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炙手可热的CBD(商务中心区)在经历了墙内开花墙外香的尴尬后,终于赢来了全面开花的局面,新城国际,财富中心、建外SOHO三分天下的格局被奋起直追的蓝堡、恋日国际、通用时代、金地国际以及珠江帝景、金港国际、后现代城、优士阁、富顿中心等众多项目分抢奶酪,同时,也引发了CBD豪宅生存的争论。
谁来购买CBD豪宅
没有人否认CBD的地段价值与无限商机,但问题是,CBD到底是商务中心区还是生活中心区?到底适合建高级酒店或酒店式公寓还是适合建豪宅?身家千万的老总级人物置业豪宅究竟会选择CBD还是会选择风景如画的近郊别墅?
一是从CBD的规划看,1000万平方米的建设量中有500万平方米是写字楼,这表明CBD的商务功能将得到彻底体现,尽管从目前的在销项目看,大有住宅盖过商务写字楼的势头,但却没有一个项目属于纯正的居住项目,大都是写字楼、商务公寓、高楼公寓三位一体的规划,试问,被工作折腾的疲劳不堪的富人会留下来,继续在商务纷繁的地方享受生活吗?
二是水泥大楼斗不过山水田园。从规划情况看,未来的CBD将沿东三环一字排开数座摩天大楼,与已经建成京广、国贸、中服、航华、嘉丽、现代城等一起构筑起CBD鳞次栉比的水泥楼群,生态、绿化在这里只能算做是一种必要的点缀,试问,富人凭什么放弃山水田园的近郊豪宅而选择CBD的水泥空中别墅?
三是同样的总价谁更合算。从当前CBD在销项目看,其售价大都维系在12000元/平方米,以350平方米的豪宅面积计算,在CBD需要420万元,而同样的总价,在近郊别墅市场竞争加剧、价格逐步回落的情况下,完全可以购置一套面积更大,环境更好的别墅。因此,有开发商在谈到CBD住宅市场时就感言:在CBD重要的是你是否拥有一套自己的房子,而非是否有一套自己的豪宅。
四是由于CBD内土地供应量有限,可谓寸土寸金,因此各项物业的建筑密度与容积率都非常高,这样的豪宅注定就不是少数人的产物,不是少数人的产品就很难吊起真正富人的胃口,就必定会影响大多数富人的购买兴趣。那么失去了这一富人客群市场支持的CBD豪宅物业,在品质接近、价位接近的情况下,庞大的集中释放量如何消化将变得让人棘手。
CBD豪宅遭遇围攻
据了解,目前CBD共有房地产新建和待建项目14个,总建筑面积约570万平方米,大部分项目将在2006年完成。其中当前公寓推量已接近300万平方米。如果仅仅是区域内项目展开竞争也就暂且不论,但问题是,围绕CBD概念,大打CBD旗号的周边近千万平方米的各类物业供应量更是进一步放大,一是新兴的大望路区域市场,目前已经崛起具有鲜明代表性的珠江帝景、金港国际和后现代城,更有苹果社区、新天国际等数个项目蓄势待发;二是来自国贸以南东三环项目的竞争,比如集五A写字楼与高档酒店式公寓于一体的富顿中心、即将启动的140万平方米的富丽城以及刚刚开盘的优士阁等。三是来自朝阳路与朝阳公园的冲击,随着朝阳路、朝阳北路的改造完成,目前已有多家发展商在此确定开发项目。四是来自朝阳公园、燕莎商圈和东直门商圈的挑战,随着东直门交通枢纽的建成,其发展前景一路看涨。据统计,目前CBD区域周边已有近400万平方米的公寓供应量,未来两年内还将上市供应量500万平方米。在品质接近,售价明显具有优势的情况下,CBD豪宅将面临周边物业的强力挑战。
从当前CBD在销项目户型设计看,居室面积都远远大于周边同类物业,其一居面积大都在70平方米以上,最大的达到了115平方米,二居最小也有123平方米,还有203平方米的二居设计,三居大都在160平方米,四居超过了375平方米。最大的跃层做到了800平方米。而在户型比例上,二居、三居、四居的设计占到了总量的74%。市场总价每套至少需要150万元。从世界和国内主要CBD发展经验看,置业CBD物业大都为投资所用,而据相关的市场信息显示,北京公寓投资市场已经连续几个季度出现下跌态势,在世界经济持续低迷,投资环境远不如沿海发达城市的情况下,持续增长的地产豪宅供应量与当前社会制造富人的速度明显放慢的实际存在结构失衡,也与当前已经显现的看谁跑得快的地产营销实际不符,因为房地产是一项高风险产业,它既有总体经济环境的影响,又有市场承受力的影响,过多的豪宅必然缩小购买客群范围,放慢销售速度,承受巨大的资金压力。毕竟,豪宅只是少数人的产物。