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面对全国范围的有关房地产泡沫理论、降价说、投资减少等论断,天津房地产业内人士和有关专家剖析认为,天津房地产市场泡沫成分小、成本在加大、市场需求旺,所以
天津房价今年整体不会降
近日,由国家计委经济研究所发布的最新《中国行业景气分析报告》对房地产行业的跟踪研究表明,我国房地产市场已经出现了“五高”病症以及区域性过热现象。中国行业景气分析报告课题组组长王小广表示,今年房地产投资增长可能回落到15%左右,并特别指出,两三年内房价将会小幅回落。
与此同时,在有关房地产泡沫理论、降价说、投资减少等论断不断地出现在媒体报道中后,记者在采访中也感到,本市一些购房者也开始有了一种期待。在记者与部分近期希望购买住房的购房者沟通的时候发现,一些购房者开始期待本市的房价也能在这个大背景下出现一些回落。一切迹象表明,“房价是否能够降低”再次成为人们关心的焦点。
那么天津的房地产市场有没有泡沫、近期是否会出现购房者期待的房价回落呢?为此,记者近日采访了本市部分从事房地产开发、研究的业内人士与相关学者。他们普遍认为,天津楼市不但没有泡沫,而且也不会出现房价回落的现象。相反,一些业内人士表示,今年天津楼市的价格还会在2002年的基础上有5%的上涨空间。
房地产市场今非昔比,利润空间已经很小
天津开发区建设集团的华志忠副总经理认为,房屋作为一种特殊的商品,虽然有它一定的地域性,但它也是遵循商品的规律来运作的。房屋的降价必须有三个理由,一是出现严重的供大于求;二是降价对于开发商来讲有利可图;三是降价后仍旧有一定的利润空间,但现在看来这三者都不具备。
首先,虽然说本市房屋有一定的空置率,但远没有达到北海、海南那种程度,供求关系基本平衡。其次,降价对于大多数的开发企业来讲并没有什么好处,特别是开发企业即使有一些空置房也不愿意通过降价来完成销售任务。再次,现在的房地产开发已经不是原来的暴力行业,如今的房地产利润空间已经从原来的30%降到了10%,特别是上海一些城市的房地产开发利润仅在5%左右,行业进入微利时代之后很难会出现大幅降价的现象。
现在有很多购房者认为本市的房价也会下降,产生这种期待的原因与目前全国房地产市场的区域性过热不无关系。但是天津的房地产市场泡沫成分很小。虽然说市场上也会有一些尾房出现降价销售的现象,但是这些房屋不属于主力市场,更不能左右房价的走向。
房屋建设成本增加,房屋降价没有理由
市建设管理委员会副总工程师王明浩表示,从房地产的建设成本来看,粘土砖的禁用、环保材料的使用等刚性成本的加大,以及住宅功能的不断变化,使得房地产商的建设成本在不断增加。原来小砖房每平方米的建设成本在650元,而现在框轻结构的住宅每平方米要在900元以上,这些成本的增加无疑会摊到房价中去。另外,市建设管理委员会副总工程师王明浩还表示,随着建委有关成品房规定的出台,这也在表面上造成了房屋单价的上升。
天津市房地产学会的刘玉录博士认为,随着城市内可供开发的土地越来越少,土地的稀缺性使得土地成本一涨再涨,这些让开发商在房价上已经没有了进一步的压缩空间。之所以本市的房地产价格没有在成本上涨的基础上出现大幅度增长的现象,主要原因在于开发商在激烈的市场竞争中减少了利润空间,消化了部分成本造成的。
刘玉录博士指出,从房屋价格的趋势上看,任何一个国家或地区的房屋价格都是呈上升趋势的。一是因为土地成本的增加,材料费用的增长,更主要的是购房者对房屋的期待越来越高,楼间距的加大、绿化率的增加等等。原来楼盘绿化的费用在每平方米50元,而如今一般都在150元至200元之间。这些都决定了房价不可能回落。除非有一种可能房屋价格才会回落,比如说亚洲金融危机时泰国楼价下跌了80%,香港楼价下跌了50%,但这也是阶段性的,不可能左右楼价上升的普遍走势。
