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2002年北京楼市对商住的批评越来越多,有人认为曾经风光一时的商住将在未来3至5年内逐渐退出北京楼市,有些项目更是树起了拒绝商住的大旗——
商与住真的水火不容吗?
“商住终结论”者认为商住是介于住宅和办公之间的一种过渡型产品,弊端很多:
1、干扰居家生活,损害居住者权益。亦商亦住,住户在本该安静的自家门前每天与各色陌生人等擦肩而过,公司职员远不如业主爱惜物业,住户背负设备因过度使用而产生的管理和维护费用,苦不堪言。尤其当商住楼内大部分为商用的时候,住户只能妥协,最后选择逃离的人不在少数。
2、存在安全及消防隐患。按建筑物防火规范规定,住宅只需设消火栓系统,商业营业厅和办公楼还需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装修材料上看,办公楼装修档次高,可燃物较多,用电量较大,防火规范较住宅严格。商住楼按住宅防火规范审查,必然存在消防隐患。商户流动人员较多,住户安全得不到保障。
3、住与商混杂,影响商务形象。小老板们带着公司客户和菜篮子、哈巴狗、垃圾袋一起走进大堂,相会在电梯,公司形象和信誉大打折扣。
4、破坏市场公平竞争环境。商住楼的开发商以住宅立项,交纳的土地出让金不及写字楼的一半,住宅贷款最高可达8成20年,而购买写字楼贷款最高只能到6成10年,且个人商业用房贷款利率比个人住房贷款利率高,住宅的土地使用权是70年,而写字楼只有50年。所以同档次的商住楼和写字楼相比,前者不仅在价格上占有绝对优势,而且获得的权益更多,难怪一些写字楼的开发商大呼市场竞争不公平。
商与住真的水火不容,不可调和了吗?
事实上过去的2002年却是商住楼盘大出风头的一年,中关村的长远天地、财智中心、望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、CBD的优士阁、建外SOHO、东部的东方银座、住邦2000、南城的枫桦豪景……北京到处商住开花,除个别楼盘自身操作问题外,大多数在开盘初期就已挣得盆盈钵满。
一边是各方对商住的口诛笔伐,一边是各类商住产品争奇斗艳,大行其道。如果你仔细观察,就会发现今天的商住与昨日迥然不同。商住作为房地产市场备受争议的一类产品,自诞生之日起,就在市场需求的有力推动下不断更新、发展和进化自己。谁创造了北京商住?
在商住楼较为集中的亚运村,商住风首先是从汇园公寓刮起来的。亚运会结束后,作为运动员公寓的汇园公寓又找到了新婆家——很多中小公司把它作为自己的创业基地。于是在商务占绝对优势的情况下,汇园公寓渐渐演化成了准商住楼,纯居住的人已经微乎其微了。同是位于亚运村地区的天创世缘商住楼的一位负责人说,最初天创世缘是冲着纯住宅去的,但后来发现这里的商用需求特别旺盛,很多企业都在这里寻觅办公地点,于是他们才改变了方案,让外立面和公共装修部分尽量与写字楼靠拢,主动迎合多数业主的需求。
中关村地区开发成本通常很高,所以开发商大多只能开发高档写字楼,而当地中小规模企业很多,这些处于创业初期的企业租不起高档写字楼,为了商务方便又不得不在中关村商圈内办公,怎么办,只能租购价格远远比写字楼便宜的住宅,而且购房时能获得比写字楼高出两成的贷款成数和更长的贷款期限。久而久之,一些住宅、公寓的开发商干脆打起了商住两用的旗号吸引买家。
市场看不见的手创造了北京第一代商住楼,虽然亦商亦住缺点很多,但是它的出现客观上支持和推动了民营中小企业的发展。
第一代商住楼的特点是开发商被动地接受市场需求,本来做住宅的,一不小心弄成了商住两用,楼还是完全按住宅户型设计,但是功能变化了,既可以商,也可以住,变成了地地道道的大杂烩。一个非常有代表性的现象是,拎菜的和拎公文包的一起等电梯。
新一代商住前景看好
