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最新一期《瞭望》周刊载文指出,当前中国房地产开发投资在局部地区和一些方面已出现过热苗头和泡沫现象,并有蔓延、扩大之势;对房地产业发展进行有针对性地调控和引导需重点抓住三个环节,做好三项引导。
文章指出,当前,中国房地产业发展中所存在的六大突出问题是:
房地产开发企业高负债运营,对银行资金依赖过大。
近几年,中国房地产开发企业的资产负债率居高不下,均为75%以上的高位,比国外高5个百分点左右,预计2002年将上升为77%以上。这表明,我国房地产开发企业的自身实力明显偏弱。而房地产开发又是一项高投入的经营活动,这就造成近六成的房地产开发投资资金来源于银行,对银行资金依赖度过大。
资金拖欠严重,近两年呈加剧之势。
专项调查结果显示,2001、2002年(预计)房地产开发企业资金拖欠情况为:房地产开发企业欠其他企业和个人分别为3021、4030亿元,增幅为33.4%;其他企业和个人欠房地产开发企业分别为3608、4809亿元,增幅为33.3%。
空置商品房逐年增加,空置率处于危险区。
据调查,2000、2001、2002年(预计),我国房屋施工面积分别为65897、79412、96987万平方米,平均每年增长19.5%。其中,新开工面积分别为29583、37394、44210万平方米,平均每年递增25.2%;房屋竣工面积分别为25105、29867、37483万平方米,平均每年增长20.6%;商品房销售面积分别为18637、22412、27783万平方米,平均每年增长24.1%;空置商品房面积分别为10700、11737、12983万平方米,平均每年增长8.8%。这三年,我国商品房空置率依次为16.7%、15.4%、14%,商品房空置率已处于危险区间。因商品房空置而占压的资金分别为2541、2849、3729亿元。
供求结构失衡不断加剧,有效供给不足继续扩大。
调查显示,住宅投资中经济适用房所占比重2001年为15%左右,2002年(预计)则下降到10%多,而别墅和高档公寓投资额所占比重则由2001年的不足13%上升到2002年的13%多。在这几年房地产业快速增长中一直存在的高档商品房空置、经济适用房供不应求的局面仍未好转,造成大量住房困难户和中低收入户望房兴叹。特别是新开发和正在开发的商品房,档次和标准还在不断提高。
土地价格持续上涨,房价居高不下。
近几年,我国土地价格持续保持高增幅,商品房价格也一直居高不下。据统计,2002年前三季度土地价格分别比去年同期上涨7.9%、5.4%和6.3%。一些地区的地价和房价上涨惊人。如上海松江地区的地价2002年比2001年上涨一倍,市中心地区地价上涨1.2倍;南昌市2002年三季度地价上涨45.3%。再如杭州、北京等城市内的一些地区房价也大幅上涨。
投资炒作现象屡见不鲜,投资导向存在偏差。
随着房地产业的不断升温,各地普遍不同程度地存在投机与炒作现象。如炒楼花、炒地皮、炒图纸等;开发商炒作、投机者炒作、新闻媒介炒作等。与此同时,一部分先富起来的人将钱转投房地产,甚至有些人从银行贷款进行置业投资,视之为保值、增值的手段。其结果是,哄抬房价和地价,误导房地产开发投资,导致房地产市场畸形发展。此外,部分地区大搞政绩工程、形象工程,视房地产开发为地方政府的业绩;有的地区不顾经济支撑能力,对城区改造的力度过大、过快。因此,采取卖土地以及将商品房高位定价等措施和手段来增加地方财政收入。
文章援引国家统计局有关人士观点认为,当前我国房地产开发投资的总体走势,就全国而言尚属于正常状态,但已在若干地区和一些方面出现过热苗头和泡沫现象,并有蔓延、扩大之势。
局部过热苗头表现在:一是近三年房地产开发投资规模平均以25.04%的高速增长,为GDP平均增幅的3倍左右,且有进一步增加之势。二是炒房子、炒地皮等投机、炒作现象在大部分城市均可看到,且有愈演愈烈之势。三是商品房开发投资结构过于向高中档房倾斜。四是国民经济许多行业的企业已开始向房地产业涌入或受其连带影响。五是房屋竣工面积和房屋施工面积中新开工面积分别平均以每年20.57%和25.22%的高速递增。
局部泡沫现象表现在:一是地价泡沫。土地由于其稀缺性和市场需求的无限性拉动及炒作,土地价格出现虚涨,虚涨的部分就是泡沫。二是房价泡沫。房价中的地价泡沫、房地产投机和炒作所哄抬的价格部分、开发商正常期望值以上的期望值等,组成了房价泡沫。三是商品房供求泡沫。商品房供大于求,超过部分的供给增长则为虚涨,构成商品房供求泡沫。五是房地产投资泡沫。因我国房地产投资持续高速增长,空置商品房增加、大量资金沉淀等,使房地产企业还贷、还债困难,导致了房地产投资泡沫产生。
文章指出,各级政府及有关部门必须有统一和清醒的认识,采取有针对性的措施对房地产业的发展进行调控和引导,重点应抓住三个环节,做好三项引导。
三个环节是:一是土地环节。这是因为,土地不仅是房地产开发的必要条件,也是引导房地产开发投资方向,促进商品房供求平衡、结构合理,有效避免地价、房价泡沫的基础性因素。二是资金环节。目前我国房地产开发投资的资金约有60%甚至更多来自于银行贷款,因此把好银行贷款这一关,就可以有效地避免和治理局部过热、局部泡沫及其蔓延、扩大,避免由此诱发金融风波,导致金融危机。三是适应环节。就是要紧紧抓住房地产业发展必须与经济发展相适应、房地产开发投资必须与房地产需求相适应,以解决房地产开发投资规模过大、结构失调等。
三个引导是:一是引导房地产开发投资与市场需求、与经济发展相适应。二是引导地区经济全面、健康、持续发展,正确认识房地产业是否均为各地区最重要的支柱产业。三是引导地价、房价,避免房价猛涨、防止暴跌。