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第一篇:“变形”记
早在1994年,北京市场上就开始出现商住房项目,并且销售得特别好。至今,商住房仍是京城房地产市场上最活跃的物业种类之一。
据统计,2001年北京推出的55个公寓中,商住项目占11个以上,总开发面积达到71万平方米。可随着入住,商住房的种种弊端也显现了出来。各方对于商住的口诛笔伐,几将它打入谷低。然而,2002年市场上商住项目的数量继续增长,金融街的金宸公寓、中关村的长远天地、财智中心、望京的佳境天城、东面的康堡花园、住邦2000、城南的枫桦豪景……京城到处“商住”开花,且除个别楼盘有自身操作问题外,大多在开盘初期便已挣得“盆满钵满”。不过,你如果仔细观察就会发现,今天的商住与昨日有着很大的不同。
从又商又住到只商不住 “新商住”换药不换汤
商住产品发展的四五年间,随着市场需求的变化,商住自身的形态也在相应地调整和变形。
老商住,商与住混杂,字面上已看出过气之势,其最大的弊端无外乎商与住功能冲突,从去年到今年的文诛笔伐中,老商住的弊端被大家揭了个底儿掉,日子甚为不好过,在此就不再赘述,也给老商住的发展商们留点空间赶紧收回投资。
新商住,近一年来市场上的焦点、热点楼盘。虽然以住宅立项,却只商不住,为有别于老商住。站在老商住的种种“硬伤”上品味新商住的种种好处,卖得好也的确有道理。
在产品性能上,新商住几乎完全脱离住宅的形态,建筑结构采用可灵活组合分割的框架结构,公建的标准层高;建筑物3A以上的智能系统标准;更多的电梯数量以应付高峰时段的人流,保证垂直交通顺畅;充足到位的消防系统;在公共部分设置的公用洗手间等公建标准以及玻璃金属幕墙外立面的建筑外观;大面积的配套,内容包括商业配套(银行、机票、咖啡厅等)、会议大厅、商务中心以及开放式的大厅……
新华远在CBD的新盘尚都国际在29层的建筑主体中将一至五层全部设置为配套空间,便是为了在将来充分满足商务的配套需要。许多新商住项目已经基本做到从产品形态上与公建项目难分仲伯,甚至做到部分设计指标超过甲级写字楼的水平。
新商住在今年出尽了风头,不仅在一次次人声鼎沸的业内论坛中赚足人气,而且市场上卖得也是红红火火,赚够了银子。
成长型中小企业求“房”若渴
据资料显示,目前中关村地区,中小规模成长型企业在2002年上半年统计的数量比2001年同期增长了40%,这其中除了中关村的主力需求群体——成长中的高新技术企业,还包括许多涉及外贸、平面设计制作、会计师事务所、技术设备销售、商标代理以及旅游等服务行业被称做“新商业族”的中小规模企业;从企业规模看,目前50人以下的中小型企业占到企业总量的85%,平均需要的办公面积为265.32平方米。如此规模的中小企业财力有限,租购高档写字楼对于他们来说尚且吃力,一是写字楼单元面积偏大,二是价格不菲,从银行贷款,不论是首付款、贷款年限,还是贷款的成数,都有很大的压力。而“商住”的出现恰好解决了成长型中小公司的需求难题。
以海淀区清华南路财智中心的销售状况为例,该项目定位于中小户型的商务空间,最小户型面积为64平方米,每平方米售价9000元,与中关村周边写字楼均价每平米11000元形成“落差”;财智中心购房月供款折算租金后为1.5元/天·平方米左右,而中关村写字楼租金水平目前保持在4.5元/天·平方米居高不下。财智中心正式开盘20余天,项目整体销售率已接近70%。其他成功案例举不胜举:当代集团旗下的当代青云、苏州桥新起点嘉园、八一中学对面中房长远的长远天地均有不俗表现,与传统住宅市场今年整体平平的态势形成鲜明对比。
乙级写字楼供应 出现“真空地带”
行业内有句老话,“有需求必然有供应”,我们先从区域存量及供给来分析商住项目热销的原因所在。目前,北京写字楼市场上供应的是清一色甲级写字楼。据资料显示,2002年北京甲级写字楼有效供应量已经超过120万平方米,已经超过北京写字楼供应高峰年1997年的116万平方米。
