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“数字化家园”作为体现科技性、社会性、人性化的智能化住宅,是通过采用数字(或模拟数字)技术将管理、服务的提供者与每个住户相连接的社区。管理者、服务者和住户三方可以实时地进行各种形式的信息交互,借助现代网络的先进性营造出一个丰富多彩的虚拟社区,是“以人为本”的文明居住观念在更高层次上的体现。“数字化家园”应包括家庭内部的数字化平台、小区的智能化平台和社区的业务应用平台三个层次。“数字化家园”绝不仅仅是“家园数字化”,绝不仅仅是系统的技术层次和升级空间,消费者或者居民关注的是这张“网”究竟给他们的生活或工作带来了哪些方便、快捷、高效、低成本以及环保价值,开发商和系统集成商关注的是以此平台为基础衍生的服务项目及其增值性。
1 消费需求的变化与数字化家园产生
信息时代的到来和网络的普及,极大地影响了人们的消费需求。
1.1 信息成为人们的必需消费品
生活节奏的加快,对外联系的扩展,使人们越来越离不开信息这种产品,反过来,信息产品也加快了生活的节奏,进一步扩展了人们的对外联系。无论是在工作中还是在生活中,人们需要大量的信息,人们的工作和生活甚至就是获得和处理信息。信息的重要性开始凸现,如何拓宽信息的获取渠道以及信息的快速传递和处理也成为人们关注的焦点。总之,在现今社会,没有信息将使人们的生活难以想象。网络成为人们快速收集、传递大量信息的有效手段。计算机为人们快速处理信息提供了强有力的支持。
1.2 满足人们消费需求的方式开始改变
随着科学技术的发展、人们生活水平的提高,人们的消费需求也越来越多样化。满足人们多样化的需求已成为众多商家的目的,如何快速、便捷地满足人们的消费需求,更是众多商家竞争的决胜点。网络技术的采用在满足人们的消费需求方面显出了优势:网络银行、网上购物、网上报名等等业务的开展,极大地方便了人们的生活;网上市场调查,可以加快市场信息收集速度,可以为商家提供更多的居民消费需求偏好信息,以便商家更好地满足人们的需求;网上广告可以使人们了解更多的商品信息,选择自己感兴趣的消费品。
正是由于消费需求的变化,人们对数字化家园产生了需求。首先,网络的建设必须依托于房地产。房地产为人们的生活、工作提供了必要的空间,网络是为了满足人们的生活和工作的消费需求而设的,这就决定了网络也必须在一定的空间内发挥作用。其次,住宅成为多功能产品,随着经济和社会的发展,其功能也在不断扩展。不再仅仅被作为居住的场所,人们更加关注住宅的功能扩展,对住宅的功能提出了更高的要求:满足人们发展的需求,不仅满足物质需求,还要能满足精神需求。作为住宅开发商,不得不关注人们对住房的消费要求。为了开发出受人们喜好的产品,就必须使自己的产品能满足人们不断变化的需求,因此,开发商引入了数字化家园这个概念。可以说,数字化家园是应人们的需求而产生的。
2 我国数字化家园面临的消费需求困境
2.1 人们对数字化家园的需求不足
这主要是因为在目前,网络服务还没有成为大多数居民的必需品。在我国,尽管人们对于网络的应用在以极快的速度增加,但普及率还不高。许多行业提供的服务,还没有网络化,人们无法通过网络进行消费。有些行业虽已率先提供网络服务,但其安全性和服务质量还难以保证。因此,除了个别行业的网络服务受到了人们的广泛认可外,网上消费还没有深人人心。这意味着数字化系统还未成为人们的必需晶。这就是为什么开发房地产时,建设供排水、供电系统人们会认为是绝对必要的,而建设住宅的数字化系统很多人并不关心。有些人关注数字化家园仅因它是一个新生事物,而并未感受到其必要性。
2.2 大多数已建的数字化家园超出人们的支付能力
