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任志强甚至认为,由王小广主持撰写的《中国行业景气分析报告》中,有关房地产的内容是“外行所写的非市场化的御用文章”,也可以说是一种政治上的欺骗。
2月26日,在北京联办培训有限公司承办的房地产开发与融资讲座上,中国房地产界的三位“领袖人物”王石、冯仑、任志强并肩坐在北京大学的讲台上,手无片纸,侃侃而谈。与他们一同坐在讲台上的还有哥伦比亚大学建筑学院的查尔斯·莱文博士,在下面聆听的则是中国房地产界的各路诸侯。
王石为万科集团董事长兼总经理,冯仑是万通地产集团的董事局主席,任志强是新华远总裁,三人保持着一贯的随意,都身穿夹克,一副休闲打扮。倒是下面的学员,大都西装革履,收拾得整整齐齐。但三人一开口,却是态度鲜明,词锋犀利。
房地产泡沫是与非
王石:现在有一种说法,把我列为“泡沫派”,我不同意。我因为说了中国的房地产业存在问题,就被外界冠以所谓的“泡沫派”代表。我认为中国市场非常之大,尽管中国房地产目前还未形成理性发展,还有一些问题,但在逐步调整,我不认为有泡沫。
任志强:对泡沫论,我建议也可以看看王小广的报告,看看都说了些什么。我的感觉是受欺骗,花4000元买一报告,结果当了回傻瓜。这是一外行写的报告,是一篇非市场化的御用文章,可以说是一种政治上的欺骗,我建议将此报告丢在脑后。如果有时间,我愿意以北大中国经济研究中心的名义出一报告,对王小广报告加以驳斥。
冯仑:泡沫论的说法,就像说两个小孩早恋。本来两小孩只是拉拉手,什么也没有,但外面老是早恋早恋的,结果还真的早恋了。房地产泡沫也一样,本来没什么事,但外界老是泡沫泡沫的说,结果没人买了,就成泡沫了。
任志强:房地产要不断提升产品品质,如果品质总是保持在一个水平,人们下次的购买欲望就会降低。同时,房地产还要有满足人们精神消费的创新。现代人的消费,尤其是高档消费,主要是精神消费,而非物质消费。看看美国,出口量最大、创汇最多的是什么产品?音像制品。所以,我说精神消费能创造高利润,胡思乱想也能赚钱。中国媒体老是批评我们房地产商炒概念,其实这很重要,这就是在满足客户的精神消费需求,是在倡导一种生活方式,这也是提升产品品质的一大基点。
王石:我与任总不一样,他总说胡思乱想能赚钱。但万科不这么认为,万科这几年也没有炒概念,当然这也与万科的品牌和行业地位有关。房地产目前需求旺盛。中国目前就有两个东西需求旺盛,一是房地产,一是汽车。中国目前仍在城市化进程中,房地产市场广大;同时,房地产的旺盛需求也经过10多年的培育,这一市场被广泛看好。房地产出现泡沫,是因为大家搞投机,买来买去地倒手,不能停,一停就崩盘;另外资金链非常脆弱,很容易断掉。这些特征在1992、1993年很明显,但现在都不明显。
奥运会与房地产
王石:2001年6月北京申办奥运,对申奥成功后北京的房产,人们问怎么看?我说会降价,当时一片哗然。我的理由其实并不复杂。中国的城市房地产有两个城市最为典型:一是上海,一是北京。前者为中国最大房地产市场,也是中国最开放的市场;后者为中国第二大市场,也是中国最不开放的市场。
但从2000年开始,北京的土地市场逐步放开,按房地产的正常周期,这一能量应在18个月后释放出来,即使北京申奥成功,也不足以抵消这一影响,因此到2001年下半年,北京的房产应该有所降价。事实上,北京的房产价格从2001年第四季度开始下降,但我也认为,这一下降过程今年应该完成。
任志强:我不认为有什么2008年分界线。就我而言,我认为加入WTO的意义要比举办奥运会、世博会更大。