以西区市场为例,目前中关村、CBD、金融街等区域仍然是以甲级写字楼为市场供应主体。根据万信网提供的数据,目前中关村西区公建综合开发成本达每平方米1万元以上,因此发展商也只能将开发高档写字楼或是高科技企业的自建自用房为“唯一出路”。又据中关村科技园区管委会关于中关村写字楼供给状况的调查显示:中关村写字楼现存可租或可售使用面积近52万平方米,再加上还有20多家写字楼在建中;今年已有13家项目近40万平方米投入使用,但均为每平方米15000元以上的高档写字楼。其中区域内现售的数码大厦卖到18000万元,联想科技园卖到每平方米2200美金以上,中关村大厦卖到每平方米15000万元。写字楼供应量虽不少,但出现8000元到10000元价位,日租金在每平米5元左右的写字楼市场真空,形成极大的供需缺口。
大量的中端需求,使得本来就少的中档物业愈发显得稀缺,写字楼市场需求与供应的极大不协调亦成为商住项目热销的一大充要条件。
第二篇:淘金记
“新商住”终结商住危机
由于当前许多区域写字楼的供给结构存在一定的缺陷,无法全面满足各档次规模的企业的需要。因此,商住产品便应运而生,成为写字楼的替代品。
与写字楼相比,商住项目具备以下几种特点:销售价格低、可以按照住宅办理按揭,能获得更高的成数和更长的年限;付款方式灵活,客户资金压力小,且月供较写字楼的租金要低很多;位置及形象比同等价位的写字楼优越。因此,对规模及资金有限而又注重办公成本和形象的中小企业有很大的吸引力,对投资客的吸引也很大。
由于市场竞争的压力,受项目地理位置、周边环境、潜在客户等方面影响,某些项目开发商如果坚持建住宅将缺乏竞争力度,改为商住将更迎合市场需求,且销售周期短,回款速度快,同时,由于新商住项目比同区位的住宅价位高,开发商开发这种物业将有机会获得更大的收益。
“老商住”是自发形成的初级产品而注定会被定位明确、功能齐备的“新商住”所替代。“新商住”的特点是只用于商,拒绝居住,从形象和功能方面更加向写字楼靠拢,更好地满足了办公的需求,因而开发商要用“新商住”的形式代替“老商住”来开发项目。
对于“新商住”而言,由于目前市场中(中关村、CBD、金融街等区域)在建的主流产品为甲级写字楼,中低档写字楼产品存在一定的缺口,为其提供了良好的发展空间,当甲级写字楼市场供应大大超过需求时,必将造成售价和租金的大幅下降(目前这种趋势已比较明显),当价格降到一定程度时对商住市场就会产生较大的冲击。
商住投资需谨慎
政策性因素将起决定性作用。从土地的使用用途上来说,国家有关政策只界定了“居住与非居住”,对于“商住”的出现是始料未及的。比如一般的楼盘600元的楼面出让金,而写字楼的出让金是1400元。这种开发模式,对于从事中低档写字楼开发的发展商而言,存在着不公平竞争。据悉,有关商住楼的管理已引起了相关政府部门的高度重视,对这种“打住宅之名,行商住之实”行为国家是否会采取实质性的制约,不排除商住产品的政策性退市的可能。如果政策漏洞被堵,商住楼的许多优势也将变成泡影。
考虑区位。只有那些商务氛围日渐浓厚适合中小公司和成长型公司发展的区域才是“新商住”的最佳投资区域;其次,要注意产品本身和配套是否真正适合办公。
寻找有投资空间的产品。价格是最重要的。随着“新商住”的炒热,价格也会不断上升,要研究真正的投资空间有多大。再次,因其存在较大的市场风险和政策的不确定性,大大影响了投资的潜力,因此投资的前景还需持部分观望态度。
投资目光要放远。新商住主打投资概念,且部分投资者已经有收益。加上内外销住宅合并后,许多投资外销外租的客户感到纯居住物业的投资存在越来越大的压力;而新商住类产品在定位设计时多注重了户型功能的多元化,加之配套设施,物业管理等方面兼顾了双重功能的需求,宜商宜住是无疑的。这使投资者心理承受的进退空间很大,感到投资的风险降低。但任何事情都不能过度。作为主力产品,市场投放量过大都会引起滞销、空置,何况为过渡型产品。只有成为有效需求的产品才能满足它的生存价值。因此作为投资要多从长远角度着想,不能只看一时景气。成为有效需求与物业投入使用的时间、物业的地点、商业氛围、交通状况、配套设施、物业管理、市场存量等综合品质因素有密切的关系,综合这些方面的素质判断投资风险可以起到一定的避险作用。
第三篇:突围记
关于商住的探讨层出不穷,一方面,因为“住”拒绝“商”,所以爆发商住危机;另一方面,局部市场对“商住”的需求又是旺盛的,众所周知,老商住迟早会被终结,那新商住如何扬长避短?新商住究竟又能走多远?
