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当今房地产市场竞争的日趋激烈,从众多的房地产广告中即可见一斑。随着各种房地产项目的出现,各种专业、半专业,甚至是自创的“术语”不断涌现,各种美好的承诺也不断出现在开发商的各种宣传资料和广告当中,什么“距国贸中心10分钟车程”、“绿化率达40%以上”、“小学、中学、邮局、超市一应俱全”等,让消费者看得眼花缭乱。但是在签订正式的房地产买卖合同时,购房者或是认为已经有广告为证,无需再列入买卖合同多此一举,或是让开发商三言两语的交代蒙混了事,广告中的承诺不列入房产买卖合同似乎也是一件约定俗成的事情。殊不知,这样的做法很可能将导致购房者与开发商之间的纠纷。
1、广告和宣传资料对客户买房有影响
在房地产销售中,广告和销售宣传资料对购房者起着非常重要的作用。尤其是在预售阶段,购房者将要购买的房产有的仅是在建工程,或干脆在地基施工过程中。设计精美、绘声绘色、充满想象力的广告会使人充满憧憬。毫无疑问,广告在吸引人们购房乃至最终达成交易的过程中起到了举足轻重的作用。针对当前房地产广告中水分偏多的情况,建设部于2001年4月4日公布的《商品房销售管理办法》(以下简称《销售管理办法》)中第14条明确规定:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》(以下简称《广告法》)和《房地产广告发布暂行规定》(以下简称《房地产广告规定》)等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确”。
2、广告就是开发商的承诺
《销售管理办法》第15条规定:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这就意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务,如果开发商在销售合同中未列明其在房地产广告中所广而告知的条件,开发商就要承担一定的责任。而且购房者凭《销售管理办法》之相关条款,有权利要求开发商将广告中的主要条件列入房屋买卖合同中。
在许多种情况下,开发商在商品房销售广告中承诺的条件较多,而在实际签订合同中,开发商又借口广告仅是宣传而已,以广告不是合同的一部分为借口,并不将广告中所宣传的许多条件写在合同中。在签订合同后或在交房时,购房者以宣传资料或广告为依据向开发商要求兑现有关承诺时,开发商又借口广告仅是广告,双方又都没签字,以构不成对其约束力为由而推脱责任。
《销售管理办法》已经为广大购房者提供了法律依据,即购房者有权利要求开发商将其在广告中宣传的主要条件写在合同中,而开发商也有义务在合同中承诺广告中的主要条件。
广告实际上就是开发商的承诺,而合同则是把这种承诺进一步落实到双方签订的契约中。
3、对虚假广告开发商要承担法律责任
在房地产市场的交易中,许多案例表明由于虚假广告而导致房地产交易中的法律诉讼。那么开发商对于虚假广告要不要承担责任和承担什么样的责任,则是广大购房者都比较关心的话题。
所谓虚假广告实际上是广告主不准备真正兑现,而是仅以此作为一种商业手段而达到其营利目的所做的不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传。
“虚”是指不真实或夸大其词,不负责任的诱导。例如称某某地方到某某地方乘车10分钟,这种概念相当模糊。又例如称某区域的商品房质量属第一流或建筑材料是高级产品等,都属于虚假的或不准确的广告词。至于“假”即是指不真实的或根本就不存在的,或者干脆就是开发商为了纯粹商业目的而做的欺骗游戏。通过这些不真实的虚假广告,误导某些购房者购买其出售的商品房,这实质上就是一种不诚实的交易行为,对于同行来说是一种不正当的竞争行为,对于买家来说,开发商违反了《民法》中的诚实信用原则。
借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商,实际上是对购房者的利益实施了一种侵权行为。购房者可以以虚假广告为证据,以自己受误导为事实,以自己由于受误导而付出资金购买了广告中所宣传的商品房而没有购买其他更好的商品房所遭受的损失为内容,通过法律诉讼手段要求开发商予以赔偿或退房等。
在这一民事法律关系中,侵权一方要返还不当得利,并对被侵权方的损失予以赔偿。所以如果开发商发布虚假广告是要最终承担法律责任的,在这一点上法律责任是十分明显的。
4、法院对虚假广告审理越来越严
近年来,随着购房者对居住环境要求的提高和法律意识的增强,广告或宣传资料中出现的各种承诺在最后交付的房屋中未能兑现时,有越来越多的业主与开发商打起了官司,有关广告和宣传资料中的承诺不能兑现而引起的纠纷成为房地产纠纷中的一个新热点。通过研究目前法院和仲裁机构对此类案件的审理结果不难发现,一个大的趋势就是对开发商进行广告和宣传的要求日益趋于严格,即:对于开发商在广告和宣传资料中明示的事项通常要求开发商能够按照承诺兑现,如果不能,可以在事后补救的,一般会责令开发商进行补救、完成承诺;如果已经客观不能的,则会要求开发商对购房者的损失进行一定的补偿。
实际上,这种趋势的出现也是不难理解的。首先,遵循《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)的规定,“诚实信用”是每一个交易的当事人应当信守的基本原则,既然已经作出了承诺,就应当实际履行,未能履行的一方必将受到法律的制裁。再者,依照《广告法》的有关规定,广告必须是真实、合法的,发布广告的广告主必须对广告的真实性负责,如果广告不真实对他人造成损害的,广告主须承担法律责任。房地产广告也是广告的一种,同样要遵守国家有关广告的法律规定。因此,开发商在作出虚假广告后理当承担法律责任。