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用“整顿规范年”和“政策法规年”来描绘2002年房地产的宏观层面恐不为过。回顾我国自开放房地产市场以来的20余年间,从来没有哪一年像今年这样出台这么多全国性的房地产行政规章,据不完全统计达20多个,且涉及房地产开发、建设、销售以及物业管理全过程。一个公开、公平、公正、诚信的市场环境正在建立。预计明年会以贯彻执行这些法规和行政规章为主。不过让人振奋的是,令人翘首以盼的《住宅法》将会于2003年正式出台,它将把涉及住宅的所有内容以法律的形式确立下来,房地产业的法制时代将正式来临。
土地出让有新规
今年5月9日,国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》,明确要求自今年7月1日起,全国各地区的商业、旅游、娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标拍卖挂牌方式出让。今年8月26日,国土资源部和监察部又出台了《关于严格实行经营性土地使用权招标挂牌出让的通知》,进一步重申了《规定》有关精神,指出各级领导干部不得干预经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让,确保土地交易的公开、公平、公正。
今年也是武汉市土地市场走向规范的一年,7月10日武汉市也出台并实施了《武汉市土地储备管理办法》、《武汉市土地交易管理办法》、《市人民政府关于经营性用地有偿使用与开发建设实行一费制收费办法的通知》等七份关于土地经营管理的文件,掀开了武汉市城市土地经营的新篇章。从此以后,无偿划拨的协议出让经营性用地将成为历史,武汉的土地市场将像深圳、上海等沿海城市一样,全面走向公开、规范和有序。
开发建设定规范
今年2月25日,建设部下发了《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》,《通知》共十三条,《通知》明确规定:对未取得房地产开发企业资质证书或者超越其资质等级从事房地产开发经营业务的,房地产开发项目资本金达不到规定标准的、已开发建设项目严重拖欠工程款的项目,建设行政主管部门不得审批或同意其新开发建设项目。房地产开发企业应当依照有关规定对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标,房地产开发企业应当依法办理工程质量监督手续。对于未按照国家规定办理工程质量监督手续的,建设行政主管部门不得颁发施工许可证,并依据《建设工程质量管理条例》进行处罚。房地产开发企业向购买人交付商品房时,应当提供住宅质量书和使用说明书,并严格按照住宅质量保证书承诺的内容进行保修。依法应当实行监理的房地产开发项目,房地产开发企业应当委托具有相应资质等级的工程监理单位监理。《通知》还要求房地产开发主管部门加快建立房地产开发企业经营业绩和不良经营行为公示制度,定期向社会公布,接受社会监督。
调控市场有力度
今年8月26日,建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局六部门联合发出《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》,《意见》明确要求各地要充分发挥政府职能,加大房地产市场宏观调控,实现房地产市场总供给与总需求的平衡。
具体要在八个方面进行宏观调控:一是要强化土地供应管理,严格控制土地供应总量;二是要充分发挥城市规划职能,规划建设用地管理,促进土地的合理使用;三是严格控制自有资金不足,行为不规范的房地产开发企业新开工项目;四是大力发展经济适用住房,调整房地产市场供应结构;五是加快落实住房补贴,提高职工购房的支付能力;六是充分发挥金融对房地产市场的调控作用,完善住房保险政策,防范金融风险;七是继续加大对住宅建设和消费环节不合理收费的清理力度;八是加强房屋拆迁管理,维护社会稳定。
经济房价严把关
国家计委、建设部于2002年11月17日推出了《经济适用住房价格管理办法》,《办法》对经济适用住房作出了新的界定,就是纳入政府经济适用住房建设计划,建设用地实行行政划拨,享受政府提供的优惠政策,向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格,应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应,以保本微利为原则,与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价,切实体现政府给予的各项优惠政策。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款等费用不得计入经济适用住房价格。《办法》规定,经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设(房地产)主管部门,按照本办法有关规定,在项目开工之前确定,并向社会公布。按照本办法确定或审批的经济适用住房价格,为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房,应当以基准价格为基础,计算楼层、朝向差价。经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后,任何单位和个人不得擅自提高。房地产开发经营企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在销售场所显著公布价格主管部门批准的价格及批准文号,自觉接受社会监督。
