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以前地段可以升值
地段在房地产开发中的重要性不言而喻,但地段也程度不同地存在风险。黄金地段如何经营?怎样把握地段价值的游戏规则,获得利润最大化?这些不能不引起开发商的注意和思考。
在“地段、地段、还是地段”三段论大行其道的时候,地段决定论一度左右市场投资,地段优势一时被视为金科玉律。
当“圈地运动”轰轰烈烈如火如荼地蔓延全国时,银川也硝烟四起。开发商们八仙过海各显神通,一掷万金疯狂掠地,大炒“地段牌”。位于银川市兴庆区一级地段中的“金角银头”,瞬间被开发商肢分体解,近乎非理性的狂热举动,促使地价成本成倍增长。据了解,在土地有形市场建立以前,位于银川市黄金地段50多亩地的圈地费用高达1.6亿元。
从银川市已形成的地段价值格局看,按行政区域划分,由东向西依次为兴庆区、金凤区、西夏区,呈带状结构布局。区间地段价值最高的当属兴庆区,而兴庆区又以新华街、解放街、南门广场周边区域形成的辐射商圈带为最,是人流、物流、商流云集的传统商贸区,也是商家投资兴业的必争之地。开发商对于取得兴庆区黄金地块寄予厚望,其利好的置业前景显得弥足珍贵。不少开发商认为只要是好地段,楼盘就能卖得好,卖得快,虽然投资大,成本高,但黄金地段楼盘升值潜力大,楼盘附加值高。开发商对黄金地段的置业前景显得豁达乐观,胸有成竹。
现在地段存在风险
几年前,银川地段热风起云涌,位于银川市新华东街传统商贸繁华区的金泰大厦,以帝王尊贵之躯、坐拥富贾名苑之旺脉而傲视群雄。在多层住宅占据市场主流,天际轮廓线一刀切的银川市,金泰大厦以23层高的岿然雄姿鹤立鸡群,竭力打造名流府邸。大厦整体建筑构造以高层双子塔楼为主体,辅以裙楼、附楼相依托,构成了容居住、商业购物、餐饮娱乐、体育健身、公寓式写字间等多功能于一体的复合地产。大厦开盘面市,均价石破天惊地冲破每平方米4000元大关,在当时楼价相对较低的银川楼市掀起了轩然大波,震动了整个地产界。然而,金泰大厦优越的地段和超凡脱俗的建筑设计风格并没有赢得市场的青睐,也没有给开发商带来滚滚财源和丰厚利润,叫好不叫座,开发商高利润的期望值与市场的低成交率在无意的碰撞中化为泡影。时至今日,金泰大厦依然没有冲出重围,走出困境。尽管楼盘销售难尽人意,金泰大厦具有的标志性意义却拉开了银川市高端楼盘产品开发的序幕,为今后银川楼市价格一路走高提供了参照坐标。
无独有偶,当金泰大厦风光不再、渐隐江湖之后,占据银川市其他黄金地段一隅的高价位楼盘频频告急。均价每平方米3000多元的春晓园,近日打出了假日促销牌,借以调整市场价位;地处南门广场繁华商圈每平方米6800元的红运商住楼,也在焦虑煎熬中冥思苦想,企盼良机;与步行街银川商城毗邻的银川大世界,用尽了三十六计,竣工两年,效益仍不乐观。
诸如此类不一而足。据悉,这些楼盘市场销量均未过半或勉强过半,“成也地段、败也地段”,市场不买账,无疑给沉湎地段、期望高价位高利润的开发商们当头一棒。
将来理性认识地段价值
市场瞬息万变的客观现象和近乎非理性盲目狂热的主观意识,让痴迷于“地段经”的开发商们纷纷从市场的制高点上跌落陷阱。经过了“地段战役”的创伤之后,有的开发商偃旗息鼓、销声匿迹,有的鸣锣收兵、重整旗鼓。面对市场的残酷,开发商不得不重新回眸,理性审视地段楼市。最近,在银川土地交易中心,挂牌拍卖出让位于银川市兴庆区解放西街临街的一处黄金地块,因起拍基准价过高,出人意料地无人问津。相反,位于银川市偏僻空旷、事先不被看好的地块,却被开发商竞购囊中,此举让主拍人惊诧不已。事后,一位经历过“地段战役”刀光剑影的开发商深有感触地说,前几年在高价位、高利润的驱使下,地价无论多高,开发商都毫无顾忌地巨额投资,志在必得、信心十足。现在,市场需求处在转型期,地段价值正在被时间价值改写。地段不是万能的,对地段价值的再认识,理应引起开发商的深层思考。
今天的开发商与前几年相比,对投资黄金地段谨慎了许多,更多了一层理性思维。但是,“地段战役”的硝烟并未散尽,地段楼市仍将继续演绎开发商的兴衰更替。值得反思的是,在房地产开发中,地段还能否一如既往地主导楼市?开发商拥有了黄金地段,楼盘销售是否就会一帆风顺,坐收高额利润?业内人士指出,地段只是房地产投资的构成要素之一,盲目地炒作地段,把地段视为法宝,死抱着地段做项目,无疑是危险的。