王石:有中小企业将2008年看作分界线,并认为2008年前赶紧将手头项目做完,2008年之后在北京估计也做不下去了,到时再到中小城市去求生存和发展。这种观点对市场的把握似是而非。除非你现在投的是体育馆,2008年之后机会会小一些。整体上,2008年之后,北京的房地产应该更好。如果2008年之前你都能做好,之后却离开,这我不理解,除非你是退休。
如何理解专业化
王石:万科这些年走的是专业化,主要是在城乡结合部进行规模开发、规模销售,在这方面可以说是最成熟的。万科早年也搞多元化,盲目投资,后来确定专业化战略,一直减、减、减,减成中国第一。
万科现在又在经历一个新阶段,其城乡结合部的规模开发也非长期战略。现在城市在扩展,城乡结合部的概念也在发生变化,万科今后也会在城市中心建高层、超高层建筑。
任志强:专业化是必然趋势,全社会都在走。但专业化也可以有不同的组合,我希望我们的销售队伍最专业,我们的建筑设计最专业等等,都是可以的。专业化不是说我就盖大房子专业,或盖小房子专业,那只是产品的专业化。专业化的目的是专注,是要在你所在的领域做到最好。
冯仑:万通这些年也走了不少的弯路。2000年以前主要靠经验,靠多方面的支持来发展,跟当时全国的很多公司一样。2000年以后,万通开始调整自己的发展战略,调整的思路通俗地说,或庸俗地说,就是从香港模式转向美国模式,新战略的目标是从全能开发商转为专业的房地产投资公司。
中国的房地产模式都是从香港经深圳传到内地,对银行依赖很大。而美国则极度专业化,房地产在横向和纵向都切得很开,中介公司和经纪公司相当发达。
投资公司的主要任务一是发现价值,一是创造价值。投资公司下分四部分:一、房屋供应商,只做高端房产;二、土地经营商,土地储备从被动式、存货式转到经营式储备;三、商业物业的经营,即房屋出租,目前只做两个产品:高级公寓和高级写字楼;四、以定制为核心的服务,早年万通就推出过独立物业的定制,现在扩大到包括办公楼定制和不良资产处置等,这部分的角色相当于IT业中的服务商。这四部分,万通还要尽力专业化、标准化。
实现向投资公司转型,我们需要强大的资金支持。按照计划,今年我们通过资产处置,能变现资产10个亿,同时还会私募3个亿。后年我们打算整体上市,并将资产负债率降到30%以下。
王石:中国的房地产为什么投诉多?难道房地产商都是奸商,都黑心?北大的张维迎教授在去年曾说,中国的房地产商30%是大骗子,30%是中骗子,30%是小骗子。这一说法我不同意。中国的房地产商中,不良发展商最多10%,90%都是认真做事的。为什么质量还不够,主要有两个原因:
房地产需要大量资金,但中国的融资渠道不畅,发展商只好“多快好省”,在中国建超级大楼的,除了银行、通信、烟草、石油等为数很少的几个部门,其余的往往都因为资金问题中途死掉;中国的房地产建设还没有达到标准化,施工仍主要是包工队式的,还是“秦砖汉瓦”时的施工方式,还没有形成一套规范的现代施工工艺。
(注:王小广为国家计委经济研究所经济运行与发展室主任、副研究员。在其主持撰写并由国家计委经济研究所与北京新华在线联合发布的最新《中国行业景气分析报告》中认为,中国房地产出现“五高”病症并出现区域性过热现象。《报告》预言,今年房价将小幅回落,2004年降幅可能更大。)
王石说:把我列为“泡沫派”,我不同意。尽管中国房地产目前还未形成理性发展,还有一些问题,但在逐步调整,我不认为有泡沫。
冯仑说:泡沫论的说法,就像说两个小孩早恋。本来两小孩只是拉拉手,什么也没有,但外面老是早恋早恋的,结果还真的早恋了。
任志强说:房地产要不断提升产品品质,中国媒体老是批评我们房地产商炒概念,其实这很重要,这就是在满足客户的精神消费需求。