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今年以来,天津相继出台了一系列与住房公积金相关的条例和管理办法,包括2002年11月1日起执行的《天津市住房公积金管理条例》,11月10日起执行的《天津市个人住房公积金贷款管理办法》和《天津市个人住房组合贷款管理办法》。
日前,市住房公积金管理中心又与中国银行天津市分行、中国农业银行天津市分行、中国工商银行天津市分行、中国建设银行天津市分行、交通银行天津分行五家银行签订“委托办理个人住房公积金贷款业务”合同。其中,建设银行和工商银行已经正式开展此项业务。这标志着五家商业银行今后都可开办公积金贷款业务,贷款职工可以根据自身情况和银行的服务质量来选择贷款银行。
从对住房公积金的规范管理,到商业银行的联手合作,老百姓买房贷款已经越来越规范化。那么,根据不同购房者的具体情况,到底应该选择怎样的贷款方式才最划算呢?为此,记者走访了本市公积金管理中心有关负责人。
申请
-个人住房公积金贷款和公积金组合贷款的区别是什么?
个人住房公积金贷款(以下简称公积金贷款)是指以住房公积金为资金来源,向参加住房公积金制的职工发放的,定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。
个人住房公积金组合贷款(以下简称组合贷款)是指借款人申请公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建或者大修住房所需费用时,可同时向商业银行申请个人住房贷款,由承办住房公积金贷款金融业务的商业银行以公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款组合向借款人发放的贷款。
-申请公积金贷款,个人需要具有多少自筹资金?
购买商品房、经济适用住房、私产住房的,能够支付不低于所购住房全部价款20%的首期付款;购买危改还迁住房、集资建造住房、公有现住房,以及建造、翻建、大修自有住房的,能够支付不低于所购住房全部价款或者建造、翻建、大修住房所需费用30%的首期付款或者自筹资金。自筹资金可以存入贷款银行,也可交付售房人作为首付款。
额度
-怎样计算公积金贷款额度?
要计算申请公积金贷款的额度,就要根据申请贷款人的家庭收入、住房公积金余额倍数、房价和最高限额四个条件来确定,四个条件算出的最小值就是借款人实际可以获得的贷款数额。
1.按家庭收入计算公积金贷款额度:
可贷额度=借款人及其配偶月工资总额×还贷能力系数×12(个月)×借款期限
个人月工资总额=职工每月公积金缴存额÷(单位住房公积金缴存比例+个人住房公积金缴存比例)
还贷能力系数按不同借款期限确定,十年以内(含十年)为35%,十至二十年(含二十年)为40%,二十年至三十年为45%。
2.按房屋价格计算公积金贷款额度:
贷款数额=房屋价格×贷款比例
贷款比例根据购建住房的不同类型分别确定。购买商品住房、经济适用住房、私产住房的,贷款额度不超过所购买住房价款(住房评估价值)的80%;购买危改还迁住房、集资建造住房、公有现住房,以及建造、翻建、大修自有住房的,贷款额度不超过所购买住房价款(住房评估价值)或者建造、翻建、大修住房所需费用的70%。
3.按缴存余额倍数计算公积金贷款额度:
缴存余额是指借款人在申请公积金贷款时,其住房公积金储蓄账户上的余额,可以通过住房公积金查询单反映出来。如果申请公积金贷款,其贷款数额不超过借款人夫妻双方缴存住房公积金余额的15倍。
4.公积金贷款最高限额:
按市统一规定的机关、团体、事业单位和内资企业缴存比例缴存住房公积金的,或按规定经批准降低住房公积金缴存比例的,贷款最高限额为10万元;借款人夫妻双方任何一方单位或个人住房公积金缴存比例超过市统一规定的机关、团体、事业单位和内资企业缴存标准的,贷款最高限额为12万元。
5.举例计算
借款人张某,35岁,一方住房公积金单位和个人缴存比例均为8%,月缴存额为200元,另一方住房公积金单位和个人缴存比例均为10%,月缴存额为300元,夫妻双方住房公积金账户余额共有10000元,所购商品房价格为30万元,欲申请15年的住房公积金贷款。其贷款数额为:
按家庭收入计算:{[200÷(8%+8%)]+[300÷(10%+10%)]}×0.4×12×15=198000元;
按房价一定比例计算:300000×80%=240000元;
按缴存余额倍数计算:10000(元)×15=150000元;
借款人夫妻双方一方住房公积金单位和个人缴存率为10%,超过了市统一规定的缴存标准,最高限额为12万元。
取四个计算结果的最小值,该职工家庭实际上能获得的公积金贷款为12万元。
-组合贷款额度如何确定?
