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从前年关于“房地产的冬天”的说法开始,围绕着中国房地产业究竟有没有泡沫,2002年相关方面着实争论了整整一年。直到现在,这种争论也没有消停,大有延续下去的势头。
关注整个过程,始终没有谁被说服,甚至压根没有谁打算把谁辩倒的意思。投资、开发和空置、消费等种种指标,在一些论者的眼中是泡沫论的理由,而到了另一些论者的口里,却又成了驳倒泡沫论的依据。
对此,万通集团冯仑这样评说:“实际上政府总是希望所有人都能买得起房子,是在讲公平;可是消费者永远在投诉,在抗议质量问题;经济学家一直在诅咒泡沫;而我们投资商仍然在讲机会。四种声音都有道理,吃不同的饭讲不同的话。消费者永远是希望花合适的钱买最好的东西,所以他总有意见是正常的;投资商丧事可以当喜事办,而且可以并购,所以他永远讲机遇;政府当然是考虑公平的;而经济学家是靠能否说准问题吃饭的,所以他永远都说问题。”
政府、经济学家、开发商和消费者各执一端,谁是谁非其实并不重要。值得注意的是,从这场争论本身分明可以看到:在傲慢和偏见四处弥漫时,各方已经无意相互倾听。
在新的一年刚刚开始的时候,搜房年会为开发商提供了一个小型聚会的机会。在中房协城市开发委员会秘书长王平的主持下,到会开发商就今年的市场形势进行了交流,因为基本围绕企业自身的发展展开,交流过程坦诚而务实。
关注今年他们要做什么?要怎么做?为什么要这么做?或许有利于找到各方在泡沫论争中所表现出来的傲慢与偏见的来源,同样,也可以借此反思各自的立场。
2003开发多少?
SOHO(中国)有限公司董事长潘石屹:2002年销售额24.1个亿,2003年计划销售额30个亿,公司在两地挂牌,再开一个新的项目。
上海汤臣集团董事长特别助理汤子嘉:2002年销售额是3个亿,2003年计划30亿,而且快快盖快快卖。
深圳卓越置业集团有限公司副总经理戴文秉:2002年卖了2200套住宅,估计2003年还会大致持平。
深圳信托房地产开发有限公司营销总监邹翔:2002年深圳130套房卖了将近5个亿。2003年有470套,将近8万多平方米,准备卖将近8个亿。
北京庄胜房地产开发有限公司总经理助理向献红:在上海可能会有6平方公里的社区今年起动,在北京有一个70万平方米的社区在未来三年规划中要推出来。
万达集团副总裁周良君:明年计划有两块,一块是住宅开发,一块是商业开发,这两块2003年的销售计划总计是70亿元。
中体奥林匹克花园管理有限公司总裁郭钧:2002年奥林匹克花园在全国的发展是有15个项目,总的销售额是20亿元,2003年会慢一点,发展5个项目,做20个奥林匹克的项目,总的销售额是40亿元。
北京今典集团董事长张宝全:2003年CBD的苹果社区要全盘推出,尽量同期开工,估计销售可能在25个亿。今年我们一共推出3个项目。
华远集团总裁任志强:去年开工34万平方米,明年开发可能超过80万,后年超过100万,这三年的土地储备保证这三年的开工。
万通集团董事会主席冯仑:去年销售有20亿元,今年计划是30亿元。今年有一个安排,就是完成一个全能开发商的转型,战略上会有很大的调整,会在今年引进一些重要的战略投资者,明年更是要整体上市。
中国房地产开发集团董事长孟晓苏:2002年中房集团在全国各地的企业,开复工面积大约是1300万平方米,其中北京达到了约200万平方米,全国的竣工面积大概是600万平方米,经营额110亿元左右。2003年,目标不是面积的扩大,而是产品的品质和品牌,努力做好中房品牌,中国房地产品牌的推广工作,保持现有的规模,加快做好原有项目,谨慎对待新开项目,争取能够使企业有一个平稳的发展。
北京广华轩房地产开发有限责任公司总经理刘尧:主要项目是UHN国际村,这个项目今年准备入市销售的面积大概是20万平方米,如果说全卖出去,应该接近20亿元,就看卖得好与坏了。
上海联洋集团有限公司总裁卫平:上海联洋社区规划面积250万平方米,今年预计新开面积60万平方米,同时新增土地的储备量超过5千亩。
上海证大置业有限公司总经理黄苏东:去年销售10个亿。
北京珠江房地产开发有限公司总经理程新华:珠江地产去年在三个城市开发——广州、北京、上海,今年还要到西安和深圳等城市发展。去年在全国上市的楼盘大概是21个,今年全国上市的大概30个楼盘。北京去年卖了1200套房子,今年打算卖4500套。
厚土机构主席林少洲:厚土机构是2002年筹备,2003年的计划是在两个城市启动三个项目,一个已经开工,第二个项目是春节后开工,第三个项目正在谈,计划是销售1400套房子,入住10万平米。
2003市道如何?
