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近年来,大户型走势一直不大如意,开发商不大愿意在大户型(一般指130平方米一套的普通住房,别墅除外)上动脑筋,主要原因可能是地块有限、城区地价太高,每套住房的价格30万元以上,市场难以接受,“这一局面很快就会被沙河工程以及年底将交付使用的‘五路一桥’快速路网逐一打破!”
道路成全了大户型
沙河的治理,“五路一桥”工程的竣工,标志着成都市正以几何级速度向外扩张,蓉城楼市的市场格局将被重新定位。商用型的、豪华型的、三代同堂式的大户型将重新走俏。今年成都市城市向东向南发展驶入快车道:耗资20亿的成都沙河综合整治工程正如火如荼地展开。沙河全长22公里,通过整治将形成至少2.95平方公里可开发地块。专家分析这些“金地块”多半是大户型诞生的土壤。改变成都城市格局的“五路一桥”工程马上就要竣工,其中长51公里的三环路预计今年10月5日全线正式通车,构建新城东的老成渝路、成龙路、成洛路等城市主干道也即将通车。按规划,以三环路为主线将形成170平方公里的城市新区,目前部分新区已完成城市设计;而老成渝路、成龙路、成洛路构成的天地更为广阔,将把龙泉和成都市区的大片丘陵台地变成城区,仅以城东副中心为中心就可形成76平方公里的城市新城区,其规划范围是:沙河、成仁路以东,牛龙路、成南高速以南,外环路以西,成龙路以北,占地76平方公里,其中城市建设用地62平方公里,规划居住人口74万人,人均城市建设用地为84.61平方米。大户型的春天目前成都市最大的一个通过拆迁安置为主体的小区已在这一带首期圈地2000亩。“这相当于在中心城与龙泉驿间再造了一个新城市,为大户型提供了广泛的空间。”由于城东建筑将依托丘陵台地因地“造型”,所以业内人士认为,一种适合两代人同住的“连体式”户型将可能在这里兴起。可以说这是真正的“两代居”。这一切表明“成都大家庭户型肯定要走俏!”
成都市规划院有关人士指着正在规划的一个大型小区告诉记者,城市外围空间越大,大户型就越有规划条件,价格才会接近市场接受价。另外,房改后成都市居民家庭拥有自有产权房(包括原有的私房、购买公房及商品房)的比例达到了60%,这表明城市住房正在从生存型向舒适型转变。大户型的春天已来临。经典是主流这个论断在成都市城东已初露端倪。在经历了SOHO、小户追捧之风后,户型设计上有所突破,经典大户型仍占住宅市场主流。据调查显示,消费者购买房屋时考虑的主要因素除了价格与地段以外,考虑最多的就是户型结构。本月中旬开盘的时代100为一梯两户、南北通透、户户景观、私密性极佳的板式住宅,不仅在户型上有绝对的优势,而且在设备、建材、智能化等方面都有了质的飞跃,同时利用音乐广场的府河风景,可以说是当今成都房地产板式住宅的典范。地处城南二环路外紫荆小区的新绿季节·轩筑,其跃复式百变户型具有跃复式三层空间,并拥有私家空中花园,加上城南成熟配套及适当的价位在开盘后也受到购房者的青睐。
记者观察
虽然不少开发商还对大户型表示疑虑和不屑,却有不少策划人和代理商对大户型情有独钟。专家告诫说,大户型设计一定要进行市场调查,要根据目标顾客的需要进行设计。成都市建筑设计院某设计师说,“成都市的住宅开始不断更新和升级。大户型,就是下一步的市场大方向,也是再次激发住宅消费的突破口。”该设计师认为,大户型多分布在新城区,这是土地价格和政府调控所致。大户型市场在哪?一份为户型结构的市场调研报告称,大户型主要有享受型、孝心型、“商用”型。享受型目前有“大户人家、都市物业”思想的情况十分普遍。
作为别墅类型之一的休闲度假别墅,在经历了上世纪80年代末90年代初的火爆和1997年短暂的兴旺之后,近两年又处于沉寂状态,价格自1993年以来也一直呈下滑趋势。度假别墅作为极少数人的消费品,市场容量十分有限,目前积压较重,但业内人士认为,别墅积压较重并非开发过剩,而是缺乏适销对路的优质产品。度假别墅市场存在着巨大的开发潜力。
商用型一些外地企业买来当办事处,大户型即可办公又可居住。目前,不少大户型缺乏准确的市场调研,就难免走入策划盲区。户型大小能决定项目生死,在这个市场不断被刷新和发掘的城市,检验的惟一标准是品质优劣,而这个“品质”,自然包括了开发商对市场的洞察力和把握能力,户型结构要更加趋于合理实用。好的住宅户型布局要充分考虑到居者的便利和舒适,户内设计要有静区(私秘区)、动区之分;要考虑房主与孩子、与老人,甚至与佣人的住区相对独立;大户型必须要有双卫,厨、厕面积要与户型面积相对应;低窗、外飘窗、落地窗设计将被大量采用,既要满足室内大面积采光的需要,也要创造好的居住景观。孝心型记者最近从一些楼盘销售情况看到,部分地段特别是郊区,设计人性化的大户型又再开始受市场追捧。城东某小区推出的大户型,其中正对泳池的最大一套单位有客厅、饭厅、家庭厅,加上两个套房和两个小房,既能满足家人的居住需要,平时招待客人也有场所,虽然总价百万元以上,但很受买家欢迎。
重新走俏的大户型并非只是纯粹的面积够大,而是功能合理分区,一家人联系更紧密,又不会互相干扰,并且地段都比较好,景观也往往是全栋楼里最靓的。买家对这种房子的保值前景较有信心。而购买这类大户型的买家本地人不多,多是已有一定事业基础的成功人士。一些大小户型中间以花园平台相连,十分受三代同堂的家庭欢迎。老两口住在小户型那边,三口之家住大户型的一边,互相照顾方便,又划出了私人空间。花园平台成为合家共享天伦之乐的场所,而两套加起来的售价也只在四五十万元左右,吸引了不少居民购买。合理分区私密性紧密性并存。三代同堂情况在二次置业者中并不少见,在采访中,记者也遇到过一些老人与子女购买同一楼盘的单位,以方便照顾孙儿的情况。不过针对这种大家庭的户型以往比较少见,他们大多只能购买相连的单位,觉得联系并不紧密。而一些大单位虽然面积够大,但却没有照顾到家庭成员彼此之间的私密性,生活起来难免不便。