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小户型将遭遇尴尬 香饽饽会变成鸡肋吗
正当各类型的小户型被人们吹捧得不得了,投资客趋之若鹜的时候,有专家竟断言:广州的小户型住宅单位即将面临尴尬局面,在未来1~2年里,超小户型单位会由如今的“香饽饽”,沦为令人食之无味、弃之可惜的“鸡肋”,新推的超小户型一房一厅单位即将被市场淘汰;到现在还在大力发展超小户型的项目,是没有远见的行为。
此话听来好像有点骇人听闻,但细细分析却不无道理。
辉煌只是现在进行时
小单位确实是很多人置业的必经之路,早些年,由于工商行政管理还没完善,一些“蚊型”公司,为节省成本,大量租用坐落在主干道、交通便利的知名小区的住宅小单位用作办公。因此,“买套小单位作为过渡,日后租出去还能换来高回报”的市场定势,使不少人产生“买小户型绝对不会错”的观念,连投资客也把它作为了“猎物”。但随着广州市在今年第一季度开始的“住宅单位不可擅自改变原来用途,非商用物业办公地点不予工商年审”的规定实施以来,小户型单位的回报便一落千丈,租金直线下滑。
作为过渡期生命力太短
据今年上半年购房人口的调查数据显示:外乡人买去了广州50%的楼。虽然其中不少是首次置业者,但选择超小户型的却不多,理由很简单——小户型作为“过渡期”的生命力实在太短。
按照现在的房价,买套小面积的两房单位,总价大约需多付6、7万元,首期的负担也就多那么1万多块钱,月供按20年算,每月大约多付350元。另外,现在市中心部分区域,随着供货量的逐渐增多,楼价正在回落。楼价的负担轻了,一些高尚住宅区也卖出了实惠价。
从出租市场看,现在一房和两房单位的租金越来越接近了,比如,在东山区、天河区这些出租房的热点区域,一般一房单位的租金在600元左右,而两房单位则在800元左右。
由于市场需求已经发生了上述变化,所以作为投资者也在调整自己的投资策略,现在再大量投资一房小单位,显然不再是明智之举。
供货量面临压力
其实,广州小户型单位的存货量、供应量在逐年增长,从上世纪90年代中期,小户型就开始走俏,历年囤积下来的货量就不少。据不完全统计,从1995年算起,已上市的商品房中一房单位就超过了40万套,这还不包括老房子和历年来单位自建的房改房。如此庞大的市场储备量,已足够供广州的市场“周转”了。
现在,随着广州市“中变”、“大变”工程的进一步实施,旧楼“穿衣戴帽”,街道整治绿化等一系列的市政工程,住宅的新、老区域已变得越来越漂亮了,买套老房子,楼房外观和周边环境已逐渐不成为障碍了。
另外,目前房改房出售的程序正在简化,门槛正在降低。卖旧房、买新屋的置业模式正日渐普遍,二手房的市场供应量空前,而上述这些老房子、房改房小单位就占了总供货量的绝大多数。因此,在目前及未来的1~2年间,市内的小户型单位销售将面临巨大的压力。