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大盘现象冷热观
2002年新年伊始,一则以“值得180天的等待”为主题的广告通过各种媒体进入了消费者的视野,由单一开发企业独立操作的成规模的大型楼盘---顺驰太阳城全面启动,标志着天津房地产市场大盘时代的开始。今明两年内,市内六区及塘沽等区,保守估计拟开工和在建的大盘项目将突破500万平方米,对于这一迅速蔓延的市场现象,天津的开发商基本可分为冷静派和热情派两种观点
津东集团是在危改中发展壮大起来的本市一家非常出色的房地产集团公司,曾经在区域竞争激烈的河北、红桥两地创造过几乎尽产尽销的销售奇迹,在我们就大盘的问题采访该集团董事长徐树山时,徐总冷静、明确地表明了他的观点
徐总认为,大盘肯定是房地产行业发展的趋势,但目前的确存在困难,关键有三:城市尚待发展,市场尚需培育,开发商尚待成熟。目前市场的承受力还是集中在中档偏高的改善型住宅。所以今后一段时期内,津东集团还会致力于在区域市场中把握市场需求,制造传统精品。
大盘时代是趋势,但目前市场欠成熟
城市需要发展
从目前情况看,大盘周边的的交通状况尚不方便、生活设施建设尚不健全,百姓从感觉上还是在市中心居住比较舒适。北京上海广州等大盘项目发展迅速的地区,经济发展比较早,基础比较好,市中心区发展余地已经很小,距市中心20-30公里还很发达。相比之下,目前本市中心区还不够发达,所以造成中心城区住宅价格相对并不昂贵,没有形成与周边地区的梯次差别,甚至有中心区与城市边缘价格倒挂的现象,因此目前天津的大盘项目至少还达不到其他地区大盘项目的“物美价廉”的市场定位。
市场需要培育
目前本市购房人成分相对单一,主要是本市的长住居民,社会关系、生活圈单一,有居住于市中心区的习惯和需求。而北京、上海、广州等地外来人口众多,没有居住背景和渊源的限制,外来人口更愿意购买城市边缘的大盘项目。相信随着天津经济的发展,这一状况可能会有所改善。
开发商需要成熟
大盘能否达到宣传和想象中的预期尚无法确定。目前天津的开发商原始积累状态还都未完成,市场好了,就抓住机遇了,获得回报;一旦市场不好,承诺达不到,既影响了企业形象又给企业带来经营困难,项目的问题甚至带来企业的问题,如果基础差,底子薄,抗风险能力差,更会带来企业存亡的严重问题。
就象股票最初没有市场,大家都赚钱,而现在市场逐渐成熟,参与的人多了,赔钱的人反倒多了。现在天津的大盘与其他城市成熟的大盘项目相比,还存在不足之处。
房地产行业是个资本密集型行业,没有资本是不行的。数十万平方米的大盘,对资金的需求也是张开着血盆大口的,从土地资源的控制,到项目启动配套,都需要巨大的资金,门槛当以亿为级别。一个房地产项目开发资金的筹集渠道,目前从大的块面来说,分为三大部分,即企业自有资金,银行信贷资金和销售的滚动投入资金。企业自有资金的不足,大盘项目对银行信贷资金及市场销售滚动资金的依赖就更大。而银行信贷资金,在现时的金融管制政策下,进入是有门槛的,如"四证"齐全、项目自有资金筹足总投资的30%等,利用银行的钱会很难;销售的资金回笼参与滚动,则要看市场对产品的承接力如何。大盘占地大,位置一般比较偏,周边城市配套不成熟,培育并保持旺盛的人气不容易。
另外,在融合当今国际国内住宅发展的最新理念与科技、房地产市场走向专业化分工的今天,一个大盘的发展,需要发展商在更大的范围和更高的视角上去组织专业协作资源,从项目策划定位、方案规划设计、工程建设、监理、物管、营销推广、销售代理等等,一切都需要资本来买单。海外建筑大师也罢,国内策划高手也罢,总有一个价值来衡量,对大盘而言,正可谓长袖善舞多钱善贾。因此,大盘对发展商的首要挑战,就是资本的实力,融资的能力。而一旦出现资金供给断裂,美丽的家园蓝图也就有可能沦为城市的"疤痕"。
但是应该看到,目前在一些城市房地产开发中普遍使用的"小而全"的封闭方式,其缺陷日益显露。有些资深规划工程师指出,这类房地产项目用地规模大而广,用地划拨缺乏统一规划和整体上的协调,开发商只注重内部环境的培育,而周边的环境得不到改善,向公众开放的公共绿地严重缺乏,市政基础设施的配套建设也各自为政,封闭式的物业管理,破坏了城市生活的多样性,对城市景观、环境和城市空间结构造成很大影响。
由于房地产开发既可以满足人们生活的基本需求,同时又寄托着古往今来人们对生活方式、对生存状态的一种理解和追求,而住宅小区作为城市组成的有机体,只有溶入城市这个大环境,生活才会多姿多彩,单个的住宅小区或住宅社区无以形成"城市生活"。