广告宣传有约束
2002年3月25日,国家工商局、建设部联合发布了《关于进一步加强房地产广告管理的通知》,《通知》明确要求各级工商行政管理、房地产管理部门要把加强房地产广告的管理列入整顿和规范房地产市场和集中整治广告市场秩序的重要内容。重点对尚不具备销售条件(未办理国有土地使用权出让、转让手续、未办理房地产项目建设有关手续,工程质量验收不合格、权属有争议、未取得商品房预售许可证等)发布的房地产广告,虚假、夸大宣传内容的房地产广告,以及违反《广告法》的房地产广告进行清查。同时加强对预售商品房广告的管理,对已经取得预售许可证的项目,应当及时通过网上或其他途径向社会公布,未取得预售许可证的企业,不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等名目发布广告;禁止在房地产广告中出现各类乱评比、乱排序等对房地产项目进行综合评比的内容,凡房地产广告中明示及承诺的内容和事项应当与购房者在《商品房买卖合同》中予以明确。
面积测定有详规
建设部今年颁布了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》,对房屋建筑面积的计算作了明确的规定。通知指出,自5月1日起,对已有的《房产测量规范》未作规定或规定不明确的部分,按新的规定进行房产测量。新规定更具体地说明了容易引起争议的公摊面积的计算规则。新规定明确指出,凡是计算建筑面积的房屋,层高均应在2.20米以上(含2.20米,下同)。房屋屋顶为斜面结构的,层高2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜以及阳台、挑廊等水平投影超出底板外沿的,以投影计算建设面积。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,以层高2.20米的部分,计算建筑面积,房屋套内具有使用功能但层高低于2.20米的部分,在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。依照新规定,同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时,分层分别计算。楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积。
市场整顿出重拳
建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等在今年5月23日联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》,《通知》要求全国各地要开展整顿和规范房地产市场活动,重点整顿以下七项:一是加强房地产开发项目管理,依法查处违法、违规开发建设行为;二是规范商品房面积计算标准;三是强化合同管理,依法查处合同欺诈行为;四是强化竣工验收制度,切实把好交付使用关;五是规范物业管理与收费,依法查处物管中不规范行为;六是加强房地产广告管理,依法查处违法广告行为;七是完善相关制度,规范中介行为。
今年,也是武汉市规范和整顿房地产市场的重要一年,根据国家的统一部署,武汉市人民政府也出台了《关于整顿和规范房地产市场的通知》,市政府办公厅、市房产局、规划国土局、市建委、市开发办等单位分别组建了8个专班(除以上七个专班外还加了一个清理烂尾楼专班),全面开展整顿和规范武汉市的房地产市场。
公积金管理再规范
今年国家加大了对公积金规范管理的力度,出台了一系列的政策,一是2002年3月24日国务院对1999年发布的《住房公积金管理条例》进行了修改,二是2002年5月14日国家建设部、财政部、中国人民银行、监察部、审计署、中央编办联合发出《关于严禁在住房公积金管理机构调整工作中发生违纪违法行为的通知》,三是2002年6月19日建设部发出《关于完善住房公积金决策制度的意见》,四是2002年6月19日《关于住房公积金管理机构调整工作的实施意见》,五是建设部发出《建设部关于降低住房公积金存、贷款利息通知》。
这些法律和规章,对于规范公积金管理机构,发挥公积金作用,减少公积金管理成本,提高公积金使用效率具有十分重要的作用,特别是公积金个人贷款利率的调低(5年以下由现行的4.14%下调为3.6%,5年以上由4.59%下调为4.05%),对刺激消费、提高市民的购房能力具有重大的促进作用。
交易办证大减费
