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北京别墅市场经过10年的起伏发展,目前已进入了新的发展阶段,创新迫在眉睫。别墅是一种对顶级生活追求的居住方式,随着国际文化交流和新时代观念的冲击,别墅的开发理念和市场选择都发生了很大改变。从目前别墅市场的走势来看,供需增加的趋势更加剧了行业间的竞争。刚刚结束的首届中国别墅论坛则围绕着别墅市场的现状和发展趋势向诸多关注别墅的人士揭开了其神秘的面纱。
从92年北京第一个外销别墅——丽京花园应运而生至今,北京的别墅市场整整走过了10个年头。市场从高到低再攀升,历经了几次换代,其产品理念和市场选择都发生了很大的变化,而目前受入世与奥运两大利好支撑,一些敏感的开发企业似乎嗅到了商机,北京的别墅市场重新走热,市场供给量也开始放大,到目前为止,北京市的别墅项目已经超过了150个,4万多套别墅单位,总建筑面积不下千万平方米。所以有机构更大胆放言,北京的别墅市场将会迎来“第三次浪潮”。作为引导高档消费、追求顶级生活方式的标志,别墅市场受到越来越多的人关注,它傲立于大众之上的神秘面纱渐渐被打开。
别墅区域格局形成
北京的东北和西北部是别墅的主要聚集地,别墅数量占到京城别墅总量的三分之二。
东北别墅区由于开发时间较长,市场氛围较浓,遂高档别墅项目较多。在地理位置上,由于东北别墅区北通首都机场,南靠涉外商务使馆区,商务及购物都非常方便,同时由于东北部区域绿化面积较大,是京城绿化环境最好的地区之一,又有温榆河、潮白河两大河流贯穿全境,构成了区域内独特的水上景观,且具有高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施,这都为高档别墅开发提供了有利条件,为高节奏的燕莎商圈、国贸商圈及CBD商务人士提供了一个较为宽松与舒适的居住环境。99年前,东北部8个主要外销别墅项目共有2800套左右的供应量;2000年区域内又新增莱蒙湖别墅二期、丽斯花园二期、玫瑰园一期和二期、碧水庄园一期二期,翠湖别墅、静之湖和龙城花园几个项目,近1000多套别墅。2001年,又有枫桥别墅,国际使馆村、橘郡二期水印长滩约400套别墅入市供应。而目前以朝阳公园为核心,又推出棕榈泉国际公寓、东润枫景这样的“城市别墅”。此外机场路至顺义区的几十个别墅项目更是扩充了“东北军”的阵营。东北区别墅以更胜一筹的生活舒适度占领京城别墅市场的一席之地。
与东北部别墅的热度相比,西北部别墅发展则相对缓慢,曾一度出现了仅有翠湖。碧水庄园、玫瑰园等几个高档项目的局面。但近几年随着政府对IT产业和新经济的倾力支持,西北部地区经济迅速发展,造就了一批财富精英,这部分人群给西北区域内的别墅市场提供了巨大的市场需求。此外西北区域大面积绿地和林带正在建设,良好的绿化环境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水库、上庄水库、十三陵水库等湖泊,西北区别墅市场的“小气候”丝毫不亚于东北区别墅。继香山别墅之后,位于西山的门头沟区又将有九家地产开发商征用千亩左右的土地兴建1500套左右的别墅,它们将与翠湖别墅、水印长滩、香山别墅、碧水庄园、玫瑰园等几十个别墅项目将近2000套的供应量一起矗立在“西北军”阵营。
除上述描述外,东北、西北阵营中更细分的格局也己形成,即“一山”、“二河”、“三线”、“四高”概念。“一山”指西山,从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡;“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带;“三线”指立汤、京顺、京通三条线;“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统概念的别墅区域,而“一山”和“二河”则后来居上,成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。
价格跨度较大
目前,别墅市场仍由外销和内销两个市场组成。外销别墅作为高档的房产商品之一,其目标市场具有很大的局限性。内销别墅价格跨度则很大,最低的在2000元/平方米以下,最高的则达到10000元/平方米以上。据相关数据统计,2001年北京市别墅的平均售价约为人民币8400元/平方米左右。市区内别墅少而价格较高,平均售价在2000美元/平方米左右,约合人民币16600元/平方米,其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为3000美元/平方米。除市区外,位于机场路顺义地区的别墅售价也较高,均价在1300美元/平方米,约为人民币10790元/平方米。别墅售价超过人民币1万元/平方米的还有亚北—昌平,大兴。丰台地区。而售价在人民币3000-4500元/平方米的则分布在海淀上地、通州地区。价位在人民币2000-3000元/平方米的低档别墅则分布在颐和园地区。
