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广州因为“华南板块”吸引了全国房地产业界的目光,所谓“中国房地产看广州,广州看华南板块”。一时间,形成“全国房地产学星河湾”的景象。但是,据当地媒体报道,2002年,星河湾每平方米标价5000元的房子在二手市场已降到3500元。
不可否认,以星河湾为代表的“华南板块”乃至广州的住宅,至今代表着中国住宅业的最高水平,有许多方面值得全国房地产业效仿。如小区的规划设计水平领先,景观水平领先,营销手法领先,性价比超过北京、上海等等。单就住宅小区水平,甚至超过了国际先进国家和地区的水平,以至于香港同行也来考察观摩。但是,“华南板块”在提供正面经验的同时,也暴露出许多问题,有些甚至是致命的硬伤。归结起来,一是概念泛滥;二是产品出现新的同质化;三是过度营销;四是某些管理部门不作为等等。
各地开发商的盲目克隆,造成许多不良影响。如为了克隆华南板块的景观,不顾地域气候特点,在北方移植热带植物,为了保护植物过冬,居然在树根部套上电暖丝,真是骇人听闻。又如过度营销,广州某报一年广告费14亿元,其中房地产广告10个亿。据测算,广州房地产企业广告投放平均超过了5%,“华南板块”大盘有的达到10%。
以“华南板块”为代表的“大盘时代”最致命的弱点,是居住理念与国际化的居住观念格格不入,是住宅与经济活动的分离。“华南板块”这个所谓的“中央居住区”内聚集了十余个超大型大盘,几千亩的大盘鳞次栉比地挤在几十平方公里的区域内,没有与之匹配的经济产业,几十万居民远离工作、就业地点,造成生活成本过高,缺乏可持续生活能力。因此,当规划设计、景观的光环闪光过后,人们冷静下来的结果是重新选择、审视。因此,“华南板块”风光不再就再正常不过了。
可以说,“华南板块”是一些时尚、但是错误的理念导致的产物,其中典型的观点,就是“大盘时代”、“复合地产”、“住宅郊区化”、“城市运营商”等等。
诚然,大盘的开发有许多优势:规模大、影响大,开发商容易借大盘开发提升、树立品牌;可以改变一些弱势区域品牌形象;景观、生态环境优于小规模项目;靠规模将公摊降低,使价格有更好的市场竞争力;靠规模可以兼容不同的市场定位。
但是,大盘也有许多风险和问题:识别性差,带来小区安全系数下降;物业管理成本较高,影响生活成本;影响城市规划,如交通道路的组织;市场容量与大盘矛盾尖锐,作为不动产,目标客户群局限在一定范围。因此,许多大盘即使开盘轰动,却不能持续、均好性销售,就是目标客户群枯竭所致。不同定位的业主聚集,比如别墅与多层混合之类,往往与“物以类聚,人以群分”的原则发生矛盾。
“大盘时代”在居住理念上的误区在于住宅与经济的脱离。在国外有一个2:8比例,即100万平方米的住宅面积中,至少有90万平方米的建筑是经济产业,或写字楼,或企业,或商业,为住宅区的居民提供工作、就业的机会。鉴于我国经济发展及人口特点,中国的大盘至少应当保持在3:7之比。
这种居住理念是时代发展的产物。人类的住宅实际上是一个综合体:即住宅要与创业、娱乐、就业、教育、医疗等匹配。如果这个综合体在其它的配套上做的美轮美奂,但由于不能与经济联动,不能回归本源,解决居民的创业和就业,它就只能是代表着过去的时代。
所以,我认为:“大盘时代”在量和质上都存在值得探讨的问题。“量”就是不能过多、过滥,“华南板块”是量过度的恶果。“大盘时代”质的问题,就是未能与时俱进,形成与经济联动的新综合体。