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住宅底商也就是人们常说的商业配套,主要指利用楼盘底层或低层作为商业用房,以满足自身或近区域内消费者的各种需求。目前北京市商业总体规模较大,但人均商业面积仍显不足。据统计局统计资料显示,北京零售物业租赁需求不断增加,再加上近年新落成的大型高级零售物业明显减少,在经历了2000年的租金温和回升后,目前北京的大型零售物业租金走势渐趋平稳。而超市、便利店等新型商业业态在北京商业中有较大发展。2000年,新型态的店铺总数己达3100家,年零售额达到170多亿元。商业的发展为底商市场奠定了良好的经济背景和基础。另一方面,北京旧城区的改造和危房拆迁使许多门面房、沿街老店面消失,拥有资本的业主开始寻找经商出口,而新住宅社区强大的购买力和聚集人气的能力正是他们所看中的。北京科技会展中心配套公寓的底商曾发生过“一层底商第一天在几个小时内一抢而空,三天之内,5000多平方米的三层底商全部卖完,销售额达1亿多元”的喜人状况。接下来的曙光花园、怡景园、老番街都掀起过抢购热潮,现代城商铺甚至首开底商拍卖之先河。这类底商的红红火火,增强了投资者的信心,开发商更是看准火候,将其视作开发的热点,底商已经无可争议地成为房地产业的新贵。
底商快速升温的局面并不是偶然现象,其显露出的发展潜力由多种因素促成。
首先,从市场大环境来说,经济的迅猛发展使北京商业氛围更加活跃,宏观商业气候近年来不断看好,各种新兴行业的迅速发展,为商铺带来了旺盛的需求。据信达行调研部所作的一项对北京市商业发展市场机会的分析指出,商业在北京社会经济发展中的作用显著增强。2000年全年北京市实现社会消费品零售额1443亿元;商业增加值为222.6亿元,比1990年增长4倍,净增178.7亿元;商业税收已经成为财政收入的一个重要来源。而在大规模的城市改造拆迁中,又有大量的临街商铺被拆除,经营者急需找到新的经营场地,从而导致需求的进一步扩大;另外,大量商品住宅区的兴起和成熟商圈的发展.使这些地方都拥有强大的购买力和聚集人气的能力,商铺自然热起来。
其次,从投资角度来说,目前底商的买家中,自用型和投资型各占50%,在投资型买家中既有专业投资商也有稍有积蓄的人家,理性与盲目并存。目前个人投资渠道少之又少,股市不景气,期货又需要专业知识,只有投资房地产是比较稳定而又相对简单的资金出口。因此在房地产业中,商铺只要处于成熟区域,拥有稳定的客源,回报率比住宅、写字楼要高出许多。另外,国内外的许多连锁机构,如日本的华堂、正大集团的易初莲花等都在抓紧时间在京城布点,“圈地”,抢占市场,这也是造成北京底商处于买方市场,供不应求的原因之一。
业内人士预计,在今后很长一段时期里,市场对商铺的总体需求量仍然会保持持续增长的态势。
底商市场细分状况
目前,住宅底商的功能主要分为两种:服务于小区内部和服务于小区外部。服务于小区内部的底商主要以居民为服务对象,以综合经营各类、各层次的消费品为主。在功能设定上则结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。商铺店面一般在40-120平方米之间,服务种类也比较齐全,可以满足居民的日常生活所需,主要有便利店、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等,如“世纪城”、“朗琴园”等。而服务于小区外部的商铺,功能上则是综合考虑周边商业态势及街区功能,店铺面积一般较大,在1000平方米以上,格局规整、视野开阔,主要有大型超市、各种专卖店,大型商场等,如“今日家园”、“似海怡家”、“现代城”等。底商在整个新兴社区的规划之初本就是作配套之用,一方面可以更好地满足小区居民生活便利,另一方面开发商也可以凭此卖个好价钱。
住宅、公寓底商的价格一般都高出平均房价的2-3倍左右。按照区位及住宅社区的类型不同,底商市场也有细分。
一类是概念型底商,如以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”、“欧陆经典”、“珠江骏景”及“老番街”。这些住宅底商已一改过去纯粹的配套服务功能,开发商愈加注重突出项目的概念和主题包装。而就市场反馈来看,概念型住宅底商的招商效果也令人满意。现代城底商面积约20000平方米,售价为每平方米20000—23000元,租金为25—28美金/月,目前已基本售完。建外SOHO有8万平方米的底商,每平方米价格在28000元至30000元之间,面积都在200平方米以上,虽然是期房,但现在已经销售了70%。“珠江骏景”共1万平方米的底商,目前已经销售了90%。位于亚运村以东的“欧陆经典”,出售面积为20000平方米,售价为每平方米13000-21000元,而位于朝阳门外的老番街,有4000平方米的底商面积,平均售价为25000元/平方米,目前这两个项目的底商也基本售謦。
另一类是潜力型底商。相对于借助炒作概念而走俏市场的底商项目而言,某些住宅底商无需炒作却也热销,这主要得益于其巨大的市场潜力。如位于亚运村的“风林绿洲”,由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻,周边的道路、市政设施规划完备,人气凝聚力强大,近几年内的市场潜力不容忽视,是难得的投资宝地,底商的价格大约在13000-16000元/平方米。位于五棵松的“百朗园”,10000平方米的底商面积,售价为10000元/平方米,目前已基本售完。位于亚运村的“九台2000”,底商面积为4000平方米,售价为19800元/平方米,销售率达80%,潜力型底商娇人的销售业绩亦主要得意于其潜在的发展优势,发展前景广阔。
