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从今年年初,国家对房地产市场交易实施税费下调政策以来,2002年的房地产市场保持了持续上扬的态势,这并不是说要全部归功于减税,不过我们还是可以从中分析出税收政策的变化对房地产市场尤其是二手房市场所带来的影响。
在减税前,大部分城市个人出租和出售房屋应缴纳的税费包括营业税、房产税、个人所得税、城市建设维护税及教育费附加等均有七八项之多,总体算下来大约占租金额或出售额的30%左右。此外,公改房转租或出售,房管部门要收取原租金3至5倍的转租收益或一笔可观的土地收益金。税费负担过重造成了住房租售收益率低下,而交易过程中繁杂的手续更是让人望而却步。其直接的后果就是房屋售租业务的暗箱操作,以及房地产二手房市场的举步不前。
据有关资料显示,国外二手房与新房成交量大约为5:1,并主要依靠发达的二手房交易来平衡房地产市场,并带动新建房地产的开发。仅以美国为例,由于私有化,美国政府除首次买卖土地获得收益之外,每年其征收的房产税仅仅相当于房产交易价值的1-2%。虽然税费较低,但房地产市场的活跃所增加的房产税收入都保证了政府的土地收益。二手房交易的低税费和交易的顺畅性,使房屋的投资概念越来越强。有关人士估计,美国今年二手房的交易则会超过700万套,约为新建房交易量的6倍以上。而且美国大多数家庭住房条件的改善都与二手房市场的发达有关。而在我国,二手房交易与新建房交易量比例则为1:9,虽然各地都有有关二手房市场抬头的消息,而实际上还是非常的虚弱。
经济学家认为,政府对市场收税,不外乎两种目的。一是增加政府收入,二是以此调节制衡市场。当对一种物品征税时,不论它以何种方式计征,都无法决定真正的归宿性影响。美国经济学者曼昆认为,市场的供给和需求从长期来看都是有较大弹性的。弹性是衡量当条件变得不利时,买者或卖者离开市场的意愿和能力。所以当政府对某种市场行为课以重税时,使得该行为的成本增高,无论对买方还是卖方来说都不是利好消息,其交易条件就变得不利。在这种情况下,使得边际生产者和消费者(即从交易中所获得利益不多,再下降一点点就退出市场的生产者和消费者)陆续退出市场,从而使这种物品的市场规模开始收缩。于是,市场供给方和需求方所能在市场中获得的利益也开始不断下降,而这种损失并没有全部由国家的税收获得,即国家所得的税收也越来越少。这种由税收引起的整体损失就成了经济学上的“无谓损失”。因此可以简单地看出,在重税下,政府的长期收入在减少,市场也因此而停滞不前,即其最初的两种目的都没有达到。
再回到二手房市场当中,在一定的时期相比于房地产开发市场和新建房交易市场来说,二手房市场的弹性更强一些,即当二手房税费很高使其市场交易条件不利的时候,二手房的提供者和需求者都可以轻易离开市场,既不卖也不买,当然也引不进更多的投资。结果是,二手房市场不发展,其潜在的一大部分社会利益不能实现,更多的市场供需也不能得到满足,政府税收也没有更多的保证,整个房地产市场的不均衡和难以实现更优的资源配置和增值。
尤其是在当前,我国房地产市场总体还不甚规范完善的情况下,二手房买卖买双方交易实力都很弱,还都属于需要鼓励和保障的阶段。如果为房地产市场长远发展着想,二手房市场的交易条件不妨再宽厚些,以加快其成长。业内曾有人士将此形象地比喻成,在存量房市场挖塘蓄水,以养新增房市场之鱼。