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——读王石《住宅超前消费应引起重视》有感
读《中国楼市》9月4日王石先生《住宅超前消费应引起重视》一文,颇有感触。本人非常赞同“住宅超前消费”是当前中国房地产市场值得关注的现象这一观点。作为当今最具影响力的开发商之一,王石先生坦言这种观点,表现出他的开明与远见,令人钦佩。
“住宅超前消费”的现象,从—个侧面反映了我国房地产市场的不成熟,这种现象的继续存在与发展,必将影响到国家住房供应能力的有效性和持久性,也不利于房地产市场的健康发展。这种现象的负面影响早已显现出来,最突出的是影响了城市中、低收入家庭的购房能力,限制了他们早日实现改善住房条件的可能性,不断拉大城市居民住房条件的差距。
但是,王石先生可能是出于强调问题的某一方面,而把“超前消费现象”局限在住宅面积标准上,使文章的观点不够完整,给人有“片面性”的感觉。而把“地价低”作为产生面积上超前消费的原因之一,虽然有一定的根据和道理,但不全面。若不更深入地分析其他的原因,可能会对这一问题产生片面的理解。
关于住宅超前消费
王石先生就当前一些城市商品房的面积水平与居民经济能力的不相适应所作的分析是有说服力的,以此得出的“住宅超前消费”的论断也是顺理成章的。但是,当前我国的住宅超前消费并不只是表现在面积标准一个方面,至少还可以罗列出其他的几个问题。如:盲目追求过高的“档次”、追求奢华;对住宅与住区过分的包装,追求华而不实的“效果”;不必要地采用某些高档建材、设备或过早地采用近期难以发挥实际效用的高科技设施等等。
所谓住宅超前消费,最根本的问题在于“不合理”,在于存在严重的浪费现象。这有别于那种利用贷款购房的“合理超前消费”。而上述住宅超前消费的不合理之处在于:
浪费土地资源。盲目扩大住宅面积标准,人均住房面积所占用的土地必然增大,这种状态不适合我国国情,不符合国策。
加大购房者的经济负担。这对于中、低收入家庭,无疑是限制了他们的购房能力,延缓了他们改善居住条件的时间。这种现象尽人皆知,其对社会的不良影响也是不言自明的。
浪费材料资源和增加能源的消耗。
不合理、不必要的增加居住生活中的能源消耗。
诚然,上述“不合理”现象最主要的是盲目扩大住宅面积引起的,面积的浪费确实是最大的浪费,必须引起充分的重视。但景观建设、住宅造型、装饰装修等方面的奢华所造成的浪费也是不容忽视的。近年来住宅消费中存在的盲目攀比现象,已经给中、低档收入家庭形成经济上、精神上的压力。”当前存在的这种不健康的住宅消费风气,其影响和带来的后果,也不只是社会资源的浪费而已。
关于住宅超前消费的原因
王石先生所分析的“房价低”或“地价低”以及经济适用房供应中的不规范问题是造成住宅超前消费的原因之一,这一观点应该是没什么争议的。但是,如果要从这个结论中去寻求解决或抑制“住宅超前消费”的出路则是不现实的,因为造成“住宅超前消费”还有更主要、更深层次的原因。
这里想先指出一点,虽然我们不能否定某些地区存在调整地价的必要性,也不否认提高地价对抑制住宅超前消费可能产生的作用。但是我们也不能不考虑到,提高地价真正能发挥影响力的对象主要还是中、低收入的城市居民。而那些还不具备“正常住宅消费能力”的人,他们要求改善居住条件的梦将会做的更长、更久。因此,把提高地价作为医治“住宅超前消费”的药方,就解决社会问题而言,可能是有副作用的。实际上,形成盲目扩大新建住宅面积的原因既有价格规律的作用,也有比价格规律更重要,更应当深入追究的问题,即住宅消费观念的问题和市场引导上的问题。
首先,回顾上世纪90年代中期开始,住宅建设出现高档化、贵族化趋势,套型面积突发性的膨胀扩大的现实,其原因不无“地价低”的因素,但主要的是住宅商品市场的畸形问题,即购房力量的一边倒所形成的“富人市场”占主导地位;由于追赶福利分配住房的末班车造成大量中、低收入者有可能购买大面积住房的短期现象;改革开放引进大批外商和外来购房者。在这种先富起来的或外来的购房者为主力的“富人市场”阶段,地价的高低对于购房者购买大面积、高标准住宅的影响作用可以说是无足轻重的。在他们雄厚的购房力的刺激下,房价、地价“正常地”飚升,住宅的建设标准也越来越高。而这种“高标准”对于富人群体个人而言,谈不上“超前消费”,而对于国家来说,却造成了一系列的问题。如土地及各种建设资源的浪费问题、越来越明显的高档住宅的滞销问题,当然,最直接的受影响最大的是城市中那些急待改善居住条件的中、低收入家庭。
其次,住宅商品市场购销双方存在的观念问题,是导致住宅不合理消费的最根本原因。这里用“不合理消费”的说法,对于我国大多数城市居民来说,可能比较合适些。因“超前”在这里可作“超越当前的条件”解,盲目扩大住宅面积标准的现象,不仅超越当前大多数人或国家的经济能力,更重要的是违背了“地少人多”的国情,不利于社会可持续发展的问题。因此,对超过必要和可能的住宅面积的追求,应当认为是一种不合理的住宅消费观念。之所以形成这种观念,主要原因有三:
住宅市场富人化,贵族化对城市居民的诱导。把高标准,大面积住宅作为“时尚”,使许多购房者产生攀比的心态,把盲目扩大住宅面积作为改善居住条件的重要追求,或不得不勉为经济能力之难,去购买大面积的住房,或因不愿购买适合自己经济能力但面积“不理想”的商品房而放弃购房的努力。至于那些经济能力更弱的城市居民,则只能自认与商品房无缘了。
从谋求更大利润的开发经营利益出发,多数开发商更愿意开发大面积、高标准的商品房。高标准、大面积的商品房在“富人市场”阶段,最为“适销对路”,同时又能取得较高的利润率。加上一批把购买商品房作为财产保值、增值或从事商品房倒卖的经营商,他们也把目标放在高档次和大面积的住宅上。于是形成“面积越大越好卖”的概念,为扩大面积标准的趋势增添了新的动力。
由于商品房价格与购房能力的差距太大,使占城市人口最多的中、低收入家庭无力购买即使是最低标准的商品房,不得不退出“购房者”的行列。小面积套型商品房市场的疲软现象,使开发商一时不愿涉足其间。