且还不能光算老百姓的居住需求,除了用家以外,还有投资者。
海外的基金正瞄准中国,中国基金市场非常庞大。北京供应量虽大,但当北京火起来,就可能会吸引深圳、广州,甚至乌鲁木齐、内蒙古的基金。到那个时间,本地需求量虽然是支撑不了,但是外来的需求一样会把你的市场撑下去。
到目前的情况,我还看不到北京的疯狂,相比以前海南岛那种炒地、炒房,全面皆炒的情形,其实还有很大距离。从这个角度看,我认为现在说出现泡沫有点过虑了。
冯仑:现在北京确实没有到疯狂的地步,当年在海南是人人都炒楼,我们公司一个做饭的厨师,最后独立出来炒一栋楼,赚了钱出国了,北京现在还没这个事。另外,黎总讲了一个悖论,即很多人都在讲市场,实际上讲的都是供应,没有讲需求。但是需求大家又都承认算不准,你既然承认算不准的,而供应量是可以算准的,你怎么能知道它热和不热呢?如果你知道它热就意味着你要需求能算出来,你要说市场不热也必须要算准这个需求,但问题在于需求测不准,因此说热和不热都很难从逻辑上来得到证明的。
我又想到华尔街投资家们所讲的:“市场的心”,究竟市场靠什么来维系,有一种观点就是靠“市场的心”,靠人心来维系,大家都说它好它就好,说不好它就不好,所以市场是靠人心聚起来的。