林少洲:有涨有跌,大势看好。
程新华:2003年,北京市场可能出现三个特点:第一是看起来房价跌了,实际上涨了。第二,贵的房子卖得快,便宜的房子卖得慢。第三,销售量很大,空置量下降。
黄苏东:我想Townhouse不一定很贵,但好房子一定是市场需求的。
张宝全:2003年肯定会供销两旺。主要是因为有效供应的提高,将刺激有效需求的增长。竞争状态也会越来越激烈,但还在一个良性的正常的范围内。竞争的结果就是性能价格比高的房子会越来越多,而且高性能价格比的营造会成为企业竞争中最重要的一个法宝。另外,我认为竞争不会给房地产市场带来非常不良的或者负面的影响。2002年的隐性竞争,到2003年会变成显性的竞争,这种竞争最大的特点不是崩盘,也不是市场一塌糊涂,而是合作。兼并和合作会成为2003年房地产市场竞争的一个非常重要的特征。
郭钧:2003年是中国房地产的秋天,这是一个成熟的、收获的秋天,同时也可能要转入冬天。当然,这个秋天还很长。
王志纲:2003年可能是“几家欢乐几家愁”;明年是大改组、大分化、大整合的一年,成功者越成功,失败者越失败。
周良君:去年,尤其是下半年关于“泡沫说”的讨论格外多,说明全社会都在关注房地产市场。预测确实不太好说,我相信一点——实践之树常青。
向献红:我觉得房地产应该说是越来越难做了,但是难就是好。
邹翔:根据深圳的情况,2003年会出现一个很大的分化,同质化很严重的楼盘日子会很难过,真正有特点、有独特优势的楼盘,至少价格应该是能够稳住的。原因就在于,前两年深圳的供应量增长的程度远远超过了需求的增长程度,所以同质化产品一定会有一个非常激烈的竞争。
戴文秉:明年房地产开发的门槛高了,竞争加剧了,但是好的品牌、好的产品总是有人要的。我希望能像对待平常生活一样,来探讨房地产开发,因为它就是一个很普通的事情,我们天天都在做。
汤子嘉:房地产业发展,首先跟产品有很大的关系,不是说把泥土堆一堆,铺个草坪就是景观。我觉得还是要保持质量,在国际市场上竞争,因为好的产品能吸引到消费者。我觉得浦东明年的发展,或者说未来的发展,可以用一句话来概括,就是——一江春水向东流。
孟晓苏:对2003年谨慎乐观
对于2003年房地产业的走势,我是持谨慎乐观的态度。
我们发现中国的房地产业和全世界其他国家的房地产业一样,也有着它的发展规律。根据研究,历史上中国的房地产业已经出现了三个高涨期和两个调整期,大致上是五年高涨,两年低落,七年一个周期。根据这种大势的分析和判断,在1996年全国房地产业处在低谷的时期,我们就准确预言,1998年以后,房地产业在中国将会获得一个大的发展。但是今年不同。
首先,发展到了第六年,我们仍然总体上还持乐观态度。因为我们发现,由于市场需求的旺盛,由于中国经济的持续发展,由于中央扶持住房消费、支持房地产业发展的政策还没有大的改变,也由于中国进入WTO,北京和上海分别要有奥运、世博这样大的活动作为支撑,城市发展有后劲。由于这些因素,房地产的发展期已经被有效延长。
但是,进入房地产持续发展的第六年,已经看到在房地产发展上,潜在的问题越来越显性化。
由于房地产业这几年的高增长,带来大量资金,特别是去年以来,挖煤的、发电的、炒股票的、开饭店的、做期货的、卖家电的,深圳是做防晒霜和卖方便面的都投入房地产公司,还有一个主营饲料的公司,它今年对房地产的投入比饲料多。
