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日前,海河两岸综合开发建设在天津上下引起巨大反响,而它给城市经济带来的推动力更大,最直接感受到的就是地产经济。“实施海河两岸综合开发建设,努力把海河建设成独具特色的、国际一流的服务型经济带、景观带和文化带,成为世界名河”是天津市海河开发的战略方向。无论经济带、景观带还是文化带,都需要大量的房地产建设作支持。海河开发启动后,沿河部分商品房和写字楼市场反应立竿见影。业内人士称,海河开发不仅仅是几栋房子的升值问题,而是通过经济带加文化带的建设,使整个城市重新包装,改善了生活环境,改造了投资环境,让天津经济逐步走向世界市场。
海河两岸综合改造工程开工以前,天津房地产业的一个新名词———“海河板块”就诞生了。由此可见,海河综合开发对于两岸房地产业的影响很大。
触动地产升值
按照规划,海河两岸综合开发改造规划的控制范围由原来的24平方公里扩大到42平方公里,沿岸地区用于商业、娱乐和文化设施的用地将增加3倍以上,公共设施用地与控制规划相比增加了56.8%,工业仓储用地和居住用地分别减少了68.5%和33.9%。由于用地性质的改良,直接带动了土地的升值。这是带动两岸房地产业升值的直接原因之一。
交通的便利性往往是住宅开发的关键,也是购房者选房首要考虑的问题之一,综合开发改造工程中对于道路问题的解决,给两岸房地产升值创造了又一个条件。
记者从市规划院了解到,为改善海河两岸道路交通系统,工程将以中心城区综合交通系统规划为基础。海河两岸地区规划有五条地铁线路通过,共设置地铁站18座(车站距河岸200-800米),每处地铁车站都将成为向海河沿岸输送人流的枢纽。海河上将新建起16座跨河桥梁,增加非机动车桥,减轻现有桥梁的压力,同时修建沿河机动车专用路,对部分道路进行拓宽改造,在海河两岸地区规划了多条与海河平行及垂直的道路,使海河沿岸地区形成由道路、地铁、公交、水上巴士、停车及集散广场、滨河散步路组成的比较完善的道路交通网络,保证海河沿岸地区交通便捷畅通。
交通问题的解决缩短了空间、时间距离,周边房地产业也随之有了一定幅度的升值。
物以稀为贵,两岸住宅房地产的升值还有另外一个原因,即有消息说,海河两岸除原有的住宅外,不再建设新的住宅小区。这一消息的传出立即引起两岸住宅小区居民及开发商的极度兴奋。不仅仅在售的新建商品房价格见涨,旧有小区的二手房也有明显升值迹象。据了解,沿河两岸有些原本因地理位置不够好而难以出手的老房,现在都成了“原始股”,存在手里待价而沽。
万达新城销售总监胡彬说,海河改造的拆迁将会刺激房地产中、低档产品的需求,这个局面可能会一直延续到2004年。同时,海河两岸对一些大型公建、娱乐项目的需求将会大力促进本市商业地产的发展。
虽然海河综合开发改造必然会带动两岸房地产业的升值,但是在一些业内人士看来,因为现有发展程度和状况的不同,不同地段的升值空间也各不相同。在业界,大家普遍认为,起步相对较低的河东区和河北区,应该是升值速度最快、升值空间最大的地区。因为投资环境的极大改善,在这两个地区有一定土地储备的开发企业如果及时调整产品,走相对高档的路线,其回报率会非常乐观。
顺驰融科置地有限公司总经理刘涵认为,海河改造工程给房地产行业带来的最大影响,就是在地区间创造了一种平衡。以河东区和河西区为例,海河的改造在两区之间形成了一种平衡,双向带动发展,不会再有一过河价值突变的感觉。这种平衡无形中就给老百姓提供了更为广阔的置业空间,也给城市发展提供了更多的经济中心区域选择。
此次海河综合开发改造涉及到CBD(中心商务区)小白楼与南站两块区域。小白楼区域已经初具规模,南站可开发空间更广阔。海河改造工程的启动给了CBD建设的又一次发展契机。
助推CBD建设
本市综合开发改造海河两岸的规划中,河西区小白楼中心商务区建设被列为先期开发的八个重要节点之一。
