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房价牵动着深圳楼市最敏感的神经,2003年深圳房价是升是降尤为外界关注。
记者在采访中发现,社会各界对房价的态度相当有意思:有关报告指深圳房价收入比处于历史最低水平;专门编制房价指数的政府研究机构向记者独家透露,2002年豪宅成交比例不大,今年高档物业房价有点悬;地产商则表示竞争压力大,不敢轻易涨价;而在市民方面,不少人认为目前房价还是高了点。
房价收入比为历史最低水平
记者从深圳市规划国土局获取的一份最新报告指出,在1995年之前,房地产价格呈上升趋势,但到1998年,房价趋稳。按2001年3月至2002年10月的统计数据,全市住宅的平均价格为每平方米5295元,其中,特区内平均房价每平方米6514元,宝安区平均房价每平方米3542元,龙岗区平均房价每平方米3482元,房价处于合理水平。
报告称,目前深圳房价收入比处于历史最低水平。深圳经济持续快速增长,人均收入稳步增加,1995年至2001年间,家庭年均收入从4.71万元提高到8.43万元,恩格尔系数从39.9%下降到27.1%,而房价则下调了14%,房价收入比更降至约5.5倍的历史最低水平,已在国际公认的4到6倍的合理范围内。
从购房者构成来看,近几年深圳市均以个人购房为主,以改善居住质量为目的,2001年个人购房比例为85%,绝大多数用于自住。房地产炒作现象不明显,购房者比较成熟和理性。
今年豪宅房价有下调空间?
由深圳市规划国土局成立的深房地指数工作办公室,专门负责深圳各种房价指数的编制,其数据来源和发布均具有权威性。昨天,该办公室一位负责人告诉记者,从他们掌握的情况看,深圳2002年房价基本上是稳中有升,但值得注意的是高档物业的成交量并不大。
据该负责人介绍,2002年第四季度房地产指数仍在修正,准备在月底公布。总的来说,2002年深圳全市新房和办公用房价格是微升,二手房和商业用房则基本与2001年持平。其中,罗湖房价变化不大,办公用房售价则呈下降趋势;福田房价升幅比较大,办公用房升幅最明显;南山则是商业用房上扬,其他基本持平;盐田新房房价微升。
该负责人透露,2002年成交单位价位主要在每平方米4000元到6000元之间,每平方米7000元以上的物业所占比例不大,而2002年号称是深圳“豪宅年”,豪宅供应量大。因此,预计这些物业的价位在市场压力下,今年可能出现不同程度的下调,或变相降价。
有资料显示,深圳每年销售的豪宅总量平均在50万至80万平方米之间,豪宅市场的消化占到全年销售总量的13%至16%。据推断,2002年的豪宅消化面积在80万至100万平方米之间,而目前市场的供应量远远超过了这个数字。从目前市场情况看,价格适中的房子都很快销售出去,空置的往往是价格高的单位。
地产商:不敢轻易涨价
对于今年房价趋势,记者接触到的地产商口径相当一致:深圳房价将保持稳定,尤其2003年深圳将严格控制土地供应,对目前房价有支撑作用。但这些地产商同时也坦言,由于目前楼市供应量大,竞争激烈,他们销售压力都相当大。“不敢喊‘涨’,能尽快以现在的价位卖出去就不错了。”南山某地产商对记者说。
刚从某公司离职的何姓销售总监却不以为然。他说,深圳楼盘目前已经进入“个盘时代”,即外界因素对楼盘销售影响越来越小,而楼盘自身素质成制胜关键。“虽然我原来负责的楼盘所在片区供应量集中,竞争压力大,但楼盘还是‘低开高走’,越卖越高,原因很简单:楼盘自身做得相当优秀,而且价格合理。”
何先生表示,没有卖不出去的房子,只有卖不出的价格。真正面临降价压力的,往往是那些不注意市场调研,产品定位不准,雷同或无特色,成本没有控制好的楼盘。“不过,现在土地拍卖价格越来越高,虽然这些楼盘在未来2到3年内才进入市场,但可以预见届时的楼价肯定低不了。”
记者发现,从去年年底开始,深圳有不少地产商就开始大派“利市”,购房送装修、家私电器等此起彼伏。最令人咋舌的是布吉一楼盘:“买房即送3万元现金。”在这些变相降价之风的背后,多少折射出地产商的销售压力增大。
市民:房价还是有点高
通过置业论坛,记者做了一个小范围的随机采访。回记者帖子的网友有9位,其中有4人认为深圳房价太高,目前不打算买房,有4人表示还可以承受,但有点吃力,希望能再降点,有1人则认为房价并不高。对于2003年房价趋势,有5人认为稳中有升,有2人认为房价则微跌,有2人认为房价尤其豪宅价格将大跌。
一位“我是湖南”的网友的话很有意思:买房前我祈祷房价能降个两千三千,现在买房后,我希望房价能上涨,可以转手卖掉赚一笔。