|
||||
自1994年天津实施危陋房屋改造以来,天津市房地产市场一路走高,逐步形成开发热潮。尽管2000年宣布危改任务提前完成,但是,天津房地产市场并未就此降低热度。十六大确定了全面建设小康社会的奋斗目标、城市化进程的加快以及加入WTO等宏观环境的影响,加之市委市政府确定综合开发海河两岸,天津房地产市场必将更加红火,如何树立理性发展的思维和运作模式,规避房地产泡沫风险,使2003年成为天津房地产发展历史上的一个理性年,是房地产界共同关心的话题。
由天津市城市科学研究会主办的以“2003天津房地产市场理性发展年”为主题的“房地产专家座谈会”于2003年新年伊始召开了,数位来自本市房地产界的著名专家学者参加了座谈,畅谈今年天津房地产市场理性发展的机遇与对策。
罗永泰
●天津没泡沫
●价格还会涨
●洗牌更激烈
房地产市场是一个区域性非常强,发展空间非常大,潜在需求非常旺盛的市场,但如果我们不理性发展,供求不平衡,不考虑居住者的偏好,会造成不可估量的损失。
观点一:天津房地产市场不存在泡沫,不存在过热,原因如下:
1、公积金贷款额度提高和期限延长会有效增加天津城市居民的购房需求;
2、今年200万平方米的拆迁规模,海河两岸改造、地铁、轻轨等城市基础设施的建设会直接拉动天津市房地产市场的需求;
3、随着天津开发力度的加大,大量商贸、工业用房增加,使商品房作为投资商品的现象初现端倪;
4、开发商更加理性,城乡结合部的小城镇建设,促进了城乡结合部的农民的购买力得到有效释放和城市消闲型消费阶层的消费;
5、政府对2002年的审批供应量减少,开发商进入的门槛在提高,盲动现象会更加减少。
基于以上5条理由,我认为天津房产市场不存在泡沫和过热现象,今年的成交量不会低于去年。
观点二:天津房地产市场的平均价格还会增长,中高档房地产项目的比重还会增加,均价在3000元/平方米以上的住宅将达到40%以上,但最终会出现一高两低走势。
一方面,地铁、轻轨、改造完成的道路河流两侧房价的增值,新型建材的使用,装修房的增加以及土地价格的增高,包括城市功能的增强,使得天津的房地产价格一定还会上升。政府通过放宽公积金政策、拆迁补偿政策的落实以及立昌书记提出的将“百姓可支配收入”作为领导干部的重要考核指标的要求,会有效提高居民购买力水平,所以新开发的功能完善的商品房价格一定是稳中有升。
另一方面,以往沉淀的、功能落后的商品房随着整体市场产品质量的提高会更加落伍,价格会走低,而随着大规模拆迁的推进会导致今年二手房市场短期升温,但随着人们二次购房的增加,二手房的价格会进一步下降。
观点三:天津房地产开发商的洗牌会更加激烈
由于市场门槛增高,以及十六大提出的国有体制改革的指导方针??混合所有制??组成战略联盟成为趋势,中小企业组成战略联盟是避免被市场淘汰,保持可持续发展的必由之路,也反映出天津房地产发展的一种走势。天津房地产企业的竞争力和实力将会进一步增加,对天津的房地产市场的良性发展是一种贡献。
刘玉录
●从宏观经济形势分析房地产有点热
●天津总体形势还不错
●今年200亿的投资目标没问题
●天津地产文化档次需要提升
●天津未来热点在东南
观点一:房地产总体形势有些过热
从宏观经济形势分析,权威部门对房地产的形势发展顾虑重重,例如中计委的《中国行业景气报告》认为中国房地产业的总体景气已经冲高回落,房地产也需要中期调整,房地产泡沫已经出现;央行公布的《2002年第二季度货币政策执行报告》中预期,房地产业经过了几年的快速增长后,存在调整的可能,建设部政研中心全国调查认为,有点热还算正常。
我个人认为总体有些过热,中国房地产投资已连续5年增幅达30%以上,对GDP的贡献率已经达到了1.9%-2.5%。美国只有0.6%,而美国的房地产对GDP起的是基础作用。从数量经济分析,有无泡沫并不重要,即使有点泡沫也很正常。
观点二:天津市场总体形势不错,但需要冷静、理性的思考。
我个人认为相对于比较热的投资,购买需求还需要提升。今年200亿的投资目标没问题,截止到目前已经签约和开工的项目就达到了近百亿,2002年商业地产的投资在历史上首次突破了40%,今年还会增加。所以,到年底完成200亿没问题,关键要引导市场需求。
观点三:天津地产文化档次需要提升
天津本地缺乏全国级的开发商,而且天津开发商缺乏大的、战略性的、超前的开发理念,应该进行整合,适应旧城改造这种形势下的地产开发,应该提升一个档次,适应梯次消费,增加外销。未来的15-20年,天津房地产是向东丽、津南和滨海新区发展,这一方面源于配合海河改造导致的海河沿线开发,另外,2010年滨海地区的生产总值将达到全市的67%,这意味着消费也必然会向东南跟进。
卢卫
●天津处在高速增长、
