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楼价降还有空间吗?
楼市呼唤降低房价。构成房价的诸多因素中,土建安装费占有很大比例。一项调查令人吃惊,由于设计施工的保守,在地下岩土工程中资源浪费现象时有发生,尤其表现在桩基工程方面,不同程度地得了“富贵病”,把资金白白地投入地下。有关专家一针见血地指出,地下勘察设计质量的优劣,决定了土建安装费用大小,优化的设计方案是降低土建成本的基础。降低房价存在空间!
谓予不信,请看事实:第一,“度”的把握不够。有的桩基工程,为了所谓“安全”,打桩过多,造成资金浪费不说,还由于挤土效应,大范围地扰动了地下土层,其后果一是对周边环境产生不利影响;二是土体产生的巨大侧向挤压造成断桩等工程事故;三是引起更大的工后沉降量,反而不安全。大片住宅小区,尤其是多层住宅如果大量使用桩基,地下“桩头林立”,妨碍了地下空间的利用,对地铁的规划、施工都会产生巨大影响。
第二,未能“因地制宜”。规划建设时在软弱土层上造高层,在坚硬地层上造多层,这种错位现象比比皆是,浪费了资金。科学合理的做法应该是,针对不同的地层组合,确定适宜的建筑类型、层数等。另外,同类建筑物在不同的地层位置上需采用不同的设计方案,才能使地基土有效地发挥潜力,并保证工程的安全。
于是,一种由专业人才组成的机构应运而生,为房产商出谋划策,科学合理地降低土建成本,以增强楼市竞争力。在上海岩土工程勘察设计研究院,记者了解到,近三年来,该院先后参与了真北、不夜城、武宁路、黄兴绿地地区以及浦东新区等15个住宅小区的工程建设咨询,累计达100多万平方米建筑面积,节约工程基础造价4520万元。
某高档住宅小区,建3幢26至28层高层住宅搂,经由科研成果方法计算承载力和基础沉降量,桩基方案由原来55米长的钻孔灌注桩优化为30~31米长的高强度预应力管桩(PHC管桩),桩基造价从1200万元下降为500万元。据不完全统计,多层住宅采用微型桩,每平方米建筑面积桩基造价可节约30~50元;高层建筑采用钻孔灌注桩的,可节约20~30元;采用预制桩的,可节约30~50元。
国内的岩土工程设计咨询业还刚刚起步,市场是巨大的,但进程是缓慢的。上海岩土工程勘察设计研究院院长张富根告诉记者,如今,控制土建安装费用已成为开发经营重点之一,但房产商对土建单位无节制地压价并非良策,反而可能造成偷工减料,影响地基质量百年大计,只有依靠技术进步,科学优化基础设计方案才能获得减低成本的空间,但不少房产商尚未意识到这一点。