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一、商铺投资现状
1、商铺投资的目的
买家投资购买商业用房的目的大致可分为两类:一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭形式支付房款,目前银行可对购买商业用房提供个人6成10年,法人7成8年的按揭。另有以店铺转租形式赚取差价进行投资的形式也应被列入这一类商铺投资的范畴;另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题,银行储蓄不但不能保值甚至可能是贬值,而风险较大的股票、债券、期货又使中小投资者望而怯步,相比较而言,商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外,也有相当一些自营性质的经营商,为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。无论是以上何种投资目的,可以看出投资者对购买商铺这种投资形式持认可态度。
2、商铺投资的方向
根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为:纯商业区店铺(如:王府井、西单、东单等)、办公楼底商(远洋大厦、中证大厦、数码大厦等)、住宅底商(现代城、风林绿洲、似海怡家等)。从某种程度上看投资者对商铺类型的选择反映了投资市场的动态。纯商业区内的店铺虽然突显其租售容易、投资回报率高、回收年限短等优势,但无法提供银行按揭使得前期投入过大,这使得一般的中小投资者势必将承受过大的财务压力。再加之纯商业区的店铺多为二手或三手店铺,价格中的“水分”大。投资者可运作的空间十分有限。而从近几年内办公楼和住宅底商的抢手现象可以看出投资者的投资重心已有所偏移。有突出表现的住宅底商市场则更能说明问题,价格较其他形式底商低廉给小投资者以参与的机会,拥有固定的消费人群、经营稳定、投资风险小等优势都是促成住宅底商市场火爆的因素。较之纯商业区激烈的竞争,住宅底商的投资策略更偏重于稳扎稳打。
3、区域商业特点
北京各区域内的商业项目在市场定位、销售策略、售价等方面均存在不同特点,下面将选取极具代表性的几个地区加以分析:
1)位于王府井、西单、隆福大厦等传统商业区以及广安大街等新兴商业区的店铺价格高居各类店铺之榜首,且继续呈稳中有升的走势。随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街”的改造,大面积商铺将被推出。而另有报道说王府井将兴建规模达数十万平米的地下商城,届时可将丹耀大厦、新东安市场等商业物业连通起来。据了解,目前位于王府井、东单的部分店铺已被小投资商或投资公司以一次性买断或租赁所垄断,以转手出租或出售的形式获取利润;
2)分别以商务、金融证券和高科技为概念的朝阳CBD、金融街和中关村地区的写字楼和住宅底商最为抢眼。但由于过分的强调办公功能和地区主题的特点,金融街和中关村的写字楼底商多被银行、证券和电子市场等行业占领,这也成为此类地区租金售价居高不下的原因之一,而由此导致了地区内经营品种的单一。相比较而言,CBD区域内则呈现各行业百花齐放的现象,理想的商业氛围更加受到投资商和经营商的认可。特别是以出售产权为模式的现代城底商的推出引起了市场的强烈反响,使开发商们切身体会到朝阳CBD地区的商业前景。据了解,到2008年为止以出售为模式的商业物业供应量相当可观,将弥补区域内只租不售的单调局面,成为近年内的投资热点;
附:各区域商业项目售价参考
商业区底商--------------------------------------------------------------------------------城区 位置 项目 商业面积(建筑平米)/楼层 售价(人民币元/建筑平米)--------------------------------------------------------------------------------东城 王府井 街面店 约400 40,000 东城 隆福寺附近 商场 10,000 21,000—42,000 崇文 广安大街 商场 300,000 17,000-43,000 --------------------------------------------------------------------------------
写字楼底商--------------------------------------------------------------------------------城区 位置 项目 商业面积(建筑平米)/楼层 售价(人民币元/建筑平米)--------------------------------------------------------------------------------西城 复兴门 远洋大厦 4,000 30,000 西城 阜成门 国润大厦 600 12,600 海淀 西北三环与白颐路 数码大厦 240/首层 25,000
交汇处 海淀 四道口 国兴大厦 600/首层 均价12,000 朝阳 北三环边 浙江大厦 13,900 10,000—27,000 朝阳 东四环 住邦2000 约5,600 16,000—19,800 --------------------------------------------------------------------------------
住宅底商--------------------------------------------------------------------------------城区 位置 项目 商业面积(建筑平米)/楼层 售价(人民币元/建筑平米)--------------------------------------------------------------------------------朝阳 大北窑 现代城 20,000/首层+地上二层 20,000—23,000 朝阳 亚运村 风林绿洲 5,000 14,000—23,000 朝阳 芍药居 旭风苑 4,000 9,200 海淀 国兴大厦 四道口 20,000 14,000 东城 安定门外 柳源居 约1,000 12,500 宣武 广安门 朗琴园 约4,000/首层 14,000 崇文 广安大街 金帝世家 50,000 18,000—20,000 --------------------------------------------------------------------------------