元月31日,国家计委、建设部联合下发了《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》,要求从3月1日起,住房转让手续费按建筑面积收取,收费标准为:新建商品房每平米3元,旧房5元,经济房减半计收;新建商品房转让费由转让方承担,旧房由双方各负担一半。住房租赁手续费按每套100元收取,由出租人承担。
4月12日,国家计委和财政部又对房屋所有权登记费计费方式和收费标准进行了调整,出台了《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准有关问题的通知》,规定从5月1日起,对住房收取的登记费(含初始登记、变更登记、转移登记),统一按套收取,每套标准为80元;住房以外其他房屋所有权登记费统一规范为按宗定额收取,具体标准由省级价格财政部门核定;注销登记不得收费;按规定一套房屋核发一本房屋所有权证书,免收工本费,因丢失而补办以及因多人共有而增加证书,每本收取工本费10元;房屋所有权登记过程中不得收取房屋勘丈费。
据测算,新的收费标准较旧的收费标准下降幅度在70%左右。交易手续费和办证登记费的大幅下调,大大减轻了开发企业和消费者的负担,有利于促进房地产市场的发展,特别是对二级市场的交易具有刺激作用。
装修住宅有法依
建设部于今年2月26日颁发了《住宅室内装饰装修管理办法》,5月21日,建设部又正式公布了《商品住宅装修一次到位实施细则》。《住宅室内装饰装修管理办法》共7章48条,明确规定由房地产行政主管部门负责住宅的室内装修工作;住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全,符合工程建设强制性标准。住宅室内装饰装修活动,禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构等行为;任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为,都有权检举、控告、投诉。装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料,造成空气污染超标的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。
《商品住宅装修一次到位实施细则》(试行稿)指出,商品住宅装修一次到位是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修住宅。《细则》强调,建造全装修住宅,首先要实施土建设计和装修设计一体化。《细则》要求一次性装修应遵循商品住宅装修防火与安全、装修对室内环境的控制、住宅电器线路的装修设计等几个原则。同时要求室内装修体现四项功能,即:室内空间美化功能,室内空间的利用和再塑,空间的水平分隔,结构及设备的隐蔽功能及住宅物理性能的提高。针对社会普遍关注的装修质量问题。《细则》规定,推行装修一次到位的商品住宅,由住宅开发单位负责装修工程的全过程,不允许购房者个人聘请施工单位自行装修。
物业管理出《条例》
今年10月22日,国务院法制办公室出台了《物业管理条例(草案)》,《条例》规定,物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。业主大会主要有以下职责:审议、修订业主公约和业主大会章程;选举、罢免业主委员会成员,监督业主委员会的工作;选聘或者解聘物业管理企业;审议维修基金等使用方案,并监督其实施;听取和审议物业管理工作报告等。《条例》还对业主大会基金的设立问题及基金的缴纳和管理问题,物业管理企业的服务问题、服务收费问题以及物业管理企业的财务管理等进行了具体规定。与此同时,建设部在今年内先后出台了与《物业管理条例》配套的部门规章,包括《物业管理招投标管理法》、《物业管理接管验收办法》、《物业共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理业主委员会规则》等。
武汉市早在1999年就出台了地方性的物业管理法规,今年8月10日,又正式出台了《武汉市住宅区物业管理职责分工若干规定》,首次对住宅公用设施维修的机关责任人作出详细规定,该规定对供水、排水、供电、燃气、供热、道路、环卫、绿化、消防等方面的责、权、利都有明确规定,使解决维修管理有据可依。
廉租制度解“双困”
今年8月31日武汉市正式出台了《武汉市城镇最低收入居民家庭住房保障暂行办法》,该办法明确规定了廉租住房的享受对象、条件、权利、义务,住房保障的方式以及资金来源,并规定了准入准出制度。为了更好地贯彻落实《暂行办法》,今年10月29日,武汉市房产局、房改办又发布了《〈武汉市城镇最低收入居民家庭住房保障暂行办法〉的实施意见》,明确规定了具体的操作程序。据悉,今年武汉市还正式实施廉租屋制度,确定了首批200套、总建筑面积一万平方米的房源,并且对部分双困户的住户租金进行了核减。廉租制度的建立,标志着武汉市住房社会保障体系全面建立,对切实解决最低收入户的住房问题,保持社会稳定具有十分重要的作用。