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一、影响房地产供求的主要环保要素
对房地产供求起主要影响的环保要素是指那些对居民生活有重要影响,而且在城市中存在着明显区域差异的自然环境质量要素:一般包括大气环境、水体环境、声环境和其他环境要素。
1、大气环境。大气环境对房地产项目造成的影响可以分为两种。一是直接、明显的影响,如臭气的影响。这类影响对人体健康虽无直接危害,但也可能使人体感官产生不舒服、不愉快的感觉,严重的更会使人产生恶心,呕吐等症状。二是各种有毒有害气体及粉尘的影响,主要包括悬浮颗粒物、一氧化碳、二氧化硫、氮氧化物等等。其中城区一氧化碳水平与气候条件、交通状况以及排放源有密切关系。世界卫生组织在1987年就已经对空气中CO暴露限值做出建议,如空气中C0浓度为60μɡ/立方米时,暴露时间仅为0.5小时。二氧化硫对人体健康则有更严重的影响,当其长期浓度值超过100μɡ/立方米时,会增加呼吸道疾病患者的死亡率及呼吸系统疾病的发病率。同时,当空气中存在过量氮氧化物时,也会刺激鼻、喉,并引发其它呼吸系统性疾病。人体在这些污染物集中高浓度的作用下可造成急性中毒,而低浓度污染物的影响对人体的危害虽然在短期内可能不会被察觉,但长期作用下也会引起支气管炎、支气管哮喘等疾病。
2、水体环境。目前我国衡量地表及地下水的指标主要有PH1值、氨氮、硝酸盐、砷、汞、铬、总硬度、镉、铁、硫酸盐、氯化物、大肠菌群等以及其他反映各地区主要水质问题的附加监测项目。据此,可将我国地表水和地下水水质分别分为五类,其中集中式生活饮用水水源均应达到三类标准。而随着城市居住密度的加大,“小桥流水人家”式的风景日益为人们所向往,房地产项目周边的河道或其它水体常常成为该项目亮丽的风景与成功的销售卖点。但是如果任由大量的生活污水、工业废水不经任何处理直排入环境水体中,则必然会使水体环境的污染进一步加重,造成了水体发黑臭,这样的水体环境无疑对其周围的房地产项目将会产生直接的负面效应。
3、声环境。对于房地产项目来说,噪声来自于两个方面,一是房地产项目自身规划布局以及管理工作不合理造成的。例如某住宅小区建成后,由于有关部门将其内部的一条主要道路辟为夜间停车场,从而造成了夜间机动车的噪声对居民正常休息的影响。另一方面是由于选址考虑不周,没有注意到或忽视了外界严重的噪声影响。外界对项目产生影响的噪声首推交通噪声,一些房地产开发公司考虑到机场附近、国道两侧等地段的区位好、交通便利,便不惜重金建设高级住宅,但是,由于航空器起落频繁及道路上过往车辆(尤其是重型车辆)多,造成了严重的噪声污染。而根据我国“城市区域环境噪声标准”中规定:以居住、文教、机关为主的区域噪声控制标准类别应该达到二类水平,即昼间噪声声级应该小于60分贝,夜间噪声声级应该小于50分贝。
4、其他环境要素。其他影响房地产供求的环境要素主要是危险物品的存在。由于城市功能分区不明,加上房地产项目集中于“肥地”、“黄金地段”,带有一定程度的盲目性,造成许多房地产项目和工厂相邻共处,而这些工厂大都有原料仓库,其中存放大量的易燃、易爆危险品。这些危险品无疑会给在项目内工作或居住的人们带来危害性极大的负面影响。
另外随着人民生活水平的提高及科学技术的进一步发展,越来越多的潜在危险或有碍健康的因素日益为群众所认识,比如高压线与电线杆会造成的刺眼感觉,及高压线发生的电磁辐射可能会导致某些癌症等等。这些有碍健康的因素必将在购房者做出购买决策与设定预期价格时产生重要作用,曾经就有美国学者通过调查与分析得出,高压线路的存在对于周围房地产售价具有不可忽视的负面影响。