正方观点:新商住一路好走
观点一:产品形式决定新商住生命力
住邦2000总经理范国翔
不管是什么产品,市场有需求,就有其存在的理由和必然性,商住即是如此。因为市场中总有这样的成长型小公司,写字楼并不完全适合它们,商住的生命力就在此。但同时,从以往的市场表现可以看到,商住项目生命力的长久,关键在于产品提供的究竟是怎样一个平台。
观点二:拒绝“住”容易,拒绝“商”难
北京中房长远房地产开发有限责任公司副总经理葛蕴秋
你可以要求每个公司在写字楼里不能住人,但是你不能限制每个业主在家里谈生意。新商住建筑从里到外、从空间到水电气热的配备更接近写字楼,它委婉地拒绝了纯居住的业主,自然终结“商住”混杂的局面。
反方观点:新商住的命也不长
观点一:新商住的路将越走越窄
左岸工社总经理林涧
商住是介于住宅和办公之间的一种产品,它有存在的必然,也就有生命力,但它的生命力是非常有限的,而且将越来越小。随着房地产市场的逐渐成熟,市场将得到细分,办公和住宅产品之间的空隙将逐渐被填满,缝隙变小,这种情况就如同轿车和越野车,现代人对两车的区别看待已不再苛刻。
观点二:乙级写字楼——预计将来市场最有可能的新商住替代产品
环宇信达行总裁邓智仁
尽管基于申奥成功及入世的基本面支持,写字楼市场长期利好,但短期内形势不容乐观。
首先,由于利好因素对市场影响有滞后效应,因此入世对写字楼市场的利好影响不会马上显现,而是需要一个市场消化、释放的过程,估计最早也要到明后两年才能得到体现。
其次,全球经济运行正在放缓,西方主要发达国家经济已进入规律性衰退阶段,并将继续在下降通道中运行,经济复苏尚需时日;北京高档写字楼市场相当一部分需要大公司来吸纳,失去发达国家公司的强力吸纳,势必对写字楼市场产生消极影响。
第三,在写字楼市场表面繁荣的背后,却隐藏着巨大的危机,目前绝大部分公司已购买甲级写字楼,市场需求不旺,消化能力不足,而甲级写字楼的供应量却有增无减。
根据这一市场状况和我们的专业判断,未来几年内北京写字楼市场最需要乙级写字楼,理由有三:
一是市场对乙级写字楼的需求越来越大,将成为写字楼市场的基础。随着市场经济的不断深化和发展,中小企业的数量和规模将不断扩大,由于他们正处于起步和成长阶段,资金有限,经营风险较大,因此难以承受甲级写字楼的高额租金,购买甲级写字楼更是难上加难。比甲级写字楼档次稍低,实用性强、价格适中、交通便利的乙级写字楼将成为市场的宠儿,从目前中关村地区大批中小企业因租金过高而迁出中关村,到清河一带落脚,逼迫中关村写字楼降价这一现象就可见一斑。
二是目前市场供应以甲级写字楼为主,CBD、金融街、中关村等区域均以甲级写字楼为主导产品,基本上没有乙级写字楼供应,给市场造成极大的供应缺口,产生新的供需不平衡,随着供给向需求的不断回归与趋近这一经济规律,未来几年内乙级写字楼将是最符合市场需求的产品。
三是政策上的不确定因素,为乙级写字楼市场带来无限商机。目前对乙级写字楼冲击最大的是商住两用楼,大部分中小企业均以购买或租用商住两用楼代替乙级写字楼,但随着商住楼弊端和安全隐患的日益凸现,政策对商住楼的限制和制约只是时间问题,随着商住楼供应的萎缩乃至停滞,势必将中小企业对办公场所的需求推向乙级写字楼,从而为乙级写字楼市场带来无限商机,可以预计,这一市场将是极具活力、而且是前景广阔的。