内需型市场没有泡沫,房价还会有5%的上涨空间
天津中原物业顾问有限公司的萧荣副总经理认为,天津房地产市场有着自己的特殊性,之所以天津楼市没有泡沫主要是因为天津的房地产主要是一种内需型的市场,90%的房屋都由本地人来消化。这一点与杭州、深圳、北京的房地产市场截然不同,大量的外来人口对本地房地产市场的冲击很大就会产生一定的泡沫成分,这一点在天津就不具备。
萧荣副总经理分析,天津房地产市场主要是在危改的带动下起步的,目前房地产市场已经完成了安置型向改善型的过渡,大量的改善型购房者占据了主流市场,所以大量的高档住宅的出现也正是满足这些主流人群来消费的。2002年天津房地产的平均价格上涨了16%至17%,而今年房地产市场的价格仍旧会不断攀升,最保守的估计也会有5%的上浮空间。
中原物业顾问有限公司的萧荣副总经理特别提出,在房地产业内存在着一种经济周期的理论,房地产市场在一定的时段内会出现回落的现象。但是现在看来,天津在多项大型市政建设的带动下,不但不会出现投资的回落,反而会在全国房地产市场的大背景下有可能出现逆势增长的局面。
□相关报道
多项利好带旺市场,需求变大房价坚挺
天津市建设管理委员会副总工程师王明浩表示,天津的房地产市场一直都保持着低利润、高增长的发展走势,也就不存在“泡沫”破灭的尴尬局面。他说,海河、地铁等工程的启动,使今年本市拆迁面积将突破200万平方米,这就意味着住宅市场的需求量在大幅扩张,而货币分房政策和近来百姓收入的上升,又减轻了个人购房的资金压力。在这些利好因素的带动下,不可能出现房价降低现象。
另外,接受采访的有关专家表示,从房管局提供的有关数据也可以看出,新年伊始本市的房地产市场出现了不同于以往的利好局面,一月份房屋交易量创历史新高,商品房交易量高于历史同期最好水平42.7%。全市房屋交易量达到11654套97.88万平方米,计22.56亿元。更重要的是,今年的房地产市场呈现出新的特点:商品房平均价格已经上扬至2836元/平方米,比去年同期增长8.8%。这些已经表明本市的房屋整体水平在提高,另外也说明居民买房不再一味单纯追求低价格,而是综合考虑各种因素,房屋的整体功能成为首选。特别是一月份成交商品房中,现房成交3463套37.65万平方米,计9亿元,分别占成交总量的71.8%、72.8%和72.9%。现房成交比例加大也证明了房价走势。
超大房型市场看好,房价隐性上升
天津市建设管理委员会副总工程师王明浩表示,之所以现在很多购房者期待着房价下降,有很大的程度在于目前开发商在房地产市场开发中一味做大房型。过大的房型加大了购房者的支出比例,购房者找不到自己所需要的房屋,这也在隐性上造成了房价的上涨。
天津市房地产学会的刘玉录博士认为,虽然说住宅作为一种特殊商品,但它仍旧属于带有福利型的特殊商品,应该属于多元化的商品。但是现在一些开发商为了能够多出房,摒弃了一些小户型,所以这也是房屋价格整体攀升的重要原因。
天津中原物业顾问有限公司的萧荣副总经理认为,从今年一月份房管局的有关统计资料上可以看出,大户型商品房交易量增幅最大。据解,本市一月份成交商品房中,80平方米至100平方米的商品房成交1639套15.09万平方米,比去年同期增长23.6%;100平方米至120平方米商品房成交980套10.53万平方米,比去年同期增长38.6%;120平方米以上商品房成交1254套19.83万平方米,比去年增长75.6%。而单套面积在60平方米以下的商品房成交284套1.48万平方米,成交面积比去年同期减少29%;60平方米至80平方米商品房成交667套4.78万平方米,比去年减少4%。这在很大程度上表明,普通消费者希望购买的小户型低价房市场正在萎缩。业内人士指出,房屋价格的上涨已经成为一种不可逆转的趋势,购买住房的消费者还是应该及早动手。(张桐)