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很多购房者在购买商品房时,开发商都要求购房者先签订房屋认购书,其中往往约定:受买人交付定金(一般是一万元或二万元)并于某年某月某日前(一般是认购书签订后7日或者10日),到出卖人处签订商品房买卖合同。如不能签订该买卖合同,出卖人在期满时不再保留该房号并且定金不予退还。
认购书签订后,购房者在约定的期限内顺利地与开发商签订商品房买卖合同(下称主合同),定金一般充作购房款,双方无争议。但是,现实中往往存在这种情况:购房者在约定的期限内去开发商处就主合同条款进行协商、谈判,由于种种原因最后无法达成一致意见,主合同无法签成。这时,开发商依据认购书的约定,不退还购房者的定金。而购房者则认为:并非我不去签订主合同,而是开发商对购房者的正当要求不予采纳才无法签成主合同。双方各执一词,纠纷遂起,有的为此而打官司。
我在这里不去评价购房者和开发商的上述两种说法的是非曲直,我想提醒购房者的是:开发商要求签订认购书这一程序,在法律上没有明确的依据。目前,规范商品房买卖的主要的直接依据是建设部颁布的《商品房销售管理办法》,其中的第16条规定:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”并没有规定签订认购书是商品房买卖的必经程序;其他法律和行政法规中对此也没有强制性规定。因此,从法律上看,完全可以不签认购书;只要购房者认准了商品房,可以直接与开发商签订主合同。
不签认购书、直接签订主合同的优点是:
1、可以不必预先交纳一笔认购金(或者定金),不存在定金被开发商扣住不还的风险;
2、可以对拟购买的小区项目和商品房进行更从容的考察、比较、选择,而不必担心在某一天之前必须毫无选择地购买所认购的商品房;
3、在确定了特定的购买意向后,与开发商就主合同进行协商、谈判时会处于相对有利的地位,而不致于签订了认购书就被迫接受开发商事先拟订的主合同;等等。
这种做法的缺点是:当购房者确实看中了某一套商品房时,有可能因为没有交纳定金而被开发商出售给其他购房者。
但是,现在大部分楼盘都有比较充足的房源,购房者一般不会因为一、二周的时间差就失去购买中意房的机会。而且,只要购房者对拟购买的项目和具体楼层、房号已经确定下来,接下来的工作就是协商、谈判、签订主合同和补充协议,可以不必花上一二周时间。因此,直接签订主合同的缺点几乎忽略。
当然,如果拟购的商品房属于热销楼盘,那就可能需要签认购书、交定金了。
购买商品房,对每个购房者来说都不是小事。在签订主合同之前无论是否签订认购书,都一定要对项目的合法性、产权证的办理、房屋质量、小区环境等诸多事项综合考虑,并与开发商进行全面、细致的谈判,最终落实到主合同和补充协议中。