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关于泡沫的争论成为今年楼市的最后一个热点,争论的双方都有意无意把中低端市场的热销排除在了视野之外,仿佛这样的楼盘卖得再好也说明不了问题,只有那些让人高山仰止的项目才能代表楼市一样。其实,这种“价格霸权”的盲目角逐促成了高端市场目前的尴尬处境。
2002年第3季度伟业指数显示,北京楼市的价格走势在继上季度全面上扬之后,本季度又出现了一定程度的回落,综合价格指数显示,本季度综合价格(未包括远郊区县内销住宅)为7884元/平方米,下跌1.0%;城八区内销住宅综合价格(即原内销住宅综合价格)为5672元/平方米,下跌了2.3%;远郊区县内销住宅综合价格为2865元/平方米,上涨2.0%;外销公寓综合价格为10967元/平方米,下跌了1.8%,已经是连续5个季度下跌;城近郊区别墅综合价格为11763元/平方米,上涨了1.4%;远郊区别墅综合价格为7286元/平方米,下跌3.9%;写字楼综合售价为14016元/平方米,下跌1.7%;而写字楼综合租金为每月143元/平方米,下跌了0.5%。
可以看出,低端楼盘仍旧处于供不应求的状态,在大市低迷的情况下表现出十分强劲的市场活力。尤其是众多低端项目在提高性价比基础上的大量供应促成了郊区居住观念的改变,交通主干道的建设、地铁规划以及郊区消费配套的迅速发展,造成了很多郊区楼盘的热销,通州区的新华联家园、回龙观地区的龙泽苑以及上地和亚北地区的一些性价比优势突出的楼盘就是这一事实的显著代表。新华联家园虽说是在郊区,但京通快速路将其与CBD紧紧联系在一起,交通成本甚至低于很多市区住宅,但单价和总价却都要低得多,同时由于容积率要求没有那么苛刻,绿化率高达40%,会所面积达7400平方米。因此,在总价一定的情况下,很多人开始愿意选择郊区居住。
再看看每平方米万元左右的高端市场,开发商的热情炒作带来的投资期望,随着今年大规模高端项目竣工入住,一些没有根据的猜测接连破灭。揣着投资梦的小业主开始面对现实调整置业计划,一部分业主转而选择更稳妥的消费方式。这些也是促成低端市场升温很重要的一部分因素。
万通东方策略董事长武晓焯认为,北京的高端市场远远没有成熟,尽管我们前一段时间盖了很多高端的房子,但从产品本身来讲,很多类似于时装,只能满足客户一时的需求,但过三五年,这个房子就未必有那么高价值了。
目前,WTO和奥运会都距离遥远,除了带动CBD与奥运村等地区的物业开发,形成了大量新增供应量以外,并未真正吸引大量的有效需求。但是开发速度过快、投资力度过大,造成了在售房面积的失控,开发商大干快上的激情胜过了消化库存的速度,发展商的周旋余地开始变小。
从以上的数据和分析不难发现,北京楼市正处于头重脚轻的状态,这种局面早期无疑有利于整体市场的扩大,但愈演愈烈之后不但造成了项目之间盲目攀比和投资的非理性化,同时也使高端市场在面临调整时失去了应有的灵活。