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房地产热不是泡沫
房地产业对社会经济的发展产生巨大的影响,目前中国房地产业仍处于一个好的发展阶段,不可否认其存在着一种热潮,有人认为当前房地产热就是泡沫,其实这是两个不同的概念。当前的房地产热并不是泡沫,投资热、销售热是正常现象。
从1999年开始推行新的房地产体制情况来看,房地产开发投资、竣工面积、销售额都保持两位数的增长。1999年、2000年、2001年房地产投资分别为13.8%、19.5%,25.3%的增长,今年上半年又比去年同期增长了32.9%;竣工面积分别保持28%、16%、18.6%的增长,今年上半年又保持了20%的增长;销售面积分别保持了25%、27%、22.3%、22.4%的增长。今天的房地产市场不是由开发商主宰,而是由销售来拉动的,这种投资和竣工面积的增长正是由销售来带动的。而这种销售热是正常的,之所以有这样的销售热主要是政策体制的改变,是制度创新来带动的。不可否认房地产热对中国经济的影响很大,中国房地产热是否正常,会不会出现问题,会不会再热下去,还能热多久,这些都是所大家关注的问题。
目前我国房地产业总体情况是良好的,但各地的房地产市场起落情况有明显区别,可分为两种情况:一是福州、重庆、天津、广州等地的房地产销售额、销售面积、销售增长率大部分都比去年有所下降;二是上海、浙江、北京的销售额、投资额、竣工面积持续增长,而且增长势头很大。虽然目前中国房地产市场是健康、理性的,但是也不能小看了一些城市所出现的房地产过热及回落的现象。
凡在市场经济下,各行业都逃离不了复苏、高涨、危机、萧条的周期变化,只不过周期的长短、周期的起伏不同,房地产业恐怕也逃不出这样的发展规律,因此我们应该认真研究房地产的冷暖变化,正确把握市场形势,及时调整市场策略,使市场继续保持可持续发展。
目前中国房地产市场发展面临着两大任务一是调整结构,开拓和扩大市场容量。当前重要的任务就是改善产品的供应,供应者必须满足消费者的需求,继续加快提高百姓的住房水平。二是整顿和规范市场秩序,防止出现房地产过热和泡沫,使行业继续朝着健康、向上的方向发展。
关注住宅产品结构变化
调整结构是房地产行业发展的永恒主线。房地产行业要保持现在的温度和发展的热度,首先要调整产品结构,以满足各层次消费者的需求。只有动员更多的消费者投入到住房消费中去,推动房地产行业更快地发展,才能更好地促进国民经济增长。所以应该密切关注当前住宅产品结构的变化方向:
一、中高档房与中低档房
随着社会经济的增长,人们的生活水平得到了不同层次的提高,消费者的支付能力也产生了很大的差异。1999年住房体制改革后,首先进入市场购房的是高收入、中高收入者,开发商都针对这类消费者开发了许多楼盘,但是经过三、四年住宅消费能量释放后,大部分需求已得到满足。而要扩大市场容量就必须满足不同消费水平、不同支付能力的消费者的需求,不能只把目标放在中高收入的消费者上。
现在各地市房价普遍偏高,房价最高的城市是深圳,平均房价是6921元;第二是广州,平均房价4957元;第三是北京,平均房价4883元;第四是上海,平均房价3820元;第五是南京,平均房价3579元。北京与上海平均房价就相差1000元,有人在上海做过调查,结果表明有80%的人认为房价过高,北京就更不用说了。为什么大家会普遍认为房价太高了,究其原因就是住房价位结构不合理。就现在百姓生活水平来看,其中高收入家庭只占5%,中高收入家庭占15%-20%,而中等及中低收入家庭是一个庞大的消费群体。现在的市场是消费者的市场,谁拥有消费者,谁就拥有市场,要满足市场需求,就必须多建造中低价位住房。现在各地市都存在着中高价位房供大于求,而中低价位房供不应求的现象,所以现在很重要的一项任务就是高度重视普通百姓住房市场,将中低收入家庭引导到住房消费市场上来。即要调整中高价位与中低价位住房的比例。
因此要扩大住房消费就要调整产品结构,不仅要建高尚住宅、中高档住宅,也要建经济适用房,使产品结构满足各层次家庭的需求。
二、期房与现房
进入买方市场后,现房取代期房是市场发展的必然趋势,开发商应该有这种思想和准备。由于期房是看不见的,存在着面积不实、质量不高、环境不好、配套不全等问题,由此引发了许多纠纷。而现房可以看得一清二楚,消费者愿者就买,不需担心开发商会不会存在虚假、欺骗的行为,大可减少房地产纠纷。当然要做到现房销售,开发商必须要有实力,首先资金要到位,否则根本就不可能造现房,更不可能给消费者提供一站到位的成品房。随着市场的深入发展,未来发展的方向必然是建造现房,要调整期房与现房的结构,积极培育现房市场,这是房地产业成熟的另一个标志。
三、增量房与存量房
判断市场容量是否大,不能只看增量房,也就是不能只看一手房的交易量,还要看二手房的交易量。即不仅要搞好一级土地批租市场,搞活二级增量市场,还要规范三级租赁市场。市场结构调整尤其要高度重视发展二手房市场,这是关键。以北京和上海为例,上海去年二手房交易量达1400万平方米,按每套70平方米计算,一共是20万套,而北京前两年一共仅交易5400套左右,发展空间很大。如何使得更多的人进入市场,不仅需要产品结构调整,还要进行市场结构调整。实践证明,只有搞活二手房市场,才能把增量房市场继续做大。中低收入家庭也许买不起增量房,但可能买得起二手房,他们需要通过二手房来改善居住条件,这也是一个很大的市场。我们现在推行的是住房自由化,目前80%的家庭已经有了房子,20%的家庭还是租房住,在城市化的进程中,将有更多的人需要通过租赁这个过程来解决临时的居住问题,而这些人也都是潜在的购房者。
福州的增量房增长不大,但存量房增长很快,大约占市场总量的四分之一。二手房市场很有发展前景,如果把二手房市场发展起来,将会促进一手房市场容量的进一步发展,所以应该大力发展二手房市场。
四、毛坯房与精装房
毛坯房存在着许多问题,商品房投诉与装修投诉已上升为消费者投诉的主体,市场上取消毛坯房的呼声渐高,引起了社会各界的普遍关注。而推行装修一次到位的根本目的在于:规范装修市场,促使住宅装修生产从无序走向有序,坚持住宅产业现代化的技术路线,积极推行住宅装修工业化生产,提高现场装配化程度,减少手工作业,开发和推广新技术。因此,我们要加速推进精装房市场,实现住宅产品产业化。可以说,从毛坯房到成品房的发展是一种潮流,更是住宅产业的革命,随着操作细则的出台,全面取消毛坯房,倡导住宅一次装修到位已是大势所趋。
五、合理调整物质产品与服务产品
产业结构调整分三个层次,即开发业、经纪服务业和物业管理业。我国长期只重点发展开发业,而忽略了经纪服务业和物业管理业的发展。开发业是为消费者提供物质产品;而经纪业、物业管理业是为消费者提供服务产品。我国需要大力发展房地产经纪服务业,随着市场的细分、专业的细分,开发商也不必要亲自执行所有的开发流程,前期定位调查等可以通过虚拟经营,也就是通过经纪服务业的服务来实现。这就要求咨询服务业要了解市场,熟悉建筑文化,我国经纪服务业发展已经势在必行。因此,要进一步发展房地产业不但要发展房地产物质产品,还要开拓房地产服务业市场。