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问:我去年3月向张小姐购买了一套二手房。当时张小姐告诉我这套房屋的产权手续正在办理中,故未能与我办理产权转移的手续。其后我一次性向张小姐交齐购房款,并收楼入住。
没想到今年7月,有位龙先生拿着产权证来找我要求收回房屋,被我拒绝后,他竟然趁我上班时将该房屋上锁并贴上封条。
事后经了解,该房屋原为龙先生所有。张小姐从龙先生处购买房屋时,该房屋尚未办到产权证,因此双方仅签了购房协议,未到房管部门办理产权转移手续。所以房产证办下来后仍是龙先生的名字。
我想了解一下,我已付清房款,能否取得这套房屋的产权?现在房屋被龙先生封锁近3个月,我无法取回自己的物品,如遇失窃,我能否要求龙先生赔偿?
答:熊先生不能取得这套房屋的产权。
依据我国法律规定,房屋的产权转让,必须到房地产管理部门办理转让的登记过户手续。不动产所有权的转移以登记为准。张小姐与龙先生签订购房合同后,由于双方未到房管部门办理该房屋的产权过户登记手续,该房屋的所有权并未发生转移,张小姐并非房屋的所有权人,无权处分该房屋。
依据《合同法》规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权人在订立合同后取得处分权的,该合同有效。张小姐在未取得该房屋的所有权时,无权处分该房屋,且事后又未得到龙先生的追认或取得处分权,房屋至今未过户到张小姐名下。因此,她与熊先生之间的购房合同是无效的。熊先生只能要求张小姐退还全部的购房款,不能取得这套房屋的产权。
另外,龙先生擅自封屋属非法查封行为。熊先生有权取回自己的物品,如因龙先生的行为造成熊先生物品失窃、损坏的,龙先生应承担赔偿责任。