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就像中国老百姓见面时打招呼问“您吃了吗”一样,有业内人士把银行和房地产开发商之间的关系比作棒打不散的鸳鸯,2002年的房地产市场无论是开发商还是购房者,问得最多的一句恐怕就是“您和银行合作了吗”。
抢夺房贷如果回想五六年前银行业的态度,不说别的,就说按揭服务,那种感觉是“又慢又繁”,消费者买个房子光银行这边就得来回跑无数次,房地产商们也是赔尽笑脸。现在可大不相同了,银行为了在竞争中取胜,不断改善住房按揭服务,缩减办理流程。为了争夺客源,各家银行都不敢怠慢,在广州,仅中行2000年就推出了多项优惠措施:办理住房按揭金额达到20万元以上者,即享受下浮利率的优惠,申请信用卡金卡免担保,送客户保险一份,提供加按、重按费用优惠,转按免评估等一系列的增值服务。农行方面则承诺,只要在该行办理按揭,除可获得上述类似优惠外,还多送客户一份价值15万元的家庭财险,另加送免费搬家及清洁一次。
在南京,继“汽车开进银行大厅卖”之后,楼盘也“搬”到了银行营业大厅。浦发银行南京分行房贷中心今年刚一开业,就吸引了众多开发商和市民的关注,并在开业三个月内下调个人购商业用房10%的利率,此外,办理个人二手房抵押贷款将实行免担保,无需交纳高额担保费。
2002年,住房按揭贷款已一跃成为商业银行的主要贷款品种之一,在目前国内银行竞争下,按揭贷款品种也在不断创新,从下面各银行的新按揭贷款品种中可见一斑:
中国银行的“开放式”新模式。中国银行深圳市分行年中在深圳房地产市场率先推出开放式楼宇按揭新模式,这一新的产品授予深圳市万科公司。中行可对优质开发商开发的楼盘提供不设定具体项目、不设定最高按揭额度、不设定按揭合作有效期的按揭贷款支持。
上海招商银行可先贷款后买房。招行上海分行推出的这一业务在2002年上海房产交易会上,4天现场办理了近2亿元的授信额度。客户相当于在选中自己要买的房子之前就取得了银行按揭贷款,这在国内还是首次。
民生银行率先推出住房二次抵押贷款。二次抵押贷款就是居民在支付一定期限的购房款后,又有了其他消费的需求,即可用已抵押的住房以一定的抵押率,向民生银行进行二次抵押,获得一个贷款额度,用于任何合法的消费用途。
对以上各家银行的抢客现象,中国银行北京分行零售业务部的尚进科长如此解释:“各家银行在个人消费贷款上的竞争非常激烈,都在加大力度做市场。其他银行推出各种优惠服务也是早晚的事。”
攀富弃贫
今年记者在接触一些中小开发企业时发现,他们普遍对银行“爱恨交加”,一方面为了获得贷款小心翼翼地讨好银行,一方面对银行越来越“攀富弃贫”的做法十分懊恼。
银行这种“攀富弃贫”的态度其实不难理解。对于银行自身来说,目前优质客户是众商业银行争夺的对象,在银行市场垄断被打破之后,赢利就是银行的惟一目标。一方面银行对于一些优质客户像“傍大户”一样,另一方面对于中小企业的借贷已达到非常严重的程度。对于银行来说,非贷款业务赢利是今后一个重要的业务来源。下面这个银企案例就非常有代表性:
今年9月,中国银行北京分行与华润置地(北京)股份有限公司就双方全面的银企合作达成协议。中国银行北京分行向华润置业(北京)股份有限公司意向性融资人民币15亿元左右;同时,对个人住房按揭贷款规模不设置额度限制。双方在协议中约定华润置地(北京)公司选择中行北京分行作为金融业务的主要往来银行,办理存款、国内结算、国际结算、信用卡等业务。另外,中行将为购房者提供包括借记卡、299缴纳电话费、电话银行等一系列个人金融服务。有业界分析师认为,这种合作是今后银行对房地产业支持的一个方向。
不仅是中国银行倾向于支持大房地产开发商,今年以来,光大银行对中小房地产开发企业也提高了贷款门槛,甚至利率有的上浮高达30%,而在往年,利率上浮的可能性很小;对于总资产和销售收入在500万元以下的小客户,光大银行不提供房地产开发贷款;对不了解、合作时间不长、楼盘销售前景不明朗的大客户也会提高贷款利率。
虽然如此大幅提高贷款利率,但并不意味着光大银行对于房地产开发项目惜贷,光大银行信贷管理部负责人姜明先生说,对于像北京的城建集团、住总集团、建工集团这样优质客户,他们又会采取另一种做法,不但不提高贷款利率,还会适当放宽一些政策去争取项目。
在国内银行对房地产开发贷款的份额中,中国建设银行每年的贷款金额高达1600亿元,占到了全部商业银行房贷总额的一半以上。建行房贷部崔处长说,建行已经认识到了房地产开发中的一些问题,在把关上也变得严格了一些,但还没有刻意去压缩房地产开发贷款,而是按具体项目来定,对商业用房、办公房、写字楼的开发贷款加以严格控制。
中国工商银行房贷部的负责人刘先生则说,“从房贷金额来看,工行没有压缩的迹象,而是更多地把资金投向有实力,销售前景看好、户型合理的项目。工行按照人民银行有关规定实行‘低层封顶,高层要完成项目2/3’的原则加强对客户的监控”。从所了解到的情况看,当前银行调整房贷,青睐大客户是对市场的理性反应,因为银行的出发点不仅只看利润,对风险很高、利润不明朗的项目会有严格的控制,并注重对客户的管理、评估,尤其对其成本、效益核算会更加苛刻、科学。出于对风险的防范,银行对大开发商的倾向也就不难理解,也不只是一个“攀富弃贫”所能解释得了的。