二、环境因素对房地产供需直接及间接的影响
1、环境因素对房地产需求直接与间接的影响:
①环境因素通过购买者的效用选择与可支配收入,直接或间接作用于房地产需求。
首先,环境因素通过人们的效用选择直接作用于房地产需求,影响的程度取决于需求环境弹性的大小。需求环境弹性是由于环境质量的变化造成需求变化的百分比。在供不应求的条件下,房地产价格呈现刚性,需求环境缺乏弹性,即人们主要关注是否能买到房产,环境质量为人们带来的效用可以被忽略,这时环境因素对需求的影响程度很小;但是随着房地产开发商只注重高回报而忽视环境因素现象的发展,开发商大量增加住宅面积及套数以谋取高额利润,市场达到饱和,形成供大于求的状态,房地产价格刚性减弱,需求环境弹性变大,即人们在同样条件下更关注环境对生活、工作及休闲的作用,这时环境因素对需求的影响明显增大。
其次,环境因素通过人们的可支配收入间接作用于房地产需求。随着人们生活水平的提高,可支配收入的增加,必然会从简单性的住宅需求上升到扩大性的住宅需求,对于环境因素的考虑也必然更趋全面,环境因素对房地产需求的影响也将增大。
②环境因素对房地产需求是起正向或是反向的影响,应该做具体分析。
一方面,随着人们收入的提高及市场价格的变化,对于那些密集型或环境质量差的住宅,一般来说环境因素对其需求起反向影响,而对于同样条件而环境质量较好如别墅型的住宅,环境因素对其需求起正向影响。这可以从随着广州市郊区房地产的兴旺发展,碧桂园等一大批别墅型郊区化住宅的兴起与热销中得到证明。
另一方面,房地产项目作为城市的主要组成部分,是在城市环境质量背景下进行开发建设的,其大气、水体等环境不可避免的受到区域空气、水体质量及地理条件的影响。环境污染物在大中城市范围内,由于主导风向、工业污染源布局、城市规划与建设等多方面的原因,存在着明显的地域差异,水体环境、声环境质量在不同区域也不尽相同。这些环保要素的地域差异,将会影响不同地段房地产购买者的效用函数,对某些环境条件优越的区域的房地产需求起正向作用;同时对某些环境条件较差的区域的房地产需求起反向作用。此外,国家环保监测实行公开制度,今后随着环境监测力度的加大,监测结果将直接显示城市各地段的环境状况,这也将对住房消费者的心理起到极大的引导作用。
2、环境因素对房地产供给直接与间接的影响:
首先,环境容量直接作用于开发供给成本,对房地产的供给量产生直接影响环保部门为了有效地控制和改善环境质量,通常将城市划分为不同的功能区,并制订出不同功能区的环境控制目标和相应措施。由于现有环境污染物分布的区域差异和功能区的环境目标往往是不吻合的,这就造成各功能区在今后发展中所拥有的环境容量是不同的。对于环境容量小的功能区,新建项目,包括房地产项目,在环境容量的限制下将不易得到审批,而且往往要以经济代价进行环境补偿。而在环境容量大的功能区,污染程度较轻,建筑密度小,政府鼓励投资建设项目,在这种功能区的房地产项目的开发将付出相对较小的成本,其供给量也可以相应增加。
其次,环境因素通过影响房地产价格间接影响房地产的供给。房地产价格与供给成正相关的关系,而环境因素对于房地产价格又有两方面的影响:环境因素引起房地产开发成本的上涨,造成房地产价格上升;同时,由于人们需求的扩大化及收入的增加使人们对于环境因素曰益重视,经济发达国家居民纷纷移居郊外、出现逆城市化现象,人们对于高品质住宅较高的价格的接受程度也随之上升。因此,在这两种作用力的相互影响下,高价格、高品质住宅的供给应与环境质量成正相关的关系。