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作为中国第一个获得联合国“国际改善人居环境最佳范例奖”的广东珠海市,今年楼市会有什么新的动向呢?从2002年珠海楼市发展的趋势来看,今年珠海市将有以下十大看点:
观念:实现碰撞
在2003年,买房观念两极分化的现象将凸现出来,一方是以多次置业的家庭为首的“一步到位”论追随者,另一方是以个性鲜明、追求生活质量的年轻人为首的“三级跳”论拥护者。
在中国银行工作的方先生,现在去任何一个售楼部看楼时都会强调一句话:“我这次要坚决一步到位,所以我必须精挑细选——因为我再也不想换楼了!”
与以往意义上的“一步到位”不同,方先生追求的“一步到位”不是简单的指要买一套面积大一些的房子,而是希望能买一套舒适耐用、质量优良、能长久居住,而且在较长时间内让人满意的房子。
很多二次、三次置业者都有跟方先生一样的心态,最初由于购房经验不足,或者对自身的需求变化预计不足,也由于以往市场不规范时期一些房屋的设计、质量缺陷,不少人买了房以后,发现房子有诸多的不如意,结果只好把自住变成投资,转而出租或出售,自己再寻找新的合适的房。对于这一类购房者来说,有房住,但要追求更好和更舒适的新房子,买房不着急,资金不缺乏,精挑细选,货比三家。他认识很多售楼部的小姐,很多售楼部的小姐也认得他,他们认真地追求理想的“一步到位”,成为楼市上的“悠闲”一族。
另一方面,与一步到位的买房观念不同,人们的需求越来越多元化,漂泊者需要安定,“新新人类”需要独立……阶段性住宅应运而生。先买小的,过几年换中等户型,以后再换大的——这种购房“三级跳”的理论成为另一群人的共同心得。在第一阶段,小户型、总价低、位置好的“迷你房”是他们的最爱。
买家:不断年轻化
买家不断年轻化,是近年来房地产市场出现的新气象。这些二十几岁的年轻人在无房户中占了相当大的比例,是不容忽视的买房大军。他们不仅没有赶上福利分房的末班车,而且缺乏足够的积蓄购买商品房,然而他们却又是最具独立意识和个性化的消费群体。这群人是低端收入里的高端客户,受过良好教育,刚刚参加工作,收入低是暂时的,而这群人也是长久被忽视的“断层”。
精装修:不成问题
在大声吆喝了一年之后,商品房装修一次到位的规定,还显得有点软,2003年这个说法能有多少改观呢?
其实老百姓心里都盼着装修房。有了装修房,不用再眼巴巴地拿着钥匙住不进去,也不用再灰头土脸地折腾装修了。可是有两大问题严重困扰着盼望装修房的人:一是装修风格不能完全由自己做主,二是装修质量无法保证。
第一个问题实际上更多地是人们的观念问题。在国外,普通住宅都是成品房才能交屋,而越是高档的房子才毛坯,由未来的业主亲自参与设计,追求个性化。而我们的消费者在这方面都还不太成熟,装修欲望过强。我们常见到一个层高只有2.8米、面积只有六七十平方米的两居室,像歌舞厅一样吊着顶、装满各色彩灯,硕大的沙发占去客厅一半面积。家庭装修有一个误区值得提醒:家不是一件艺术品,是居住的地方,舒适方便应该放在第一位。而这些功能通过房地产开发商的专业运作,完全可以在交楼时以成品房的方式实现。普通住宅要体现自己的风格、品位和个性,主要通过装饰方面,如窗帘、床单、家具颜色及款式的配搭,可以随季节随心境进行变化,挂在墙上的画也是一个人品位的试金石。因此装修风格的问题随着观念的转变,应当不会过多地成为装修房的障碍。
第二个问题则需要房地产开发商的实际行动和推广方式来解决了。相信在2003年里,开发商们会有更精彩的表现。
户型:趋向人性
20世纪80年代到90年代初期,一梯两户、坐北朝南的多层住宅是珠海建房的普通格局。90年代中后期,由于建筑密度的限制,大量的多层住宅一梯四户、高层住宅一梯多户成了人们不得不选择的选择。可是住过一梯四户之后,还是会向往一梯两户的通透明朗。
2003年又到了一梯两户打天下的年代。现在数家旧城改造项目推出的小高层住宅,都在一个楼层上,尽量少地安排住户。这样既能满足每户家庭的私密性,同时也能满足房屋的充足采光和通风。
空间:突出适用
珠海人都怕潮,很少人愿意买一楼的房子。过去开发商都会设法把一楼住宅带上花园卖,以提高销售率;实在没条件的,也要弄成小区商铺或者车库来出售,算是提高实际效益。2003年的房地产项目中,人们将看到更多底层架空做花园或居民活动场所的小区,楼宇底层空间利用的突破将越来越人性化,更多地为住户考虑。
另一方面,室内墙从来都是平面的,但凹凸分隔墙已经出现在北京楼市上。购房者可以嵌入一些家具或书柜,有的利用凹凸分隔,巧妙地装饰成具有层次丰富的天然摆设。预计不久的将来,珠海的住宅墙面也将出现这类平面的突破。
新技术:不断更新
今后几年,真正的节能、环保、健康类住宅将不断出现。不少旧城改造的大盘,从住宅的本位出发,从小区规划、建筑结构体系、住宅生态体系、厨卫体系、管线体系、智能化体系、住宅产业CIMS系统到防潮隔热、建筑隔音等方面都要采用先进技术,将大大提高住宅的舒适度。据了解,珠海有的大盘还专门与北京、广州的专家和研究院成立了课题组,来研究建筑健康方面的新技术。
设计:讲究亲情
原来的房屋设计中,开发商往往只把视线聚焦在三四十岁的健康人群,因为他们往往是购房大军中的决策人。现在开发商开始重新调整视线,关注起原来不曾被注意而实际上居住和使用住宅产品的各类消费者,如老人、儿童、病人和行动不方便的人,住宅的设计建造中开始考虑和加入他们的需求。
楼书:更加专业
竞争增强了对开发商专业化销售能力的要求,楼书越做越厚,向产品说明书形式靠拢。万科的系列楼盘如青青家园、万科星园的楼书在产品的技术指标上有明确的数据,用扫描产品的方法介绍住宅,楼市越来越走向严谨。
销售:突出策划
与以前一块空地就收钱不同,现在一些项目万事俱备才推向市场。为完善设计方案,做出理想的小区,华发新城和五洲花园这两个大盘,均让它们的追捧者等了又等,甚至放弃新年展会的黄金销售季节。不少项目已意识到,凡事预则立,不预则废。
即使是已经推向市场的楼盘,在销售方式上也越来越愉悦和轻松化,销售人员大方、亲切、耐心是基本要求,买不买楼,一杯红茶、几片点心都会温暖看楼人的心。地段:更多亮点
在2003年,我们有必要重新认识珠海房地产发展的地段价值。随着珠海市政府设施的投入,区域经济的调整和发展,珠海部分以往不被看好的区位地段价值不断提高,产品价格出现上扬。新香洲、唐家这两个地段已维持多年微幅升势,2002年年末香港炒得火热的港珠澳大桥一旦立项,唐家楼价的步步高升指日可待。前山、南屏在斗门工业经济区的迅猛发展下受到带动,加上楼宇品牌支持,房产价值有上升动力。