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放开住房三级市场说了很久,但始终是“犹抱琵琶半遮面”,与此同时,差价换房、私下转租等围绕公房使用权的“地下”市场交易从未停止过。此次出台的新政策可谓是公房使用权上市交易的信号。
-一问:何为住房三级市场?
住房一、二、三级市场是房地产市场约定俗成的叫法。住房一级市场指新建商品房即增量房的买卖;住房二级市场是指存量房产的买卖和租赁,比如已经购买的商品房、经济适用房的上市再转让,已购公房的上市再转让;住房三级市场是指公有住房使用权的转让和转租,以前这个市场没有放开。
-二问:放开对承租人和出租人有何好处?
以前公房使用权的交易一直是地下交易,转租或者转让的双方权益得不到保障,纠纷时常产生,放开公有住房使用权后,交易公开、合法了。《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》中规定,公房使用权交易的双方签订书面协议,并到房屋所在地直管公房经营管理单位或房地产行政主管部门办理相关手续,使双方的权益有了保障。
-三问:对房地产市场有何影响?
放开住房三级市场,将形成住房一、二、三级市场的联动,促进房地产市场的发展。以前公房承租人无法把公房使用权转租或者转让,以旧换新,改善居住条件,现在发挥公有住房的使用效益,公房承租人可以根据自己的经济实力换购二手房、经济适用房甚至商品房,带动二级市场、一级市场的需求,有效地形成住房梯度消费的模式。
-四问:单位有权拒绝吗?
《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》中规定,直管公有住房合法承租人提出申请,并提供了相关材料的,直管公房经营管理单位应在规定的时限内办理各种手续,不得以任何理由予以拒绝。中央在京单位自管公有住房使用权和其它单位自管公有住房使用权交易,经产权单位同意,也可参照本《通知》有关规定执行。
-五问:公房使用权转让转租时应注意什么?
要注意以下几点:公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权前,公房承租人须结清房屋租金和其它与该房屋有关的应由承租人缴纳的各项费用;以公房使用权交换住房产权的,住房产权人亦应结清应当缴纳的物业管理费等与该房屋管理有关的各项费用。公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权后,该公房产权性质不变,新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同;将公有住房转租给外地来京务工经商人员的,要按《北京市外地来京务工经商人员管理条例》规定执行。