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判断一份购房合同是否有效,要依据我国的相关法律规定。只要在符合法律规定的前提之下签订合同,不管是否经过公证,合同都会有效,并且受到法律的保护。在这里,我们所说的符合法律规定包括:签订合同的主体合法、签订合同的内容合法、签订合同的形式合法以及签订合同后履行相应的法定手续。针对于在北京购买内销商品房所签订的购房合同而言,对其适用的法律、法规有《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市内销商品房管理暂行规定》等。
一份合法有效的购房合同首先要求签订合同的双方符合法律规定。购房合同中的销售方应该是房地产项目的开发企业,而不是其他组织或个人。在实践中,有许多房地产项目的销售方是中介公司或其他组织(如:××村等),他们的这种销售行为违反我国房地产法的有关规定,购房者与其签订的购房合同肯定是无效的。
对于购房人而言,投入巨大的资金购房就意味着面临巨大的风险。为切实保护购房者的合法权益,促进房地产业健康发展,我国的房地产法对房地产开发商的开发销售行为作出了许多具体的规定。如《北京市内销商品房管理暂行规定》中就规定:商品房内销实行许可证制度。房地产开发企业内销商品房,须向北京市房地产管理局申请登记,取得《北京市商品房销售许可证》后,方可销售。这就是买房时要看销售方是否有《销售许可证》的法律依据。
房地产开发商只有经过政府主管部门严格审查,满足相关条件,才有可能获得《销售许可证》,也才可能进行商品房的销售与购房者签订购房合同。在此前提下签订的购房合同中,应当对房地产开发商的销售行为合法性予以阐述,并且对合同中其他内容条款也要依法约定(比如质量保修条款等)。实践中,为便于监督管理,北京市房地局要求商品房的预售、销售,买卖双方应签订市房地局统一印制的《北京市内销商品房预售契约》或《北京市内销商品房买卖契约》。
在上述两份格式契约中,已经对商品房买卖过程中所需要约定的法定内容进行了约定,买卖双方只要对于一些非法定内容进行约定即可。不签订格式契约的商品房买卖合同违反了上述规定,所以这种合同肯定是无效的。再次,商品房预售合同的生效不是以合同的签订为生效条件的,而是要履行相关手续后,才能生效。
所谓公证指国家公证机关根据当事人的申请、依法证明法律行为,有法律意义的文书和事实的真实性、合法性。《北京市内销商品房管理暂行规定》第十一条中规定:买卖双方签订的契约,可以办理公证。通过此规定,可以看出,在商品房买卖过程中,对于合同的公证,我们采取的是自愿原则。也就是说,买卖双方可以对所签的合同进地公证,也可以不公证,不管公证与否都不影响合同的效力。现在,在购房人当中,流行着这样一种错误的认识:认为只要经过公证的购房合同就肯定是有效的,其实不然。在实践中,就有许多经过公证的购房合同被认定为无效合同。