慎贷风紧
跟年初各银行对房地产追捧形成鲜明对比的是,年底以来银行对房地产开发贷款有一种“风声鹤唳”的感觉,尤其从近期中国人民银行发布的《2002年第3季度货币政策执行报告》后市场的震动非同一般。该报告指出:“房地产业快速发展,房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注”。央行提醒各商业银行严格审查住房贷款,警惕地产泡沫。
相对于个人购房贷款中的风险,银行界普遍承认,真正危及银行的还是开发商的贷款风险。从房地产开发资金的四条主要来源(自有资金、银行贷款、资本市场融资和销售回笼)来讲,银行贷款一直是开发资金的主要来源之一。目前我国房地产企业有20%~30%的资金来自金融机构,加上置业者的抵押贷款,这一数字接近60%。
因为政府有关方面发出的“局部房地产过热”的警示,有人担心,央行在提醒各商业银行严格审查对房地产贷款的同时,会进一步紧缩房地产贷款。如果猜测变成现实,在目前国内股市和债市融资有限的空间下,这对过度依赖银行融资的地产商而言无疑是一个致命的打击,个别得不到银行贷款的开发商因为没有资金继续投资,其开发的楼盘就会变成烂尾楼,投资也化为泡影。
从历史的经验教训来看,以金融手段来调控无序的市场,是对其生存环境的净化。央行今后的货币政策将倾向于对房地产泡沫的抑制。其理由是,如果各商业银行不辨好坏地放贷,就会出现严重的过热,增大空置率,而后出现泡沫越吹越大,就像20世纪90年代初,银行以及各种信用社、信托公司、财务公司等无节制地把钱贷给开发商,从而引发泡沫。
面对今年下半年以来来自各界的关于房地产业出现局部泡沫的警告,部分商业银行对于房地产项目开始谨慎放贷,继中国银行向其各分行发出慎贷预警后,中国光大银行在规避房地产开发风险方面走得更远。光大银行信贷管理部负责人直言:针对目前大中城市房地产开发相对“过剩”的问题,该行采取一系列措施来规避房贷风险。比如,对楼堂馆所、写字楼的开发就非常谨慎,一般不做这方面的项目贷款;压缩对房地产的投资,主要把资金集中在配合市政建设的项目以及商品房的按揭的项目上。
市场近期以来对泡沫的强调已影响到开发投资,以及房地产行业的招商引资,下一步将影响到投资预期。与7月1日实施的新土地政策相结合,在土地出让金的压力下,国内房地产市场竞争将更加放大,市场优胜劣汰的步伐也将加快。
政策趋向
众银行的慎贷是否意味着房地产金融融资渠道收紧?从现实情况来看,银行对房地产市场的金融支持对国内房地产业的发展至关重要,在目前国内房地产市场存在结构性问题的情况下,信贷政策将可能起到引导作用。安邦分析师张宏先生认为,近期央行上海分行发出关于“上海房价过高”和“首付过低,存在风险”的预警,主要是对上海房价增速过快的调整。也是今后货币政策引导市场发展的一种形式。
今后国内货币政策对房地产业的政策支持变化的主要思路是:货币政策既要支持房地产业的发展,又要防止引起房地产泡沫,特别要防止高档商品房的积压。未来货币政策大致出现以下几大变化:一是继续扩大个人住房抵押贷款,积极支持住房销售;二是关注金融机构贷款集中度,防止信贷过度集中于房地产业,避免金融风险过度集中;三是通过信贷政策,引导房地产市场结构的调整;四是鼓励银行为房地产投资和消费提供多项金融中介服务,如房地产价值评估、房屋买卖和贷款咨询、个人信用评定、房地产保险等。
不过,张宏认为,目前国内金融界对房地产市场风险的强调,和国内银行资产证券化进程有关。在国内商业银行不良资产比率一直居高不下的情况下,银行降低风险的要求很强烈,任何风吹草动的行业风险都让银行绷紧神经。在国内房地产资产证券化的探索中,银行各方就会更加侧重于对风险的研究和防范。
可以肯定地说,有关部门对此采取的政策措施主要立足于房地产市场的中长期健康发展,而不会像处理上世纪90年代初的房地产泡沫一样,采取过于简单化的处置方法。
央行近期已重申,重点是要规范房地产金融问题。包括对四证不全的项目发放住房开发贷款;违反规定向开发商提供贷款用以缴纳土地出让金,并对未缴清土地价款的开发用地设定抵押发放贷款;放松对开发商自有资金投资比例等贷款条件要求;对期房发放个人商用房贷款;放松信贷条件助长开发商“圈地运动”;对土地储备机构过度授信;对个人贷款未能落实有关工程进度和投资进度要求;虚假按揭贷款行为等。今后一段时期,对房地产贷款业务的市场监管将成为人民银行有关部门的工作重点。人民银行将加大力度加强对房地产贷款业务的规范性监管,检查、督促商业银行遵守房地产贷款业务的有关规定和信贷原则,严厉查处违规行为。
并且在加强房地产金融监管力度的同时,推进个人住房贷款业务的标准化。尤其是进一步规范个人住房贷款审查的程序和标准,完善对房地产开发项目的贷款三查制度,明细有关的借款人条件、贷款程序和贷款管理等操作标准,为今后住房抵押贷款证券化(房地产信贷二级市场)奠定基础。