因此大盘的确是城市发展的必然结果,但在天津尚需时日。
更多正在开发经营大盘项目的人们之所以投身大盘有以下原因:
营造大环境,体现性价比:
大盘推动的是一个系统工程,是对天津市总体发展水平的一个全面提升。同时,大盘的操作对土地资源是一个很好的整合,并且符合城市发展的方向,切合天津市政府的总体规划思路,真正也是为老百姓造福。大盘的开发给消费者带来的是一种生活模式和生活品质的改变,首先是大盘的社区配套比较齐全,物业管理水准较高;其次,购房者追捧大盘大多是对大社区、大家庭的一种归属感的追求,大盘具有成为一个大社区的基础,拥有宏大的气势和相应的品牌效应,更具有增值和保值的空间。大盘项目的在津推出,标志着本市房地产市场进入了新的阶段。大盘不仅仅是给城市格局建设带来新的变化,更多的是促进本市房地产市场的成熟。大盘项目融入更多的是业界的综合素质,其影响将远远超过版图上的意义据了解。
大盘营造"大环境"
大盘项目在"大环境"的营造上,会远远的超过一些中小的楼盘项目。其实"大环境"一直就是购房者在下决心购房时的一个隐性条件。大环境是一个综合因素,它包括教育环境、商业环境和治安环境等,也包括区域内的经济环境、文化环境。
目前一些开发商有意无意地以"麻雀虽小,五脏俱全"的封闭式小区环境置换了大环境概念,使购房者进入了重视社区环境,忽略社区周边的"大环境"的误区。在我市,对于大多数普通购房者来说,只要兜里的钱富余还是会首先考虑中环周边地带的项目。但这一环状地带,随便数一数房地产项目就有将近200家,大盘项目很少,有的甚至是一两个楼座就称一个"园",为在有限的面积内尽可能地多出楼,不顾楼间距、小区环境随意布置,在这里居住的购房者又怎么能体会到"大环境"呢?然而,在已经或准备开工的地产大盘项目中,一些开发商在楼盘建设的前期就已经或准备将超市、学校等居民生活的的必备设施先期建设。而且,在小区的配套、环境、物业、交通等环节上都会因为规模的因素,资金的配备比较充裕,基本上会杜绝出现在一些小盘地产项目中,入住很久才会逐步配套、入住后因为环境、物业的不能实现承诺而产生的种种纠纷。
大盘体现"性价比"
购房者买房挑地段、选环境、看价位,比来比去其实还是一个"性价比"的问题。说白了就是花同样的钱,买最实惠的房,把钱花在刀刃上。目前,随着我市一些开发商理念的提升,一些开发规模较大的"大盘"将会逐渐显现出卓越的"性价比"优势。
据了解,在我市中心地带能够完成开发商"大盘"运作的地段已经非常稀少,所以有实力的开发企业都已经将目光投向城郊结合部的大片开发地段,由于地价的相对低廉,使得开发商有精力把开发项目的内容作足,而不至于为了在有限的地块内多出楼而损害购房者的利益。据有的开发商介绍,"大盘"项目中由于有了可开发的大块面积,就有能力建设符合人们需求大面积绿地,水景、梯级绿化、运动环境等等都不难实现。另外有的项目还推出在一些高档项目中才有的精装修。就像一些业内人士说的那样,天津的房地产还将有很大的发展空间,"大盘"运作除了显现开发商的实力外,最重要的开始为自己的发展提供了广阔的舞台,为购房者能提供更大的可挑选空间。提及大盘项目的价格,大多数的开发商都强调大规模社区最能够体现的是"性价比",因为"大盘"运作起来靠的是实力、比的是实力、竞争之后的楼盘给购房者提供的是更多的实惠。
在城市化进程中,政府规划是只看得见的手,市场机制是看不见的手。政府和发展商如何互动,是中国城市化运动中的大学问。在西方社会的"住宅郊区化"及城市化进程当中,政府为郊区发展大规模投资,建设公路和其他公共设施,这种大规模的基本建设投资,为郊区奠定了可以运作的基础。而纵观广州郊区的大盘开发,城市基础设施未建,楼盘先盖,建设的先后顺序被打乱。或许,在广州快速发展的城市化过程中,市场的力量往往超过政府的力量,开发商们越来越多地扮演政府原来的角色。一些超大型项目的开发,等同于建一座新城,所有市场需求,都是开发商整合的要素。所以,出现了开发商花上亿元,盖好校舍求名校入住的奇事。以至华南板块一夜之间,聚集了广州乃至北京的数座名校。当政府不能像上海浦东建设一样,没有雄厚的资金和财力、能力进行大规模的城市建设时,可以将发展商作为开发城市的一只手,将大面积的土地卖给有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行开发,借发展商之手,完成区域内的商业、文化、生活配套,但政府的监管职能依旧是少不了的。