组合贷款最高贷款额度不得超过所购买、建造、大修房屋价格或房屋评估价值的80%。组合贷款中,公积金贷款额度按照《天津市个人住房公积金贷款管理办法》执行,银行自营性个人住房贷款额度由各贷款银行根据各自贷款办法,减除公积金贷款额度后自行确定。
-公积金(组合)贷款最长年限?
购买商品住房、经济适用住房的,最长贷款期限30年;购买私产住房、集资建造住房的,最长贷款期限20年;购买公有现住房、危改还迁住房或者建造、翻建、大修自有住房的,最长贷款期限10年;组合贷款中公积金贷款期限和自营性个人住房贷款期限应当相同,借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄。
例如,某借款人(男)48岁,法定退休年龄为60岁,如果购买商品房最长贷款年限30年,那么该借款人贷款期限只能是12年。
担保
-借款人可以选择哪些担保方式?
借款人申请住房公积金贷款或组合贷款时,借款人应当提供经住房公积金管理中心和贷款银行认可的担保方式进行担保。可以选择的担保方式包括:住房抵押、用国债、贷款银行存单等市住房公积金管理中心和贷款银行认可的有价证券质押、住房公积金管理委员会确认的住房置业担保公司担保。
借款人可以根据自己的实际情况来选择其中任意一种担保方式,同时也要注意,每一笔贷款应当采用同一种担保方式。
-以房产抵押担保方式申请公积金(组合)贷款在什么情况下适用?
1.借款人购买已取得商品房准许使用证的住房或者买有产权证的私产房的,可以用所购买的住房,或者其他自有、共有或者第三人的拥有产权证的住房抵押;
2.购买尚未取得商品房准许使用证的住房或者建造、翻建、大修自有住房的,可以用其他自有、共有或第三人的拥有产权证的住房抵押。
还款
-偿还公积金(组合)贷款有几种途径?
借款人可以在每月还款日到贷款银行偿还贷款本息或委托贷款银行通过储蓄存折、储蓄卡、信用卡等方式代扣。
-公积金贷款有几种还款方式?
贷款期限在一年以内(含一年)的实行一次性还本付息,利随本清。贷款期限一年以上有两种还款方式:等额本息还款和等额本金还款。等额本息还款法是指贷款期每月以相等的数额平均偿还贷款本息的一种方式。等额本金还款法又称利随本清法,就是借款人每月以相等的数额偿还贷款本金,同时付清上一还款日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。
-怎样提前还款?
借款人提前偿还贷款本息的,应当向贷款银行提出申请,并经贷款银行和市住房公积金管理中心同意;由住房置业担保公司提供贷款保证的,借款人还应事先通知住房置业担保公司。提前还款可采取以下三种方式:
1.提前一次性归还全部贷款本息。在归还当月应还贷款本息后,借款人可以提前一次性归还全部剩余贷款本金及利息。
应还利息=剩余贷款本金×本次一次性归还距上一次结息日的天数×借款合同约定期限的现行月利率/30天
2.提前归还部分贷款本金。借款人可以在归还当月应还贷款本息的同时,提前归还部分贷款本金。在还款时按照提前归还的部分本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息,当期及以后的月应还本息额按照剩余本金、剩余期限重新计算。
3.提前预还几个月贷款本息,借款人可以提前预还几个月贷款本息,但不能跨自然年度预还。归还后,借款人仍按原月还款额归还剩余贷款。
借款人提前归还组合贷款时,应采取同一种还款方式,并同时同比偿还组合贷款中的公积金贷款本息和贷款银行自营性个人住房贷款本息。
-公积金贷款的利率是多少?商业贷款的利率是多少?借款合同期内利率是否变化?
现行公积金贷款利率为:贷款期限1至5年(含5年)月利率3‰;贷款期限6至30年的月利率3.375‰。
现行商业贷款利率为:贷款期限1至5年(含5年)月利率3.975‰;贷款期限6至30年的月利率4.2‰。
贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率。
-组合贷款利率怎么执行?
组合贷款中住房公积金部分和商业贷款部分的利率分别按照公积金贷款和商业贷款利率执行。
-没有按期偿还贷款怎么办?
借款人未按借款合同约定按月偿还贷款本息的,对逾期部分按中国人民银行有关规定计收罚息。
当发生按借款合同约定处理抵押物或质物的情况时,贷款银行除就逾期部分计收罚息外,有权会同有关部门处理抵押物、质物或要求住房置业担保公司承担连带保证责任。