再有一类为成熟商圈住宅底商。其凭借有利位置,抓住市场需求点,部分住宅底商项目虽价格不菲但仍能创造佳绩。位于双安商场西侧的北京科技会展中心就是一个开发商和投资商双赢的案例,近3000平方米(建筑面积)底商面积在刚推出市场时即被一抢而空。还有位于东三环中国国际展览中心旁的国展家园,有10000平方米的底商面积,售价约为23000元/平方米,目前已基本售完。这类旺地的底商,周边的商业已形成一定气候,拥有大量而且稳定的消费群体,在位置和人气上占有绝对优势。因此投资风险小,投资回报率高,一般业主的回收期仅为6年,大大短于通常10年的回收期。
底商开发注重实力
开发商和投资者对于住宅底商的开发和投资均表现出极大的热情。但在房地产市场竞争激烈的今天,买家可选择的空间很大,发展商的产品能否在实际问题上领先于其他项目至关重要。没有过硬的实力,没有独到的创意,开发商将寸步难行。商铺不是讲讲概念,注重一下户型、注重一下环境就可以好卖。许多开发商在项目前期进行整体规划时就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分、销售模式等方面进行详细策划,力求将项目完美的推向市场。而投资商则表现得愈加“挑剔”严格的讲,住宅底商在商业操作方面存在一定的局限性,能够在服务于本住宅区内部人群的同时兼顾吸引外来顾客光临是最为理想的效果。因此,在选择店铺时,投资商所关心的问题普遍集中在:楼层、格局、通透性、停车位、营业时间、项目周边行业、独立出入口、物业管理机构和政策、住宅的固定消费群体以及住宅楼的电梯是否可直通底商部分等。这些问题直接关系到项目的招商效果和日后运作难易。
事实上,在商铺开发方面,开发商确实普遍缺乏经验。即使是一些看起来销售得很成功的项目商铺也是如此。”我们一开始也没有想到商铺会这么好卖。”这是很多开发商的原话。其实很多开发商对商铺销售状况如此之好并无心理准备,而且很多在商铺的开发上还走了不少弯路。比如,有几家楼盘的底商在最初规划的时候只是一个大商场,但是开发商很快发现,这样大面积的商场可能并不适合商业上操作,如果对商铺进行了有效的切分,把底商变成临街的很小的店铺,这样就可以减轻投资者的投资负担。从更广的层面看,很多开发商还有很大的疑虑,某些项目虽然有底商但也一直不敢动,专业人员服务缺乏问题尤为突出。
商铺的开发对当前的开发商提出了新的挑战。成功的商铺开发会带动社区其他物业的销售,社区其他物业的销售也会促进商铺的开发,这会给市场带来更好的良性循环,会逼迫开发商更重视包括商业物业在内的物业形态、物业格局。当前内销住宅竞争压力很大,虽然很多项目没有降价,但开发商对品质方面却非常重视,使项目性价比更高。目前,住宅利润已开始回落,投资商也非常谨慎,需要寻找新的出口,而商铺成为这个突破口的可能性极大。
底商投资价值及风险
首先,住宅底商的投资回报高。一般来说,投资住宅的回报率为10%左右,而投资住宅底商的回报率则高达15%至17%,投资购买商铺大约6至10年即可收回成本。许多楼盘的住宅底商在销售或招租时还有各种优惠,如果看好了一个旺区旺楼,根据自己的经济承受能力用贷款和部分资金支付住宅底商房款,再用以后收取的租金还贷,这是比较划算的。其次:投资住宅底商相对于投资住宅及写字楼的风险小。主要由于有底商的楼盘多处于成熟区域,已有一段时期的附近客源积累,楼盘业主入住后,面积只占社区很小部分比例的住宅底商,比较好经营,拥有良好与稳定的社区客源。只要充分了解楼盘业主们日常的生活习惯和需求,住宅底商的经营内容及风格很容易与客户需求相吻合,因此赢利前景看好。
投资底商虽然赢利前景看好,但并不是所有底商都是赚钱的,当然原因是多方面的,有项目自身条件的限制,有投资商实力的欠缺,也有经营者经验不足等等。无论投资者自营、出租,还是转手出售,所面临的最大问题将是“时间”问题,也就是商户通常说的“养店铺的时间”。在商业氛围尚不成熟的阶段,底商投资者将承受相当一段时间的低迷期,投资的前几年内店铺有可能出现零收益,这对于经济实力较弱的投资商确实是不小的考验。因此,投资者要正确评估自身的承受能力,在核算回报率时应充分考虑时间因素。另外,投资者也不能盲目跟风,对于项目炒作的新概念、新思路多采取审慎观望态度。
此外,了解一些底商投资常识也是避免增加风险的潜在因素。在前期购买环节时要特别注意:首先,商业建筑的土地出让全要比住宅高,土地出让年限只有40年;第二,在贷款政策方面,住宅底商的贷款是6成10年,利率是6.25%。但只有工程到了具备竣工备案条件后,银行才会放款。因此,住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生。第三,住宅底商不是按套销售,而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异,有100平方米的,也有1000平方米的,也有不打散卖的。在后期使用过程中以及硬件配备上也应注意:第一,水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费;第二,物业管理费高于普通住宅,一般在10元/月/平方米左右;第三,根据经营范围,各行业的主管部门对房屋有些特殊要求,如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备;第四,由于按面积出租,刚性的空置是住宅底商经营不可避免的。
大量的投资者和开发商都将目光投向了底商市场,“商铺是金”的说法已经深入人心。在商铺投资和开发方面,交通便利、人流易达的地方无疑是最重要的,周边商业是否已经或者预期成熟,周边是否有重要的顾客来源也是考察底商价值的重要因素。从近期北京市住宅底商的销售普遍较好的情况看,底商市场前景乐观。