在当前市场追求高档、顶级写字楼,市场空前繁荣的时候,我们认为未来几年内最符合市场需求的是乙级写字楼。
第四篇:涅盘记
商住最大的隐患是商和住之间的相互影响,只住不商或只商不住,虽然从一定意义上缓解了商和住之间的矛盾,但商住的客群相应变窄,这决定了商住项目将面临的竞争压力增大,而且产品也不是市场发展的主流。
商住最大的危机不是市场,而在政府的法规。现在,从土地的使用性质、规划、销售许可等多项审批项目中,都没有商住这一产品分类,开发商是在利用政府不完善的法规投机,在市场上造成一种不平等的竞争态势,从长远利益看,受害人是买家。以现在的市场环境,住宅比写字楼具备的诸多优势,使以住宅立项的商住项目从中获利。1.住宅的地价比写字楼低50%;2.住宅项目提供的银行按揭贷款是8成20年,而公建项目是4成;3.住宅的使用年限是70年,而写字楼为50年;4.水、电、气、暖等收费标准,住宅类比写字楼低;5.不少住宅类项目不具备写字楼要求的消防、喷淋系统,相同面积下,办公容纳的人数是居住的5倍,一旦发生危险,损失将远高于纯居住。
此外还有电梯的配置、车位等,开发商降低了生产成本,但承担了更大的安全问题。而这些隐患可能需要经过相当长的时间才能显现。
应该看到,政府的法规终将得到健全,那时商住也将站在合理的起跑线上参与市场竞争。买房人买商住类房屋首先要明确目的,因为不成熟的购房心理,只会得到一个品质不高、相对混乱的物业,更谈不上物业的保值。其次,在投资置业时,最好选择有所侧重的项目,或商、或住,这样的房子更具长久性。
专家提醒大家注意以下几点,以帮助购房时做出正确的投资决策:
区位选择上的风险
商住投资切记不能人云亦云、盲目决策,一定注意商住楼是否位于商圈的周边,或区域是潜在的商务办公区等;
产品设计上的风险
是否能真正满足写字楼的需要,应就商务规模、建筑结构、标准层高、建筑外观、开间比例、垂直交通系统、安全消防系统、智能系统、空调系统、套内实用率、公用设计、配套设计、车位是否充裕等各项指标对项目进行细致考证;
区域市场存量、供求方面的风险
注意市场供求的变化,特别是区域市场供求的变化,如果一个区域出现大量这种类似产品,很可能出现供过于求,作为主力产品,市场投放量过大都会引起滞销、空置,何况为过渡型产品。预计未来二三年甲级写字楼供应更加过量,造成售价及租金大幅下跌,从而使甲级写字楼的客群向中小规模企业延伸,影响到商住产品的售价及租金,使投资者的预期收益减少。因此作为投资要多从长远角度着想,不能只看一时景气。
政策上的风险
由于商住项目已经影响到写字楼市场(特别是中低档甲级写字楼)的正常发展,产业政策方面也面临重新调整,商住项目存在市场规范后被强制退出的风险。如确实准备投资商住项目则一定要谨慎,尽量避免选择大期房,可选择地段较好、升值潜力大而目前价位尚不算很高的现房或准现房,不要对未来预期过高,并需特别留意政府对于商住楼政策的变化以及有可能变化的迹象。