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2002年末,国内很多地方都不同程度地传来了平均房价下降或下降趋势显现的消息,其中北京等房价长期居高不下的地区降幅更是达到了每平方米数百元。这一消息无疑能让那些为高房价而绷紧心弦的普通消费者稍稍感到些安慰。
然而,亦有业内人士同时指出,这些降价数据是绝对数据,比如一些大中城市可能会因城市郊区低价房和经济适用房的开发而拉低平均房价。而现实将是,各城市尤其是房地产市场发达的京、沪、杭、粤等地区,大部分的房价比照老百姓的收入在相对意义上还会保持较高的绝对值,那些迫切需要改变居住环境的普通百姓并不会感到房价的实质性下降。
购买力决定房价
我国房地产业从九十年代末期第二次复兴以来,持续高速发展已达5、6年之久。这一轮的房地产发展高潮很大一部分得利于我国从1998年开始的住房制度改革,实行公有住房私有化、停止实物分房、城市居民住房分配货币化、发放个人住房补贴、开放住房二级市场、实行个人住房消费信贷、减少房地产交易税费等一系列鼓励性的政策和引导性的制度,使城市居民潜在的居住消费需求,以及房地产业本身客观的市场发展需求,如投资潜能等都集中释放,促成了房地产市场连续多年的高速增长。
因为这些令人乐观的因素,人们或许有理由相信,房市价格随之保持的持续走高态势也是应有之义。同时,关于我国城镇居民的房价收入比远远高于发达国家,以及大量的房屋空置率等消极数据困扰着楼市,所有这些似乎都在预示着房价应该回落。因此,有必要分析支撑房价走高的重要要素———需求的走势,理解楼市价格居高难下的应有之义和非应有之义。
市场是通过对效率的追求去实现公平的结果,因而其对需求的满足是有层次的。一般情况下,这种层次总是自上而下,即在现有的条件下,各种市场资源总是先用来满足高层群体的需求,然后再满足中层群体的消费,最后是低层。房地产市场近十年的走势亦是如此。在我国房地产市场上,高价位的房屋供给与低价位的房屋需求所形成的矛盾,将房价高低问题的实质推向了市场对需求满足的层次性上。曾有业内人士明确提出,不赞成在现阶段给穷人建房子,因为我国房地产市场现有资源还不足以满足到这个层次上。
房价高低是一个相对概念,而衡量它的最主要参照物就是消费层的实际购买力。前不久曾有业内人士分析认为,中国房地产市场中的主要问题不是价格高,而是老百姓的收入低。然而我国目前却客观存在着一个比例虽小,但绝对数值较大的高收入群体,他们拥有着较强的改善居住条件的愿望和能力。这一阶层的住房需求在被消耗掉之前,将成为相当一段时间内房市尤其是高档房价格的有力支撑者。
改革造就了一定比例的富裕阶层
20余年的改革开放带给中国百姓两大变化,一是城乡居民整体生活水平提升,二是居民贫富差距拉大。按照有中国特色的社会主义理论,让一部分人先富起来是中国人民总体走向富裕的必经阶段。由于中国人口基数庞大,仅是一部分先富起来的人群就已构成了一个具有巨大潜力的高层消费市场。7年前,曾有调查资料保守估计,中国身家百万以上的人就达300万之多,时值今日,这个数值已有可能上涨了二三倍之多。保守计算,中国也应有近千万户以上家庭能够达到高收入高消费层次。同时,随着中国经济的进一步发展和城市化进程的加快,中国进入富裕阶层的人数将会进一步增多,富裕程度也会进一步提高。
改善居住条件,成为先富起来的人们提高生活品质的第一举措。他们率先向房地产市场提出了舒适、豪华等更高消费层级的居住需求。显然,这个富裕阶层需求,就成了我国刚刚发展起来的房地产行业的首选市场目标。
在房地产业发展初期,高档住宅的高价格是客观因素决定的。由于产业化水平低下,相关产业技术和规模都非常欠缺,因此舒适、豪华的高品质住宅必然要以高成本进行堆砌。因此,我国房地产业界首先呈现出高档住宅价格畸高的局势。
在接下来的发展中,需求推动供给、供给影响需求,房地产项目的高档化和高价出现比、学、赶、帮、超,形成互动。早期,无论是供给还是需求方,都存在“攀高”的现象,即房子越建越要高档,居室越来越豪华。如果说,供给方是出于对高档住宅的高价格、高利润的追逐,需求方则可能是因为受了高消费思潮的影响。结果,造就了房地产市场住宅高档和高价的互动格局。
收入水平的提高维系着房价
十年来,我国共经历了两次房地产发展高潮,第一次是1992年前后的房地产热潮,第二次就是现今房地产市场的繁荣。虽然政府和各种社会舆论,一直都主张把改善人民总体居住水平,作为房地产开发工作的宗旨。但已经市场化了的房地产开发企业,高利润成为实际上的行动目标,高档住宅以高利润和潜在的高消费需求这两大优势,成为两轮楼市热潮的龙头,实际上拉升了房地产市场的整体价格。据有关资料显示,目前市场供应主体仍然是中高档商品住房,其中高档商品房占15%左右。
以国外的发展经验来看,发达国家的家庭平均房价收入比一般在3倍至6倍之间。日本东京居民的年收入与房价比大概是1:4.8,但这些比值是在房地产市场进入成熟期之后稳定下的合理数据,即房地产市场上各层次消费群体的基本需求已经都得到了照顾,房地产业进入了产业规模化、利润平均化阶段之后才能形成这样一个合理均衡的局面。而我国目前则处于房地产市场发展初期,房地产价格主要取决于能否被占有一定比例的富裕阶层接受。
我国从2000年起至今的三年来,我国城镇居民的房价收入比平均达到10倍甚至更高,而这种上涨趋势并没有出现明显停滞的标志。同时,部分城市近两年商品房价格上升幅度仍然保持了较快的速度。据有关资料显示经济发达、富裕阶层聚集的地区,房地产价格的上涨幅度非常明显,如2002年三季度,上海房屋销售价格同比上升7.9%,杭州上张了8.4%,南昌上涨了9.3%,青岛上升了8.7%,宁波上涨幅度则高达19.2%。而城中心的黄金地段,价格更是飞快增长。据了解,北京二环以内的商品住房的售价基本在每平方米12000元左右,二环至三环地区的商品住房售价在每平方米8000元左右,上海市中心地区及周围的商品房价格每平方米在10000元左右,广州、南京、杭州市中心地区的商品房价格每平方米也在7000元左右。持续的高房价显然是受到了有力的消费支撑,也就是作为主要目标群体的富裕阶层对它表示了接受。买房的人在不断买房,买不起房的人怎么也买不起房,虽然这很无奈,但根据房地产市场的层次消费规律,这或许是一种不合乎公平但合乎效率的现实。