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经过三年的精心准备和努力争取,12月7日上海如愿获得了2010年世界博览会的主办资格。这是上海市展示实力和国际形象的绝好机会,更是中国走向世界为世界所认识的窗口。300亿元的城市建设投资计划为上海描绘出繁荣的未来,它将促进上海国际化大都市发展进程,也为上海以及周边区域的房地产发展创造出更具魅力的概念和市场。世博效应将在未来8年中为上海房地产业带来长期利好的空间,也因此吸引了更多异地开发商的目光。
拍卖
土地拍卖、烂尾楼拍卖、名宅拍卖、网上拍卖、二手房拍卖、写字楼拍卖,这些不同的叫法,使“拍卖”成为2002年房地产市场最活跃的交易方式。它是楼市逐步走向规范的标志,更是市场竞争的表现。有趣的是,采用拍卖形式进行交易,在投资、开发领域具有越来越高的参与性和成功率,且成交金额屡创新高,但在消费领域却屡屡受挫。据业内人士分析,房产拍卖在消费市场遭冷遇的原因是:拍卖所得的房屋过户手续和环节复杂;消费者对标的起拍价及其与市场价之间的差额不明晰;房屋质量无从查证等。而申贷困难是影响竞拍的又一门槛。由于拍卖房产一般要求一次性付款,一次投入成本较多且风险大,因此打压了一部分投资者的热情。如今,农行、建行、工行等都已开设了办理拍卖房屋按揭的业务,市场上也有中拍在线、长城两家拍卖公司能办理贷款。因此,拍卖促进流通将会在未来一年中有更多地展现。
烂尾楼
一向被视为城市盲肠的烂尾楼,如今正在成为投资者眼中的香饽饽。随着城市经济的繁荣,和城市土地资源的稀缺,一些曾因各种原因烂尾的项目因其地利优势和市场需求的变化而被重新重视起来。加之政府和银行的积极配合,为一些具有资源整合能力的人和机构带来无限商机。目前市场上存在的问题楼盘大多因资金短缺导致烂尾。烂尾后,银行或法院为保护债权人的权益将其拍卖。为了尽快回收资金,起拍价往往远低于成本价,这其间的差价则被投资者视为利润。目前市场活跃着一批经营此道的专业炒手。据了解,许多著名的烂尾楼,都是被这样一些公司竞投走后,经过整治包装进入市场的。如果该楼盘已完全竣工,经装修、装饰再上市,其价值将大幅回升,会使利润空间更高。
购房团
有组织、成规模进行异地购房的行动,在2002年撩拨着上海、北京等大城市的热情。这种被视为候鸟式置业的现象大有愈演愈烈的趋势。继温州购房团频频进京入沪后,台湾、香港购房团也不断闪现在这些城市具有投资价值的高档项目中。异地购房团无疑为这些大城市高端产品市场带来了强劲的购买力,但也为一些欲进入高端市场淘金的开发商平添了非理性的乐观。
买壳上市
目前,国内不少房地产企业在发展中资金不足,一方面在房地产开发中,银行开发贷款所占开发资金比例不断降低,国内银行对房地产的金融支持正向个人住房贷款转移;另一方面,国内房地产企业在国内上市融资之路,在经过长时间的“禁止”后,目前虽然“开禁”,但企业上市的名额还很有限,房地产企业在股市上募集到的社会资金仍不能满足发展的需要。
尤其是国内民营房地产企业融资更难。虽然当前国内房地产投资中民营投资已占到了55%,但国内民营房地产企业的融资渠道仍很单一。
在目前形成的内地民营房地产企业到香港上市融资趋势中,一个显著的特点是以“买壳”上市为潮流。在两地财务会计制度差异和香港上市规则的限制下,急需资金的国内房地产企业,进入香港资本市场的捷径是通过“壳”资源。
目前,在香港创业板上,一个“壳”资源的价钱也就一至两千万港元,这在香港仅相当于一套房子的价值。对于国内房地产企业来说,这个上市的价码也是可以接受的。比如,内地“电器销售大王”、北京房地产开发商、鹏润集团主席黄光裕就斥资1.35亿元,买入京华自动化86%的股权。据京华自动化的通告,黄光裕配股集资的1.35亿元中,会预留1.2亿元发展物业。京华自动化这个香港创业板上比较干净的高科技“壳”,如今装进去的主要是房地产。上海许荣茂2001年11月收购香港上市公司东建科讯,组建香港世茂中国后,成为香港资本市场关注的对象。进入2002年,新组建的香港世茂中国,运用运作资本市场的能力,收购香港豪宅“创世纪”,并多次配股融资为内地房地产投资项目筹集资金。
内地民营房地产企业在香港上市建立融资窗口,不但为内地高速发展的房地产行业筹集到大量发展资金,同时,香港成熟资本市场的规范运做,也会使国内民营企业注重改善和提高企业管理、重视企业信誉、增强企业透明度、加强对外沟通交流。对于国内处在起步阶段的民营房地产企业,通过香港的融资渠道解决资本的制约,规范发展,将是一条可行之路。
深圳百仕达依靠香港资本市场上的“腾挪”,同样实现了迅速扩张。在深圳“地王”项目上,香港的资金将是开发的主力。首创、红石也在寻找香港上市的机会。
易帅
2002年也是房地产界人才流动较频繁的一年,深广两地的人事变动最盛。而一些大公司,如中海、华润则因集体跳槽事件成为备受业界关注的新闻点。在北京,异地开发企业的人事调整,如华润郭钧和万科张力的调职,珠江谢强的辞职,使人们开始反思职业经理人的前途问题。企业需要什么样的人才,靠怎样的标准衡量职业经理人的领导才能?公司发展和职业经理人个人意志之间如何协调等矛盾,将会在今后成为更多企业思考的问题。