|
||||
最近,南京西路、南京东路、淮海路、四川北路几大商业街纷纷出台升级改造的新方案,力争建成国际级商业街,希望能吸引更多的世界顶级品牌入驻。专家预测,未来上海非住宅发展的重点将主要集中在“传统商业街改造”和“住宅底铺”两大方面。
商家需求各异
目前上海非住宅用房主要采用出租、联合经营(一定的保底金额加一定百分比的扣率)及出售三种方式。一般来说,用于出租的商场面积较小,收入稳定。目前,收益与风险共担的联合经营方式为众多大型品牌商家采用。通常底层和低楼层采用出租方式。高楼层以合作经营为主。比较两种方式的租金收益,各商业街的联合经营租金都比出租的租金收益高。
休闲类商品,及对品牌要求不太高的商家大多选择沿街店面,主要依靠人流保证营业额。已有一定品牌知名度的经营者因街铺的租金费用较低,并且不须和他人利润分成,往往也愿意选择街铺。中档品牌以及一些急于打品牌的经营者因要借助大商场已有的知名度而希望占有一席之地。顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像淮海路、徐家汇那样过于喧哗的商业街。大型商场为了保持本身形象、聚集人气,招商倾向于知名度较高的品牌。商场经营者经常会采用差异化租金策略。对著名品牌给予租金上的优惠,其利润的损失通过对其他品牌收取较高租金来弥补。
地段级差显著
上海目前的商业用房主要分为两大类:(1)传统的商业街、(2)住宅配套商业(住宅底铺)。上海传统商业街主要分布在上海的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城)。在上海市府规划中,未来上海商业布局将以建设调整现行商业格局为主,不会另辟新的大规模商业中心。住宅配套商业(住宅底铺)按设置方式分三种:(1)传统沿街商业;(2)独立商业街;(3)会所商业。
目前的商业用房密度最高的是徐家汇商圈,接下来是淮海路、南京路、豫园、四川路、新客站、新上海商业商城。商业用房租金受地段的影响最大。按租金水平,可将以上区域分为两个层次,徐家汇商城、淮海路、南京路为第一层次,其余区域为第二层次。第一层次的商业用房租金水平比第二层次高出一大截,可见租金的地段级差的梯度性十分明显。地段的购成要素中,交通是极其重要的因素。徐家汇商城围绕地铁而建的商业布局大大提升了该地区的商业用房价值。目前,地铁站点附近是营业性商业用房的最佳选址。
人气带旺租金
收费类别非住宅房屋非住宅商品房非住宅存量房非住宅商品房非住宅存量房非住宅房屋个人抵押单位抵押非住宅房屋非住宅房屋非住宅房屋
人口集聚、住宅市场规模的不断拓展和集聚效应的出现对商业繁华度的影响日益明显。徐家汇处于发射型交通的聚合点,地铁一号线使徐家汇与梅陇、莘庄地区数万人口形成了大规模的商住互动,租金优势十分明显。随着市中心人口外移及上海其他地区和外地城市商业的不断繁华,南京路的客流量将不断被分流减少,反映在租金水平上,有所下降。
商业网点密度适中的商街,租金水平较高商街或商城要有一定的商业聚集,但如密度过大、经营雷同,商业集聚效应会受到影响。如南京路商厦林立,经营雷同增大了南京路商业单位的经营难度,从而降低了南京路的租金。淮海路商业街商厦数量适中,加之商业设施先进,使淮海路的商业单位经营效益相对较好,租金水平超过了南京路。