我们发现,已经有29%的上市企业进入了房地产行业,这一部分企业再过一段时间,就转成以房地产为主业了。任何一个产业过量投资都会造成滞后。房地产行业的投入到产出同样存在滞后性特征。涌入到这个行业里来的不少新的投资人,对这个行业的特点缺乏了解,因此我们可以看到它在拍卖市场上什么高的价位都敢买,对这个市场的预期是盲目乐观。正是由于这些原因,房地产市场的问题也越来越突出了,持续地供大于求,就会影响到市场,就会影响市场定位。
去年年底,国务院领导同志已经告诫过、提醒过,叫做“防止房地产出现过火苗头”,中央领导同志也讲,要防止房地产行业过热,避免经济出现大的起伏。现在,人们对于这些提醒的认识看法不一,但是我和我们一批同事们的看法认为,要正确认识这个提醒,这个提醒是有道理的。至于说到房地产有没有泡沫,人们看法不一样,本身对泡沫的提法就不准确,泡沫更多指的是股市。
当然,现在我们对待泡沫的提法,与其争论是与非,不如冷静地分析现在的问题。其中特别是土地价格的过高上扬,由于拍卖和招标造成了土地价格上涨,已经成为一个明显的问题,以至于建设部向国务院打报告,提出“年租制”,防止房地产过热土地价格上涨的问题。
土地过热是一个值得重视的问题,在这种情况下,怎么才能使房地产保持一个持续健康的增长呢?在这种情况下,要避免这些问题对产业造成的伤害,重要的问题就是理性。政府要理性地调控,企业要理性地投资和发展,社会舆论也要理性地来对待房地产业,政府的理性我认为不仅在于要适当地控制源头,更重要的是要努力扩张市场。
房地产的投资迅速增长已经是个事实,房屋的大量产出也是个事实。而目前从各位专家的分析看,老百姓对于房屋还有着相当强的需求,不要去打压这个市场,而是要鼓励这个市场。
企业的理性行为,就是自己在新投资的项目上要慎重行事,同时要做好品质,搞好品牌。一定要带领那些新入市的投资者了解行业发展的规律,防止他们扰乱市场。社会各界要看到住房消费是拉动经济增长、推动居民生活进入小康的一个重要内容。
或许应该接受这样的观点:要警惕在房地产业当中出现的问题和影响,使产业尽可能保持一个平缓的发展。
王平:房地产进入产业开发期
大家应该注意,房地产现在从产品、商品向作品时代转移。产品主要对应的是福利消费阶段,商品主要是商品房开发阶段,那么作品应该是住宅和文化艺术结合的阶段。
我们的房地产的“产”字有特殊的味道,八十年代我们是房屋建设时期,九十年代是土地开发时期,现在这个世纪已经到了产业开发时期。从小区里走到了小区外,也就是不论小城镇建设,还是最大的大牌社区,都要跟产业结合,跟就业相结合。比如新兴的花卉产业,IT产业,就和就业机会相结合。
如果新城市的诞生,它的开发没有考虑周围的就业机会,那它的开发是失败的,在房地产进入产业开发时代,这句话应该引起思考。新世纪来临,人们是为二十年房地产的辉煌成就而兴奋,还是为二十年留给人们不适宜的房屋而悔恨?都应该围绕这个问题而思考。如果50、100年以后,人们能够为今天房地产人士建造的家园而称赞,那就是伟大的,是未来意识超越思维、长远观点,长期利益的真实体现。
任志强:2003年是皆大欢喜年
要实现小康,农民要从70%缩减到20%,也就是还有50%的农民要进城,城市化的水平要从现在的36%提升到60%,每年至少提高0.85个百分点。如果按十亿多人计算的话,0.85个百分点每年要有1200万人进城。而现在每年只有三四百万人进城,就说房地产市场发展还早着呢!房子你使劲盖吧,盖得越好越有人买,越盖破房子越没人买。香港去年一年豪宅交易量增加两成。越好的房子升值潜力越高,而且抗跌能力也越强。明年是一个大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的过程,是真正市场化。
