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杭州房地产经过这几年的发展已在全国范围内形成了一个独特的“杭州现象”,在这里不仅诞生了一批叱咤风云的房地产开发企业,也诞生了一群远见卓识的专业投资者。
经过这几年的持续上涨,杭州老城区房价基本已达到5000元/平方米以上,就连三墩、临平等近郊房产也达到了3000元/平方米以上。但即使如此,还往往是有价无市,开发商几乎无房可售。相对而言作为国际化大都市的上海不仅均价低于杭州,在房产品的选择余地上也丰富多了。所以,从跨区域大投资的概念上来说,上海房产已比杭州房产更具投资价值。早在一两年前,就有杭州的投资者前往上海购房,近来,随着上海申博成功、浦江两岸综合开发进入实质性启动阶段等利好消息频传,上海房产引起了全国各地的新一轮投资热潮,其投资前景及价值更是引起一大批专业投资者的关注。
投资购房五大要素
我们购买自住用房时,考虑最多的往往是价格、质量、居住环境、物业管理等问题。而在投资购房时,就会像投资股票一样,更注重房产的升值潜力及该地段的发展前景和环境、交通等等因素,以及如何规避风险。投资的风险降低了,房产保值、增值的概率也就相应增加了。
所以,欲在上海投资的杭州人购房时要考虑以下重要因素:
一、政策因素。12月3日上海申博获得成功,在未来的七年内上海市政府将先后投入30亿美元用于世博会场馆及相关配套设施建设,世博会的举办将进一步改善上海的投资环境,同时也为房地产业的发展提供更广阔的空间。世博会选址在黄浦江两岸卢浦大桥与南浦大桥之间的滨水区域,七年后这一区域的江南造船厂、白莲泾等污染严重的企业和危棚区将被国际交流、旅游、文化等新兴产业所取代。世博会及其周边区域房产也会因其独特的地理位置、便捷的交通条件及文化背景为自己赢得利润增长的空间。
二、地段。“地段”这一地理概念随着交通的发展,已渐渐演化为时空概念。早在1997年,上海曾掀起小规模的地铁沿线物业热,当时,地铁一号线的开通,促使其周边物业价格大幅提升。而这种情况同样出现在今年的楼市上,受地铁二号线延伸段的影响,天山西路、仙霞西路等新开楼盘单价,在半年内普遍上扬500-1000元,高点均达到6000元/平方米以上。同时受横贯松江的R4地铁(松江新城—宜山路)2004年将通车消息的影响,九亭、泗泾等地楼盘价格也在稳步上升。根据上海市市政府的规划,“十五”期间,将有10条轨道交通相继建成,有理由相信沿线物业将会成为房地产市场未来几年内的强势品种。
三、户型。前几年一直走俏的三房两厅主力户型,近来已渐渐不为市场看好,而两房两厅以及更小的小房型却日益受到市场的青睐和专业投资者的追捧。根据有关资料显示,上海房地产市场目前对单身公寓的需求量约在4万到6万户左右,更为乐观的预测甚至可达10万户。然而上海现有单身公寓市场(有明确市场定位的物业)的供应总量不足4000套,与实际需求量相差甚远。随第一代独生子女的成长独立,“先购车,后购房”的他们也必将会引起小户型房租赁市场的热潮。由此可见,单身公寓及市中心区小房型房屋的需求量,在一定时间内仍将呈上升趋势,市场潜力极大。
四、规划导向。规划为未来房地产投资指明了方向,“十五”期间,上海将率先重点建设“一城九镇”。“一城”是指松江新城,“九镇”是指安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个中心镇。自去年8月,试点城镇——松江新城建设正式启动以来,松江新城的房产价格已从每平方米2000-2500元上涨至3500元。
五、社区文化背景。与前些年相比,目前上海的商品房品质已经有了相当程度的提升,尤其是这两年推向市场的新盘,无论是规划、建筑形态、环境营造、工艺用料等硬件,还是服务和配套等软性的方面,都有了明显的进步,房地产市场也随之进入了产品细分时代。上海是个国际化大都市,在上海选择投资型房产时不仅要注重其建筑质量、价格等外在的东西,更要注重其社区文化背景。例如中国人在国外喜欢住唐人街,外国人在中国也喜欢聚居,这就是文化背景使然,所以在使馆区、开发区周围的外销公寓自然就更受境外人士的青睐了。
【提醒】
上海购房三项注意
每个城市在执行国家基本政策的情况下都会有一些差异性的地方性政策,比如税收的减免、手续的履行方式等等,外地投资者不妨多听、多问,等吃透政策后再下单不迟。在上海购房,您要留意以下与杭州有所不同的政策规定:
一、在上海购房可以退税
上海在1998年出台了个人购房可享受所得税抵扣的政策(即俗称的“购房退税”),其原意不仅是为了搞活房地产市场,更是为了吸引高知、高收入阶层在上海购房落户。
根据政策,凡1998年6月1日至2003年5月31日期间,在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人,且是商品房产权证的法定拥有人,可在这一时期内享受个人所得税抵扣。购房者可抵扣的应纳所得税额,最高可达到购房者购买或者差价换购商品住宅所支付的购房款与贷款利息总额(由银行提供证明)之和。
这一优惠政策即将于2003年5月31日后结束,如果您正好属于在上海的“纳税人”,那么买套房不失为一种明智的投资选择。
二、提前还款,购房者要支付违约金。
选择个人商业住房贷款期限,你会选几年?很多杭州市民会毫不犹豫地选择较长的贷款时间,这样每个月的还贷额不多,如果手头有闲钱的话,可以通知银行提前还贷,反正提前还贷银行是不会收取任何手续费的。但如果是在上海您可得小心了,因为“提前还贷”和“贷款到期不还”这两种行为都将被银行视为“违约”行为,您或许会被银行要求支付一笔不小的“违约金”。
“违约金”的收取条件和标准视不同银行而有所差别,目前中行上海分行规定:一年之内提前还款的,将收取提前还款总金额的一个月的利息作为违约金,一年以后提前还款,暂不收取违约金;工行上海分行的做法是:一年之内,住房商业贷款的借款人如需提前还款,将收取提前还款金额的5%作为违约金。所以,在签订按揭贷款合同时务必详细咨询,以免不必要的损失,其实您完全可以通过转按、加按、换按这3种方式的巧妙运用,规避这一风险。
三、开发商、消费者双方有权签《预订协议》
在杭州,购房者在预付定(订)金时,签订的预定协议一般由开发商单方拟定,而在上海,作为购房者的权益有所延伸。
在上海,购房者支付定(订)金后,可先签订《上海市商品房预订协议》(示范文本),如果房产商不遵守面积约定和不同意将广告、楼书等作为补充条款的,以及没有告知购房者在签订本协议前该房屋已存在的抵押、预租和查封等事实的,不论定金还是订金,都将双倍退还给购房者。同时,在协议中约定的预订期限内,除甲乙双方在签订商品房预(出)售合同时,因面积误差处理条款、违约责任条款、争议解决方式等条款存在分歧,不能协商一致,或是甲乙双方签订本协议后签订商品房预售合同前,由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利这两种情况外,甲方拒绝签订商品房预售合同的,双倍返还已收取的定(订)金,乙方拒绝签订的,无权要求甲方返还已收取的定(订)金。
这一政策将合同规范提前到了定金阶段,更好地保护了消费者的利益,但与此同时也提醒您要谨慎“下单”。