1.信息化系统追求大而全,使得数字化家园的建设费用过高。早期的社区、住宅数字化系统,为了达到“卖点效应”,不考虑消费者实际的需求和资金承受能力,开发商对所开发的项目应配置什么样的数字化系统缺乏正确的认识,盲目地追求新概念,新技术,过分追求数字化设计扩展性和超前性,“大而全”的现象十分普遍。致使造价过高,并且实用性不强。通过对数字化家园投资强度的测算可以看出,随着数字化程度的升级,每户的投资成本也由初级的3000~5000元上升到普遍8000~12000元甚至于更高。而相应的运行及管理维护费用大约是其建设期投资成本的4倍左右。如此昂贵的成本费用,如果没有相应的经济发展水平、消费水平作其前提保证,数字化系统最终只能成为展品,变得名存实亡了。2.网络重复建设严重,加大了开发成本。目前,数字化家园的两大投资主体,一是房地产开发商,为增加卖点而独立开发;二是网络承建商和运营商进行圈地运动,发展各自的驻地网,争取最终用户。房地产商加入信息化建设,打破了市场垄断;信息开发住宅数字化系统,减轻了房地产开发商的投资压力和风险。但是,由此又带来另一方面的问题,就是重复建设,各网络之间互联互融困难,服务内容单调,综合服务费用高。
2.3 大多数已建数字化家园无法满足住户的消费需求变化
近年来被房地产发展商当做“卖点”投入巨资建设的数字化家园中,只有两成左右能正常运行。一是质量堪忧。由于缺乏统一标准、规范,开发商又对众多的参与主体设计方、集成商、供应商缺乏有效的监控手段,不少数字化系统在无测试、无规范、无标准情况下验收,“竣工”后数字化系统不能正常运行。二是系统更新难以维持。信息系统是一个最多变的新生事物,可谓日新月异,而向业主征收的物业管理费、维护费中,并没有“数字化系统”项目,系统的更新、升级经费没有来源。即使勉强开通,也难以长久发挥作用。据统计,在上海,数字化系统在物业管理中发挥作用的仅占20%,运行不正常,尚可使用的占45%,另有35%的系统被废弃。三是运行效果差。通过对已建成的数字化家园的运营情况的实际调查,结果显示运营效果很不理想:小区局域网因其运行成本高、服务质量差而陷于困境,一些小区数字化系统运行中故障不断,错报漏报频频发生,又缺乏相应的维修及纠错保证,最后只能停止使用;家庭数字化控制器实际能有效使用并得到住户认可的不到12%。四是网上增值服务滞后。数字化家园并非建设好网络就成功了,其关键是做好网上增值服务。当数字化家园建成之后,相当于开发上一为居民选择好了一定的销售管理系统、物业管理系统、学校管理系统、医院管理系统、图书馆管理系统、便利店管理系统、一卡通管理系统和结算管理系统,居民所享受的社会服务全部通过网络进行,这样才能发挥数字化家园的效力。目前小区的物业管理网络化程度不高,绝大多数管理项目仍然依托工作人员和居民面对面地进行,和整个社会服务的联网程度就更低。选择购买数字化家园住宅的居民发现其相应的增值服务根本就无法提供。
3 我国数字化家园的发展思路
数字化家园是应居民消费需求变化而产生,其发展更应以居民的消费需求为向导。针对我国数字化家园所面临的需求方面的约束,可采取以下措施:
3.1 进一步在全社会范围内提高网络化程度
数字化系统如何与教育、医疗、金融、公安、消防、电信、物业等部门的管理联网是值得注意的环境平台。其他的行业应逐步提高其服务的网络化程度,为数字化家园提供更广阔的服务空间。只有将银行、证券等服务资源和多终端接入资源,为住户提供交费、购物、信息等服务,并将物业管理的各类服务扩展到手机、呼机等多种终端上,支持多重终端的信息处理,建立城市公共系统与社区的无缝对接,使数字化家园的数字平台完全作为数字城市和数字社会的一部分,进入了城市和社会有机的一部分,才是真正意义上的数字化家园的概念。各行业应该认识到网络化这个必然趋势,尽力为本行业的服务网络化创造条件。已经网络化的行业要注意提高网络服务的质量,赢得广大客户的信任,进一步推广网络化的范围和程度。
3.2 要与居民的消费需求水平相适应
要将数字化家园作为实用技术来发展,做好服务。数字化程度要与地区的经济发展水平相适应,坚持经济实用为基本条件,真正有效地把信息系统建好、用好,将来有条件再向外扩展。对于消费严重不足的地区,不应盲目发展数字化家园,可根据居民的消费需求建设传统住宅区,但预留一定的发展空间,等将来具备条件时,再铺设网络,将其改建为数字化家园。另外,在进行数字化家园建设时还应意识到数字化程度的相对性。在同一地区,数字化程度有级别绝对之区分,开发商应该选择与其项目相适应的数字化系统;而在不同地区,数字化程度具有相对性,在经济发达地区的初级数字化到了经济不发达地区有可能就成为了普通级甚至于先进级。这就说明开发商在选择数字化系统时应该以经济、适用为基本出发点,而不是生搬硬套到某某星级。但同样要注意网络的更新和升级要求,须预留一定的升级空间。只有这样,才能使数字化家园的数字化系统与居民的消费需求相一致,将建设成本和建成后的运行成本限制在居民可支付的范围之内,并可随着技术的更新和居民消费需求的变化进行相应的扩展,不断满足人们变化的消费需求。