由于土地制度调整以后,会使更多的人必须掏出现金来,而不能空手套白狼了。2003年的竞争可能从现在就开始了。土地储备的竞争和发展竞争要求首先从资金实力上开始合作,如果不合作的话,很可能那些有地没钱的就弄不下去了。过去,可以滚动开发,盖一个楼交一个楼的土地出让金。这个以后可能玩不转了,因为政府会先要求交土地出让金,到期未交就会要求出让或者拍卖,很多现实的条件都要求先掏钱。这个竞争的结果可能会使市场更加规范,发展水平会更高。
2003年将会淘汰不合格的发展商和不合格的产品。因此,你要是合格的产品和发展商就可以在市场上取得发展。那么经过市场的淘汰,就可以使市场空气更加纯净,前景更加良好。我认为2003年是皆大欢喜年。
卫平:看好上海的三个理由
我非常看好上海的市场,基于三点理由:
第一、上海有大项目的支撑。上海这几年,特别是这次申办世博会的成功,上海联洋集团在世博会场馆旁边签了一个主题公园,另外迪士尼也并没有放弃落户浦东的机会。有这些大项目支撑,对整个经济的拉动非常大,房产开发受整个市场背景的影响非常大。
第二、大交通的支撑。上海这个城市以前之所以房地产业不发达,主要是因为交通问题。有人说宁要浦西一张床,不要浦东一间房,这就是因为交通的问题。但是现在上海政府大量地投入交通设施的修建,包括内环线、外环线、地铁等等的建设,城区化的速度非常快,对房产来说是非常好的机会。
第三、大环境的支撑。上海在城市改造的同时,大量进行城市环境建设。现在去上海,大家都感觉比以前漂亮了。优良的环境实际上对住宅来说是一种附加值。不然,即便我们的房子做得再漂亮,品质再好,如果没有良好的周边环境去配合它、支撑它的话,它同样没有一个好的市场价值。所以大环境的支撑对今后上海房地产市场走势是一个利好因素。
现在处在一个完全竞争的市场环境之下,在这种环境之下,非常关键的是怎么样把我们开发商本身的定位定好?拿联洋来说,不是一个土地商,也不是一个单纯的房地产开发商,我们的定位是一个社区开发商。因为我们要做的事情不单单是建房子,我们还负责整个区域的规划和管理,我把我们做的社区作为一个城市的功能机体。所以我们做开发的时候,都是一些比较大的社区的开发。我觉得像联洋这样大的社区开发在上海非常有生命力。
戴文秉:深圳消费者在持币观望
目前来讲,房地产市场的价位还是比较高,深圳的房子户型较大,供应量也越来越大。目前多数的购房者二次置业偏多,可现在正处在谈“泡沫经济”的风潮阶段,所以持币观望的比较多。大家都在等待,因为他不急着二次置业,目前就是这样一个状况。去年深圳市的供应量是一千多万平方米,目前卖的可能还是六七百万,正在待售的可能还有七百多万,不叫空置。
王志纲:泡沫把主动权送到消费者手里
第一是关于泡沫论。今天中国房地产市场已经到了一个多元化时代。就像盲人摸象,公说公有理,婆说婆有理,我们应该共同来“把握”这个大象,这是很有必要的,是要共同解决的问题。
第二,明年的日子怎么过?竞争该会更加激烈,竞争激烈的结果,肯定胜利者是消费者。从这个意义上讲,市场无须担心房子卖不掉。为什么要盖新房子?只有给没房子的人盖房子,有房子的人才会更快地有好房子。
第三,市场发展有一定的泡沫是必要的,在短缺经济时代,市场不会进步。这些年之所以能够不断地进步,就是因为有了一点泡沫,供应相对过剩,最后主动权到了消费者手里,我们的供应商才会与时俱进,不断进步。
总结来说,明年的房地产市场很难做,但是从宏观层面上来说,对社会、对广大消费者确实是一个“三羊开泰”的好年头。