当“住”与“商”的矛盾日益显性化,商住必须选择新的发展方向,或者以什么形式分离,或者以什么方式重新组合。与写字楼相比,商住楼有明显的价格竞争优势,商务办公的开发利润也比纯住宅高;但是与纯住宅楼相比,商住的缺点则暴露无遗,一没有价格优势,二是人们更愿意选择家庭氛围浓厚的纯住宅居住。因此市场上主流的新商住产品逐渐向以商为主的模式发展。
新商住虽然仍以住宅立项,享受开发住宅的种种政策好处,但市场定位却改为以商为主甚至只商不住。在产品设计上,新商住除保留每个户型内的厨房卫生间外,几乎完全脱离住宅的形态。建筑结构采用可灵活分隔组合的大空间框架结构,层高满足办公要求,综合布线系统,中央空调系统,更多的电梯应付高峰时段人流,消防上设自动报警和喷淋,为满足中小型公司降低运营成本的需要,设置了齐全的商务配套设施,如共享服务器、会议厅、会客室,还有在大堂服务方面能享受收发信件、代缴费用、租物代理、钟点清洁、洗衣服务等,大堂等公共空间更豪华、气派,以求给客户良好的第一印象。
新一代商住楼是开发商利用国家政策盲点,主动适应市场需求的产物。由于市场定位明确,基本消灭了商住混杂的尴尬现象,市场前景较为看好。
商住衍生类产品进一步细分市场
除了上文提到的以住为名,行完全商务之实的新商住产品外,还有一些从第一代商住概念下分裂出来的商住衍生产品,它们都有各自的特点,为不同的城市消费群体量身定造。它们的相同之处在于都不是普通住宅,而是满足各类高收入阶层和各种公司、团体多元化生活、工作、娱乐方式的需要,它们是北京这个充满活力的、越来越丰富多彩的现代大都市的产物。
目前市场上的商住衍生类产品大致有以下几类:
1、拒绝商住的纯商、纯住综合社区,公寓楼和写字楼在同一个社区环境里和谐共存,但彼此完全分离,各自设立出入口,形成相对封闭的独立系统,商就是商,住就是住,物业分开管理,不同人流不在楼内混杂。由于既有商也有住,这类产品通常位于CBD、中关村、亚运村等商圈周边。如蓝筹名座、蓝堡国际公寓、金地国际花园、富海中心等。
2、以住为主,以商为辅的商务公寓。这类产品在国外较为普遍,多指那些专为商务人士设计建造的酒店式公寓。同度假式公寓和纯酒店相比,商务公寓更注重商务设施的配套,如商务中心、秘书服务、智能化配套等,而其本质依然是居住,并且是酒店式公寓。
3、以商为主,以住为辅的新商住混合产品。代表项目是SOHO现代城和建外SOHO。SOHO类产品原指以居住功能为主的“在家办公”方式,家庭居住的主人同时从事可以充分利用家庭条件满足办公要求的工作。因此其户内空间除满足家居生活所需的全部功能之外,还要有相对独立的工作位置和相当于写字楼的工作条件。但从实际销售情况看,商的比例明显大于住,“在家办公”的初衷变成了大多数业主在家开公司。
2003年投资商住需谨慎
1、一方面写字楼产品不断丰富,供应不断增多,另一方面由于全球经济放缓,发达国家公司对北京写字楼的市场需求不足,而申奥成功及入世对市场的积极影响有滞后效应,短期内过量的写字楼供应将导致价格下跌,特别是价格不高的乙级写字楼将与商住产品形成有力竞争。
2、商住产品本身也有生命周期,区域市场内供给太多,需求相对不足,也会造成价格下跌。
3、特别对于只商不住的商住产品,开发商利用政府不完善的法规投机,利用住宅立项在写字楼市场上获利,破坏了公平竞争的市场环境。对于这类产品,国家是否会采取实质性的限制政策尚不得而知,如政策漏洞被堵,商住楼的许多优势也将变成泡影,投资者对此应特别留意。
4、除纯居住和商务公寓外,其它两类商住产品都是以商为主,投资者要注意它们是否位于商圈的周边,或潜在的商务办公区域。
5、以商为主的商住产品,就要考察产品设计是否能真正满足商务办公的需要,应就建筑外观、建筑结构、标准层层高、开间进深、垂直交通系统、安保消防系统、智能网络系统、空调系统、套内使用率、配套设施等各项指标对项目进行仔细考虑。