3)亚运村地区生活气息浓厚,被称为中心居住区(CLD)。以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围,并且规模正在日益壮大。当北京被宣布为2008年奥运会的主办城市后,住宅项目的开发商立即做出反映——顺势提价,一度出现了此地区住宅的抢购现象。而与此现象不同的是:商业项目的业主均保持沉默,纵使投资商如何热情,他们却停止了对外租售甚至是报价。原因很简单:现有的商铺面积已是重金难求,应如何抓住这一机遇使价格达到更理想的水平令开发商慎之又慎;
4)南城近两年内的表现格外突出,此前令投资商止步不前的破旧形象目前正以惊人的速度发生着重大变革。众所周知,居民小区是滋养商业最好的“温床”,由广安大街改造所带动的各危改小区的兴建不仅改善了当地居民的居住环境,同时也吸引了相当一批北京其他城区的居民来此定居。消费能力大大提高。再加之政府“发展南城,建设南城”的政策导向作用,使得更多投资商聚焦南城。继北京大都市街推出出售产权形式的商业店铺后,又有金帝世家、世贸商城(木樨园)等项目问世或在规划中。在价格方面南城的店铺丝毫不逊色于东、西和北部城区,每平米建筑面积的价格可达到人民币15,000—23,OOO元。
二、投资前景分析
1、供应
从目前商业发展的趋势来看,住宅、写字楼底商供应量正处于猛增势头。朝阳CBD的财富中心、金地大厦、万达大厦等综合性物业2007年前均有大面积底商推出。以出售产权为模式的商业物业在朝阳CBD相对匮乏,而这些楼盘的面市必将牵动投资重心的偏移。金宝街、东单“银街”改造、信远大厦、光彩事业发展中心等在建项目将是东城区的大动作,届时王府井、东单的商业街区将连成一片,是较成规模之“商业航母”。与此同时,西城区、海淀区仍主要以出售物业为运作模式,分别突出金融和电子类的主导行业,写字楼的出售和小摊位的租售将占据市场主流。金融街的富凯大厦(总面积1,800平米建筑面积,人民币24,OOO元/平米建面)、中证大厦(总面积8,000平米建筑面积,人民币24,000元/平米建面)以及中关村的中关村科技贸易大厦(摊位售价均价:人民币33,000元/平米建面)等为具有代表性的物业。
市场动态
北京自2003年起将正式启动奥运工程,一级土地开发的投资额将近百亿元,政府将大力兴建与奥运会相关的各项基础设施。特别应注意的是交通条件的改善所带来的周边房地产项目的兴建。这些项目多以住宅项目为主,住宅小区在聚敛了人气的同时也形成了商圈,为发展商业创造了难得的机会。近年来虽然住宅小区不断增多,但配套商业设施却明显不足,如本市大型住宅社区望京、天通苑在此方面就有所欠缺。随着住宅项目更加人性化设计,商业配套将越来越成为项目不可或缺的一部分。
北京几个大规模的商业区正在筹备当中,其中一个是位于朝阳门外昆泰集团的“北京第三商业大道”(东大桥至呼家楼商业区),将形成以蓝岛大厦为龙头,集写字楼、会所、公寓、高档酒店等商业设施为一体的多功能、高品质的现代化商业大道。按计划此21万平米的商业区将用3年左右的时间完成,届时必定为市场带来不小的冲击。另一个是中关村西区的“中关村Shopping Mai厂”,总面积60万平米,此项目旨在弥补目前中关村地区商业的欠缺,定位中高档次以适合更多购买力强的消费人群的需求。此外还有位于北京经济技术开发区的总建面约43万平米的“北京Mall”,新燕莎集团以及西单友谊集团正在规划的方庄和西四环的商业项目。由此可见,北京的商业格局正在逐渐向大规模、多功能的购物商城推进,位置也向三环、四环以外方向延伸。
2、需求
从市场现状看,中小投资者异军突起,对商铺的投资热情绝不逊色于大规模投资的买家,由此带动了小型底商需求量的增加。需求的区域主要集中在人流量大,交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。从城区看,朝阳区的东三环和亚运村地区普遍成为投资者的投资目标。其次是海淀区,商业用房最大需求量体现在对小型摊位的需求上,投资者多为从事电子类产品的商户。但由于中关村过度开发电子类市场,竞争正在日益加剧。这让一些业内人士深感忧虑,现在表面还火爆的市场实际上已到了饱和的边缘,然而还有几个定位为电子市场的项目处于在建之中。此类投资商能有多大“胃口”来消化中关村这块蛋糕将是值得开发商们认真考虑的问题。
市场动态
部分经营商逐渐从只租不买的经营模式转变为租买并举的模式。如:麦当劳、肯德基、必胜客等西式快餐已不再单纯地延续传统的租赁或合作策略,目前北京乃至全国均有其投资购买之物业,品牌效应令自身物业及周边物业均有一定程度的升值效果。此外还有如百安居(B&Q)、TESCO超市等外资企业对投资建店也极有兴趣,购买面积可达15,000—20,000平米。再如雪亮眼镜、上海华联、金飞鸿等国内企业为降低公司成本,适应公司长足发展亦可选择购买店铺的策略。另有一些如荣昌洗衣、金象大药房、名典咖啡等以加盟形式拓展业务的商户在此方面则表现得十分灵活,加盟商可根据自己的经济实力和经营策略选择投资方式。经营商在选择店铺投资方面较投资商更加慎重,通常需经过较长时间的前期调研和数据分析。但他们的品牌形象、营运经验和资金实力对发展商而言可完全信赖,而品牌和利润又是很多开发商力求二者兼得的效果。很显然,这些经营商的参与为投资市场注入了新的动力。
商铺投资的热点主要在于它长期稳定的高回报,这一热点促使投资商和开发商不断寻求着最佳结合点。在此方面开发商的确做出了很多努力,目前市场上商业物业在质量方面较以前已有了显著的改善,开发商尽力做到自家产品与市场需求紧密挂钩,力求尽善尽美。而投资商也在紧跟热点,从几个商业物业热销的场面已不难看出投资商对商业投资的热情高、意识强。但与投资商铺的热点同时存在的是难点,开发商和投资商投资商铺的成功与否很大程度上取决于他们能否突破难点,谁的抗风险能力和把握市场规律的能力强,谁的投资将获得成功。然而,令人可喜的是:在买卖双方积极应对考验、完善自己的同时势必使得商业市场更加成熟和进步。