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-对富有悠久文明的城市而言,一个开发商除却身为市民的荣耀感之外,他该对移民城市清晰的市场肌理羡慕万分。
-市场透明度不高,导致没有到位的公开数据固然无奈,但对数字的迷恋及其依赖则更是一种无可救药的决策陷阱。
一则流传于上海楼市的民间指数,把地段与价位的呼应关系顿然扯得清清楚楚。即所谓“排骨面指数”,一个楼盘每平方米合理的平均售价,是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面的1000倍,此规律在沪上屡试不爽。
再看一料。经过美国波士顿专业人士的长期跟踪研究,波士顿不同地区的房价起伏,与该城市不同地区十二年级学生的考试成绩起伏规律完全一致,即这个学校十二年级学生的考试成绩较高,那么周边房价也较高,该年级学生考试成绩不好,那么周边房价也较低。波士顿人无论如何也想不到,自己孩子的成绩居然就是波士顿房地产价格的一面镜子!
在经过数百年的事实积累之后,专家发现了这样一条规律,即中国古代匈奴攻打中原的进度与温度有关,气温每下降一度,匈奴向前推进一公里。这或许就是统计的奥妙!
楼市如战场,群雄竞力,此起彼伏,如果能有一条可用以衡量市场布局规律的准则,岂非比现在诸多开发商花大把冤枉银子去买那些毫无准星的策划报告强得多!
相比于五年前北京房地产刚刚解禁,现在的市场环境变得越来越正常了。“正常”了,这个游戏就越来越难玩了。如果现在南方发展商再来看北京,料其再也难以发出“北京房地产抬手就拣钱”的感叹了。高端客户在经过数年的快速释放之后,现在呈越来越稀薄的状况,中低端客户人口基数固然要大得多,但口袋里的钱,却不是那么容易掏了。因此,对专业的渴求,实际上成了目前开发公司的风气,期望摸清市场脉络,对与项目有关的统计数据及资料极尽全面之能事——不过至今为止,还没有谁能悟出,北京房地产市场的“排骨面指数”到底是什么?
北京为什么没有“排骨面指数”?
在近期的北京房地产职业经理沙龙上,“如何运用统计数据”成为议论的话题。建外SOHO副总苏鑫主持了这场讨论。公开的统计数据可信度不高,而周边竞争楼盘的详尽数据又难到手,成了不少职业经理的共识。但这一点几乎是不用争论的事实,因为不单是房地产,其他产业的统计数据能让市场人士参考无误的又有多少呢?
英国阿特金斯北京总经理刘嘉峰目前正主持一项工作,即把英国已极为成熟的“城市规划重力模型”引进北京,这个模型将可展示该城市的地价、就业、商业等构成城市机能的要素之间的关系。简单说,这个模型将可测定出“这块地”在目前条件下的“标准地价”是多少,以让开发商在是否投资时,有可以考量比照的杠杆,但其实这样的模型对整个城市的布局流向更具参考意义。但令刘嘉峰苦恼的是,这个模型所需的数据,有相当一部分是政府管理部门从未公开的,而一些公开了的数据又有多少“水分”,也不得而知。
目前,开发商或是顾问机构想获得北京楼市宏观或是中、微观统计数据,渠道实在是可怜得很。而上海则不同,由上海市房地产交易中心主办的刊物《上海楼市》,会定期公开地块批租、交易量排名、价格分布,而这些数据全部由主管部门根椐开发商立项登记、在售楼盘的预售登记统计完成,精确度较高。从这一点看,其实已经不是什么数据公不公开的问题,而是市场开放度、透明度的问题。据悉,由北京房地产交易所开办的北京市房地产信息网,目前正在兴建惟一由北京市全部房屋预售合同登记信息统计而出的数据库,这条消息对于不少火烧眉毛的发展商而言,可谓雪中送炭。
正是因为上海的市场情形可以清晰描述,所以有“排骨面指数”也就不足为奇了。那么如果北京的数据全部精准化、公开化,是否就会得出像上海一样的“排骨面指数”呢?否。把北京市场形态无法把握归结于资源、交易数据未能完全公开,有失客观,威格斯顾问公司总经理李忠认为,上海可以有“排骨面指数”,波士顿可以有“十二年级考试成绩指数”,但要在北京搞出这样一个指数却没那么简单,无论是波士顿,还是上海,都有一个共同特点,那就是城市发展史并不古久,美国本身就是一个移民国家,其居住人口的文化构成差异不是很大,比较单纯,因此像“排骨面指数”这样的经济模型可以建成。但对于北京这样历史悠久的城市而言,建立模型需要考量的因素太多了,城区与城区之间的消费观念、消费心理差距就很大,而这些社会文化因素是建立经济模型不能不考量的要素,因此可能的情形是,每一个典型区域都要独立的模型,北京到底需要多少个模型才能把市场构成表述清楚呢?