高位运行的平台上
●海河、资本重新组合、
公积金改革将是2003年的热点
●房地产市场有周期
房地产业发展至今毕竟只有10年的历史,属于新兴产业,大家对其规律性的认识程度都是有限的,所以我们更关注的是发展的方向,从总体发展方向上,天津处在高速增长、高位运行的平台上。
今年海河两岸开发的力度将超过以往的危改,旨在通过地价的升值,吸引外来投资,加速天津经济的发展,所以未来几年,海河两岸的改造将是拉动天津房地产发展的主要动力。
去年消费信贷普遍下降,银行为规避呆、坏账的产生,对房地产的贷款必然会谨慎,资本市场在重新组合,所以开发商要获得更大的发展,就必须增强资本运作的能力。
今年公积金贷款政策又有新举措,这将有力地拉动需求。从供给方面看,大型公建设施建设带来的拆迁是拉动消费的主要因素,商业开发会吸引外来人口投资天津,而这两方面都将拉动天津的中高档房地产市场。
房地产市场在天津目前的情况下还是很有潜力的,年销售量从危改后的430万m2到600万m2、630万m2一直到去年的645万m2,今年我们预测还会增加,但不会永远增长。
王明浩
●住宅是普通消费品
●房地产市场会进一步发展
●开发商应该理性开发
●应该大力发展成品房
●中介行业需要尽快成熟
观点一:百姓应该认识到住宅是一种普通商品,以往一套房子子孙相承的概念应该改变了。美国平均每人一生中有7次购房,我们百姓也应该适应不同阶段消费不同档次的住宅。
观点二:贷款利率的降低、公积金额度的增加必然会拉动房地产消费。因为科技含量的增加、结构的变化、功能的增加等因素,房价还会稳步上升。
观点三:开发商应该理性开发,应该深入研究百姓的购房需求,针对市场需求开发适应百姓需求的产品。
观点四:应该大力发展成品房,成品房不但可以节约成本、减少浪费,确保住宅结构安全,而且还可以通过投资的增加带动经济的增长。
观点五:天津的中介行业还很薄弱,开发商直接与消费者对接漏洞太多,应该让天津的中介行业尽快成熟起来,形成开发商、中介商、消费者三方共同构成的完整的市场体系。
天津的房地产应该在平民化的基础上向现代化、商业化的方向发展。
祈兆珍
●价格是刚性条件
●开发商的理念应该以市场为导向、
以需求为导向
●而消费者的需求理念需要提升
年已八旬的祈老一直从事房地产研究,退休后仍热心关注房地产行业的发展。祈老认为当今房地产市场的发展,价格还是刚性条件,所以开发商应该认真研究百姓的消费心理,不断更新自己的开发理念,生产出适销对路的产品,这样既可促进企业的可持续性快速发展,又不会产生滞销房增加自己、银行乃至社会的负担。
作为消费者应该提升需求的理念,打破地域的固有观念,目前河东区、河北区有很多新建的小区不但质量好、环境好、出行方便而且价格相对和平、河西区便宜很多,如果资金实力距离购买和平、河西区的住宅差一些,应该考虑选择地点稍远一些的住宅来改善居住条件。
一是进一步搞活住房二级市场。上海、沈阳、南昌、南京等地的实践充分证明,搞活住房二级市场既是当前启动住房消费的重点工作,也是房地产市场持续发展的主动力。各地要借鉴上述城市的经验,结合本地实际,进一步解放思想,采取切实、有效措施,加快搞活住房二级市场,重点是全面清理对已购公房和经济适用住房上市交易的种种限制,合理调节上市交易收益分配,充分调动居民换购住房的积极性。
二是完善住房贷款担保机制。近几年,各地开展了住房贷款担保工作的试点,对促进个人住房贷款业务发展产生了积极作用。但目前存在住房置业担保机构数量多、规模小、注册资本金额低、资本金来源不规范,且存在着运作不规范、业务操作规程不统一、风险意识不强、缺乏防范和化解风险的有效措施等问题。为加强对担保业务的监管,建设部将会同中国人民银行、财政部等有关部门,研究采取相应措施,规范担保机构的经营行为,落实风险准备金制度,防范和化解担保风险。同时,加快研究建立全国住房贷款担保体制的思路和政策框架。
三是进一步改善房地产交易与权属登记管理。各地要认真贯彻建设部关于房地产交易与权属登记规范化管理考核的要求,对照标准,就管理流程、办件时限、收取要件、内部管理制度、费用收取等进行一次全面检查,尽快实现房地产交易与权属登记管理规范化、现代化,创造良好的住房消费与交易环境。
我国房地产市场保持健康、快速的发展态势的同时,局部地区出现了房地产开发过热的苗头,针对这种情况,建设部将加大对房地产市场的宏观调控,促进房地产市场健康、协调发展。会议要求提高商品房预售条件。
近年来,广东、上海、浙江等地陆续提高了商品房预售条件,对于限制资金实力不强的房地产开发企业新开项目,防止投机、炒作等产生了积极的作用。今年建设部将修改《商品房预售管理办法》,提高商品房预售条件,规范商品房预售款监管制度。