3.3 择优选择系统集成商
数字化家园实施实质是一个系统集成过程。在这个集成过程中,各有关技术、设备、材料在集成商的控制下最终形成符合要求的数字化系统。集成的不成熟性,轻者降低数字化程度,重者使数字化系统无法正常运行,必然导致成本费用增加和维护费用巨增。比如说,如果内部子系统自成体系,各自为政,互不兼容,将导致反复进行开墙布线,不但重复施工增加投资,而且子系统之间的兼容性也难以保证,给后期的物业管理带来很多隐患。因此在选择系统集成商时,应保证系统内部子系统的协调性和质量。在择优选择系统集成商方式方面,可以采用招投标制。有实力招投标的开发商应成立专门的招标部及由专家组成的评标委员会,对该项工作进行系统化管理。自身没有实力单独进行招投标的开发商可采用委托制。在审查集成商资质时应重视对其业绩的考查;在方案评审时应注重考核其合理性,数字化系统实施过程中各子系统之间的衔接性及与土建施工方案的协调性。通过这种公开竞争方式,一方面确保了数字化系统集成的质量,另一方面有助于提高集成商的业务水平。只有选择好系统集成商,才能保证数字化家园的质量和成本,更好地满足人们的消费需求。
3.4 有效监控实施过程
目前,数字化技术在实施过程中无完善的质量保证体系,从最终的可行性论证到最终运行维护的全过程,缺乏统一的标准、规范。尤其是设备、造型、安装及验收的标准以及数字化系统施工规范与验收标准。这已成为影响数字化系统质量的主要原因之一。一些工程“竣工”后数字化设备不能正常工作,数字化系统出现集成性差、有效监控点少、控制精度低等一系列问题,致使物业管理工作无法正常开展。为此,在数字化技术实施过程中迫切需要完整的标准与规范作为指导,需要专业队伍对其进行有效监控。通过政府行为来规范数字化家园建设市场是途径之一。首先,政府应根据数字化技术在数字化家园运用的特点,系统地制定出一套完备的、可行的标准与法规,使之有效地规范数字化系统的功能定位、数字系统设计、施工、验收、运行、维护及管理,用法规来约束参与者。另外,还应通过政府行为尽快组建相关专业队伍,如招投标评审委员会、数字化系统质量监督机构、竣工验收机构及日常管理监督机构,使他们各司其职,对数字化系统整个寿命周期进行有效的监督控制,使其在寿命期内实现预期的功能。
3.5 优化物业管理
数字化家园中数字技术所带来的服务理念及模式是在其运营过程中体现出来的,最终是通过物业管理实现的。因而物业管理的优劣直接影响到数字化家园的数字化效果,优化物业管理至关重要。首先,开发商应改变观念。数字化家园的物业管理不同于传统模式下的物业管理,是以知识管理为主导的先进管理体系,开发商所销售的不再仅仅是传统意义上的住宅,而包含了许多依托在其上的服务。在此前提下,物业管理公司应该在项目策划阶段就介入并与开发商共同完成数字化系统的定位;在设计阶段提出合理建议;在实施过程中派专业人员进行现场跟进及有效监控,最终确保建成后的数字化系统有效运作。其次,使物业管理向专业化、社会化、市场化方向发展。数字化系统的复杂性、精密性、高技术含量及更新快等特点,使其运行、维护、保养费用较高,对物业管理公司也提出了较高要求,只有实现物业管理的社会化、集约化,才能有效地提高其管理水平与技术层能力,才能有效地降低管理成本。为此,中小型物管公司可通过兼并、联营等途径形成集约化经营模式。最后,应该建立、健全各项规章制度。完备、严密、科学、合理的规章制度是搞好数字化家园物业管理工作的“软件”。物管公司必须依据各种数字化设备及通讯系统的特性制定相应的维护、保养制度并进行定期检修。建立、健全资料、档案管理制度,及时对经管理系统设备自动运行的统计资料进行总结、整理,并提出防范措施,防患于未然,分类逐一建立智能设备档案,包括原始资料及保养、维修等记录,以便出现问题时有助于维修人员及时查明原因,排除故障。此外,物管公司还应建立各项工作的标准流程,制定岗位责任制、应急措施等等。