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从1992年至今,中国地产业已经整整发展了10个年头。10个春秋,改变了百姓的生活居所,也把中国推向了世界地产巨变速度之首。
8月26日至27日,由北京现代商报主办的“地产十年论坛”活动在北京召开。中房协会副会长兼秘书长顾云昌、中国住宅商会会长聂梅生、前北京规划设计院院长柯焕章、中城房网轮值主席冯仑、中住联轮值主席卢铿、中国建筑院设计师开彦,以及著名经济学家樊刚、张维迎和国内知名开发商参加了论坛,并就中国地产10年的文化、建筑、资本等问题进行了深入的探讨。本报记者赴会采访,并将在本报房地产专刊陆续推出相关报道。
会上,顾云昌回顾分析了中国房地产10年格局的演变,并对未来10年中国地产业的发展作了展望。
2002-2012
用科技和服务再盖十年房
展望后10年,顾云昌预测,如果中国的地产业坚持健康有效地发展,那么今后的市场,销售量将会等于需求量和竣工量。市场交易更加规范,一手房、二手房、租赁房将会产生互动,房地产业将从重要产业的地位提升到支柱产业的地位。
二级市场要充分开放
住宅市场的主要消费人群并非经济能力卓越的高收入人群,更多的中低收入家庭买不起高档楼盘,甚至买不起新楼。在此情况下,通过大量开放住宅市场,形成一手房、二手房和租赁房市场的连动,是今后地产市场发展的重要方向。
二级市场的开放已经开始成为地产市场的重要部分。据了解,上海、沈阳和南京的二手房市场非常活跃,南京的二手房交易甚至已经超过了一手房的交易。随着市场的细分,产品要做出差异性,使市场需求得到更大的满足,加深产品结构的合理化。
二级市场开放到位,就需要金融支持的到位。顾云昌说,现在货币化分配的政策正在大力地推动,而且贫困户有望拿到住房的补贴,经济适用房的住房政策也在不断规范。
市场将走入微利时代
要使住宅结构更加合理化,产品的结构更加合理化,楼市就必须面向普通百姓。顾云昌说,今天的楼市,高收入者和中高收入者的住房购买需求在不断得到满足,而中等收入家庭的购房需求却在被忽视。今后地产市场的任务之一就是要打破这种中低价格楼盘供不应求的局面,要发展好的大众产品。
顾云昌强调,在楼盘价格逐步经济化的同时,也不能忽略住宅质量的优化和现代化。他说,住宅产业的现代化,一方面要进一步优化住区和楼盘的规划设计,使功能、环境进一步达到现在居住者要求,突出舒适性、健康性和文化性。总之,后10年的中国地产市场,产品会更加丰富、品质会更加好、性能价格比也会更加合理。当然,这也可能使市场进入微利时代。
行业服务支撑房屋产品
发展房地产业,就要发展房地产服务业。房地产服务业可以分为中介经济业和物业管理业。服务也是产品,这种服务产品有中介经济的服务,有物业管理的服务,有金融部分的服务,还有法律方面的服务。顾云昌说,国家有关部门正在提出来怎么样规范房地产市场,同时提倡一条龙的服务。据了解,广东已经提出房地产交易中的律师代理制度。
顾云昌认为,中国房地产业今后的发展主要取决于两个创新。一个是制度创新,一个是科技的创新。顾云昌认为,如果说过去10年主要是靠制度创新开拓了市场,发展了房地产业,那么今后10年的地产业,在进一步加快制度改革的同时,应将重点放在科技开拓方面。