目前西北区域别墅价格也直追东北区别墅,如翠湖别墅2000年8月重新开盘后,销售均价由8500元每平方米上涨到9600元/平方米;玫瑰园一期现房1200美元/平方米;二期环湖别墅就成倍涨至2750美元/平方米,而环湖别墅一期也在2000美元/平方米;碧水庄园一期均价1400美元/平方米;最近入市的姜庄湖出现了3000美元/平方米的高价,基本上与东北区别墅不相上下。
从整体市场来看,售价在人民币5000元/平方米以下及高于10000元/平方米的别墅数量相等,共占70%的份额,其余为中间价位。别墅售价偏低的地区为远郊约每平方米1800元左右。可见,别墅市场的平均价格有从市区为中心向外递减的趋势。
客户群带动市场细分
依据相关资料统计,以97年作为分水岭,北京别墅的销售对象出现了较大变化。97年之前,70%的别墅购买者持国外护照,而其中的港澳台客户占很大比例,约占整体购买者的50%以上;而近几年别墅购买者以中国境内人士居多,这一需求群体除了海外归国人士外,主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家。此外都市新贵族范围也在逐渐扩展,尤其是中关村高科技企业区域内,依靠IT起家的企业家、高级技术工程师及其他高级从业人士,他们完全有能力而且很迫切需要京城周边区域内,可以作为他们的第一住所或二次置业的别墅项目,这部分人既不愿意再住传统的公寓,又无法承受独立别墅的高价位,强烈的改善居住条件的愿望,使经济型别墅填补了这一市场空缺,别墅市场的潜在购买力在不断增强。
相对于客户群的变化,别墅产品的类型也趋于不断演变。北京早期的别墅属于超大规模欧式化的House,其设计单纯借鉴欧洲建筑模式,采用欧式的外立面加放大面积的户型,所强调的别墅概念更多地表现在面积大小上,而概念则相对模糊,混乱的审美观与中国本土的自然景观、人文背景相去很远,更缺少亲和性。
自大House之后,出现了市区交通型别墅,其实际意义是联排住宅,有天有地,有独立的院子和车库,位置介于市区与郊区之间,处于城市边缘地带,从交通上来讲非常方便,满足了家庭在工作、就医、上学及参加各类活动上的方便,但这类别墅价格通常很高。由于开发的土地狭小,整个社区过于规整且拥挤,同时其设计上进深过大。开间窄,入住后舒适性的差异就明显地体现出来了。
再后来联排式Townhouse别墅应运而生,此类型别墅大多处于近郊区,在外观、建筑设计和园林景观等方面都有了突破性的改进,特别是其在建材、装修、车库上投入较大,由于建筑形式上采取联排方式,既保持了各户之间的相对独立性。又拉近了邻里之间的距离,便于形成一个小的社区,使居住者产生家的认同感,而价位又在中档单体别墅之下,所以恰好满足了二次置业者对交通和价格的双重要求,具有较高的性价比。
都市生活节奏日益加快,健康休闲显得尤为重要,回归自然成为又一热门话题,在分时度假概念产生后,崇尚风景秀美景区中的独栋式精品别墅便产生了,这类别墅在产品外观、建筑设计、精致装修、车库上都比其他类型别墅更胜一筹,除为少量特定身份人士打造外,更是拥有良好的自然和人文氛围,是兼备游玩与居住的高品质别墅,让居住在其中的人们充分享受大自然的优美风光,体会返朴归真的真实感受,作为第二住所是时下不错的选择。新开盘的湖光山舍别墅,以北京首座私人码头滨湖别墅的身份登陆市场,既没有所谓豪宅的不菲天价,也没有较高土地占有率的浮华与张狂,良好的区位环境、新颖别致的建筑设计、优良的配套设施,独具品位的装修风格,真正成为一种个性与品位的生活方式的体现。
可以说,北京的别墅市场经历了七八年的沉寂,随着二次置业者的增加。WTO后境外机构的进入以及政府对别墅用地的松动,别墅已再次启动并迅速升温。作为一种高档商品,别墅如今越来越成为人们身份、地位、财富的象征。高档精品别墅在房产市场引领时尚是必然之势,其自然环境,建筑规划、品质内涵的纯粹性无可替代,其间渗透的生活理念、居住品位、建筑精神、文化内涵,将不仅仅代表着建筑的发展、社会与经济的发展,更体现着人类文化的进步。别墅产品所包容的经济、文化特质更加远远超越了其他产品的内涵。对别墅的关注与追求体现了人们对居住理念的深刻变化,对一种全新的生活方式的美好向往。
与人们熟悉的普通住宅相比,别墅的开发则有自身的独特之处。良好的景观是别墅建造的基础,自然景观同生活设施的恰当融合是人们所推崇的理想居住模式。此外,别墅在开发过程中对位置选定、建筑风格、设计理念、材料选择都非常考究。因此,注定了别墅市场的独立性与特定性,它的这种独具一格的特性,使其远远游离在其他住宅市场之外。
北京,作为中国经济发展的领先地区,也是别墅开发的热点区域,可以说基本上代表了整个中国别墅建造的最高水平,并日益显示出与世界建筑水平接轨的趋势。众多别墅项目的重新启动,意味着北京别墅市场的繁荣,同时也预示着未来别墅市场竞争的加剧。2002年——北京别墅年的预期似乎已成为可能。