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据调查,在房地产开发过程当中,一些地方的政府对外地开发商实行过于优惠的政策,造成了对本地开发商的不公平待遇。特别是在一些欠发达地区,大力营造“招商引资”的小气候,政府职能部门对外地房地产开发商降低市场准入“门槛”,实行过度的优惠和倾斜,无形当中造成了对当地房地产开发商的“歧视”,对县域房地产开发造成了多方面的不良影响。
房地产开发税费大量流失
房地产开发属高税费行业,根据有关部门规定,需交纳土地出让金、配套费、建设费、监理费、河道占用费、环境污染费、建筑垃圾处置费等费用近20项,其中占比例最高的是土地出让金和配套费,最高可达房价的40%。但主管部门灵活性较大,特别是在大张旗鼓招商引资的情况下,部分外地房地产开发商可以获得该项税费用的减免。因此,一方面,招商引资的优惠政策确实加快了欠发达地区的城建开发进程,但另一方面,由于对外地开发商实施了一系列的优惠措施,首当其冲的自然是城建开发所须上缴的各种税费。这样一来,造成国家大量税费在地方政策的保护下无形流失。比如,按规定房地产开发营业税率为销售额的5%,如果职能部门不报开发,便成为外地开发商所牟取的暴利,而导致本地房地产开发公司平均利润率不及外地开发商的一半。以某县为例,据统计,2002年1至10月份,异地开发商房地产销售额达1.9亿元,该县仅此一项,至少流失税收500万元。
助长房地产的异地违章开发
招商引资是一些欠发达地区压倒一切的重要工作,使职能部门对外地开发商准入监管的各项条件都放宽。例如,某县有一家3级资质的城建开发公司,在2002年1月至10月份的房地产开发中,局限于集体单位预付款的住宅楼开发,仅占全县房地产开发项目的9%,而外地开发商开发本县房地产项目竟达到了91%。原因并非外地开发资质高于当地开发商,甚至一些外地开发商“四证”不全。
正是这种不公平待遇,造成了“外商吃肉,内商喝汤”的局面。一些当地开发商不得不退出本地部分房地产开发市场,也纷纷走向外地以求“优惠”。长此以往,势必造成欠发达地区房地产异地开发和税费流失的恶性循环。
县域房地产开发信贷风险加大
由于上述原因,当地开发部门与外地开发部门相比,产生了极大的利润悬殊;而且对外地开发商一味让利,势必造成当地开发商开发项目出现亏损,还款能力自然下降。若当地开发商追求和外地开发商平等,也不按规定交纳,便造成大量或无《房产证》,或无《土地使用证》等违规楼盘,不能进入正常流通,最终给企业和银行造成潜在风险。
商品房质量受到冲击
受“外松内紧”不公正待遇的影响,势必给质检部门的监管造成一定影响,从而使人民群众的生命财产受到威胁。
我国社会主义市场经济建设已经历时10年,市场经济体制已趋于成熟,仍有少数地方领导沿用计划经济时期“外松内紧”的传统做法,对外地客商实行过于优惠的政策。房地产开发虽不能“内松外紧”,人为限制外地商家,更不能“外松内紧”,应让企业在市场经济条件下公平竞争。
为此建议有关部门规范招商引资操作,扩大对当地住房信贷开发的信贷和财政支持力度,加大对外地开发商的准入和质量监管,切实保障人民群众的合法权益。