列席职业经理沙龙的潘石屹,为专家们提了一个建议,至目前为止,政府已公开的数据中,准确度最高的是税务部门统计的各区的税收情况,是否可以从这个统计数据做为突破寻求一定的“指数”规律呢?
真实的数据也会骗人
从北京房地产信息网上,其实已经可以看到每月的销售排名、各类型物业月度销售数据。这的的确确是各个楼盘到房地局做的预售登记,然后又分项做出的统计,这样的数据就绝对真实吗?问题在于,登记了多少与真正卖了多少,目前还难以做到统一,加之交了大定的客户、交了小定的客户,这些又如何统计呢?
再做一个假设,如果真的把交了小定、大定、签约的客户比例、数量多少清清楚楚地做了出来,对于数据持有者就可胸怀楼市、行走若定了吗?
笔者曾见识过一些项目的前期论证,开发商对标准层平面、户型结构不可谓不精雕细琢,多大的户型配比多大厨卫,厨房一个人行走需要多大开间,如果两个人擦肩而过,开间又是多大……已经细到不能再细;产品之外是对周边楼盘的调研,每个楼盘卖了多少套,还剩多少套,不同配比的户型销售状况有何不同,其价格走势曲线是如何变化的……从定量分析的角度看,开发商几乎“穷尽”了技术层面(产品+市场)的每个问题,他可以问心无愧——但产品照样出了问题,月销数套或是十几套,这让习惯了像流水一样卖楼的开发商百思不得其解。
有一个耐人寻味的现象是,越是认为自己已经把应该考虑的问题,已然穷尽的发展商,就越是对自己掌握的调研数据相信得五体投地,什么营销推广,什么形象包装,不过是微末之术,但越是这样自认为已把形势研判无误的发展商,掉链子的可能性也越大。真实的数据,就是这样骗人的。
戴德梁行王谨女士认为,定量分析是在研究过去,但对房地产而言实际上对未来趋势的预测更为重要,一定要能跳出房地产本身的束缚,要研究与之相关的行业走向、政策变化。
威格斯李忠举了CBD的例子,如果纯粹从以往国外CBD的建设经验,北京CBD简直无药可救,因为CBD容纳了大量住宅公寓,按照通常经验,高端人群没有人会喜欢这里的嘈杂、办公气氛,因此这些集中供应的公寓无路可走。李忠谈到,中国的现状不能拿国外CBD的建设经验来套,现在的中国是工业化、信息化、城市化同步进行的时代。事实上,CBD内的购房者正是城市化进程中的一员,他们没有资历让自己从心底里对CBD的灯红酒绿觉得反感,这就是CBD的机会。
与对统计数据与量化分析的斤斤计较不一样,安邦分析师张宏举出了中原施永青的例子,其长处正在于对宏观走势的判断,高举高打,而不是躺在数据之山上,自认为安全地抓住了市场之手。冯仑在地产十年的峰会上曾说,市场令人敬畏。的确,定量分析的基础上,有时定性分析更见个人功力。
北京楼市的数据不尽详准,固然令人无奈,但真正可悲的是无法跳出技术丛林、数理苑囿,这样看来,北京有没有什么“排骨面指数”,倒也无关紧要。