记者从有关部门了解到,借着此次海河改造之机,商务区将进行全面改建,其中涉及建设干支线道路26条。道路环境建设的基本标准是,各类架空管线全部入地,对道路实施拓宽或改造,更新绿化设施,对道路两侧建筑物实施整修,搞好大型建筑设施主体的灯光建设等等,使小白楼形成以楼宇为亮点,以道路景观为网络的优质区域基础设施环境。
在改造工程正式启动以前,河西区有关部门即开始围绕东至海河、西至广东路、北至徐州道、南至下瓦房区域内的12座商务楼宇进行内外“包装”工作,制作立体沙盘图、电子平面图、光盘和投资指南等,展示给投资者,使其充分了解商务区地理位置、周边环境、各商务楼的配套条件、投资政策以及各职能部门办事程序、服务措施等,使得12座办公楼宇形成规模优势,吸引客商进驻。
对于海河综合开发改造工程的启动,12座写字楼的经营者纷纷表现出极大的热情。亚太大厦的有关负责人说,海河改造工程的启动将会使小白楼中心商务区的整体大环境由内至外得到很大的提升。九川大厦的有关负责人也表示,环境的进一步改善,对于写字楼而言,既是铺设了一个平台,同时也提出了更高的要求。有了良好的国际化水准的外部大环境,写字楼建设也必须保持相应的水准,起码要保证20年不过时。从这个角度讲,海河综合改造工程的启动,带动了本市CBD建设水准的进一步提升。
此次海河综合改造工程还涉及到CBD南站部分。南站地区是本市CBD重要组成部分,规划用地面积29.68公顷。配合此次海河改造工程,该地区将搬迁站南现有的货场,拆除部分破旧住宅,建设一处总建筑面积70万平方米,集现代化的办公、酒店、商品展示、会议、购物、娱乐为一体的建筑群,并修建过河桥梁,使之与解放南路金融街、凯悦饭店、利顺德饭店等著名建筑相衔接。
与CBD小白楼部分相比,南站部分的建设尚未成熟,但是相应的开发空间更为广阔。此次改造将有力推进诸如拆迁、绿化、招商引资等一系列工程,为CBD整体建设上一个新的台阶创造条件。
海河两岸综合开发远不是治理一条河流,也绝不仅仅限于景观和人文带的建设,它要形成的是天津最重要的一条商贸经济带。它的启动建设对进一步促进全市产业结构的调整,拉动城市经济,特别是第三产业和服务业的快速发展起到重大的推动作用。
引发多重效应
第三产业是本市今后要大力发展的,海河改造绝不仅是一个景观改造,而是要建设一个经济带,要建设一个第三产业发展区,以海河第三产业发展区来带动天津经济发展,成为天津一个大的支柱。市规划和国土资源局有关负责人在接受记者采访时说,经过多年经济快速发展,本市逐步把产业发展的重点转到了第三产业,海河正是城市第三产业发展的主线,应该说产业发展的时机已经成熟,景观建设与经济发展也就有机地联系在了一起。
海河两岸综合开发规划确立了通过基础设施、公共设施和环境建设拉动海河两岸综合开发建设的实施策略,在完成水体工程、堤岸改造工程、道路工程、桥梁工程等基础工程之后,还将进行大量的商业、娱乐、餐饮、休闲设施建设,以及商务办公、金融、会议展览、信息交流和星级酒店等设施建设。
记者从有关部门了解到,此次改造工程投资的资金来源主要有三方面,一是靠土地融集资金;二是通过盘活资产融集资金;三是采用BT方式融集建设资金。大量的建设投资需求加上商业化运作模式,必将引进大量的资本流到海河开发建设轨道上来。前段时间有消息称,本市将以海河综合开发改造为契机,积极整合开发各种旅游资源,鼓励引进国际知名的大旅游公司来投资经营旅行社,并允许外商买断景区景点的经营权。今年重点利用外资开发一批大型、标志性旅游设施项目,形成一批旅游名牌产品,同时还将吸引外资,促进中、高档星级宾馆饭店和旅游景区建设。有业内人士预测,将来几年,随着海河改造工程的不断推进,商业地产投资将成热点。
此次综合开发改造工程的实施在完成建设投资的同期,还将有效带动旅游、商业、贸易的发展。海河两岸综合开发改造实施后,不仅能形成天津标志性的景观,也能体现天津作为北方重要经济中心和国际港口大都市的服务功能。据有关专家预测,改造实施后,可拉动经济增长点1.5%,增加第三产业的就业岗位约20万个左右。自然景观加上人文环境建设,海河两岸将形成以旅游、餐饮服务为主,休闲购物等为辅的产业链。