|
||||
小户型商品房近来异军突起,可能是北京买得最好的一种房型,它以其特有的“物美价廉”赢得了多少渴望“单飞”、“独立”(正是此类房取名英文solo的寓意)的年轻白领、单身贵族等消费群体的青睐。京昌路边的“沙滩人家”,半年之内基本销售完;位于望京地区的“都市心海岸”在内部认购期间一居室即被认购了100多。此类情况不一而足。
在开发商们的宣传中,小户型千篇一律是小而精的“钻石级商品房”,在总价、地段、简单灵活等方面具有比较优势,而且投资回报率颇高。然而记者通过对小户型市场的调查采访发现,实际状况并不如人们想象得那么乐观,很多问题被暂时的过热掩盖了。
投资收益谜团
很多开发商在宣传时都将较高的投资收益列为小户型一个重要的卖点,确实也不乏购房者带着投资的目的去购房。在某solo2小户型项目售楼处记者了解到,前不久有一位顾客一次性认购了4套小户型,一位正在挑选户型的购房者也并不讳言他买房主要是为了出租,“房子的租金与其面积并不成正比,从单位的租金来看,小户型绝对比大户型划算,不仅单位面积租价高,而且更容易出手。”
在网站上记者看到,开发商列出了某小户型住宅投资收益率表格。根据该表的计算,solo面积为18.69平方米,总价13.5万,首付3.5万,贷款期限为25年?月还款为586.9元的房屋;如果按月租分别为800和1000元来计算的话,那么25年后的收益终值可分别达到77839.39元和150894.69元,而收益率则分别为222.405%和431.13%。这个表格的计算是否准确合理姑且不论,起码可以看出开发商是在向购房者传达这样一种信息:solo小户型的投资前景非常看好。
可是记者在solo2的售楼处经过一番询问后却发现,所谓的小户型、高收益并不像说得那么好。这里的一位销售顾问告诉记者,到solo2来购房的人绝大多数是刚从大学毕业的年轻人或白领、单身人士,他们大多迫切需要一个便宜而且精美的住所。纯粹买房做投资的人也有,但是非常少。
“网上的投资收益表我没看过,再说那是第一期项目做的宣传,我们也不清楚。”当记者问到投资收益的话题时,销售顾问的热情似乎有些降低。“网上做的东西都是广告宣传,是宣传能有不夸张的吗?买我们这小户型的人绝大多数都是自己住,说到投资前景,我可以告诉您,如果买的话肯定不会亏本,但要想赚钱的话您最好还是考虑大户型。您要是出租的话,每个月抵消月付后最多能赚个1、2百元钱,仅以此赚钱还不够折腾的呢。”
从当前的市场供给情况来看,小户型的投资前景是很令人忧虑的。现在小户型项目大量上马,待房屋交付使用后,小户型出租的供应量骤然增大,诸多买家出租套现的投资行为必将愈演愈烈,一些急于求成的出租者会降低租金并造成租务市场价格下滑,从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。如果考虑将房子出售倒手的话,小户型本身畸高的单位面积价格使得房子的升值空间极其有限,甚至有贬值的危险。到那时,对于投资者来说,小户型很有可能变成一块鸡肋。
户型大改小
除了投资收益率有言过其实之嫌外,很多小户型设计规划本身也有着难以弥补的缺陷。
Solo2的那位销售顾问告诉记者,第一期项目的房子虽然卖得好,开始的时候建的却是大户型的,但是一直乏人问津。后来在原来的基础上改成小户型才骤然打开了销路。这位顾问还说,大户型改成小户型很正常,北京好几个有名的小户型项目都是这样“后天发育”的。
不能否认的一点是,不管设计师们是多么出神入化,这些改成小户型的建筑总会有先天不足的地方。一位房地产开发公司的项目经理对记者道出了个中原因:现在小户型公寓中大多是宾馆标房式的一室户房型,无独立厨房、无日常起居的活动空间,往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能,而缺乏日常居家生活的功能。这类标房式房型,实际上就降低了作为居住物业的使用价值,因为即使是酒店式公寓,其毕竟还是供人居住生活的“公寓”,而非“酒店”。
除了这些标房式房型外,小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型,且只有一面能采光,一旦分隔,便形成暗室暗间,无任何自然通风采光,这种不合理是显而易见的。这也是原先烂尾楼改建的无奈之举。严格地说,这类小户型房型可谓是市场的无效供应,是社会资源的浪费。
有些小户型中一房一厅的房型,虽说比上述房型好些,但总体来说也不如常规住宅中与二房、三房组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一房一厅大多是直套型的、类似于传统公房中一室半户的房型。这种房型,客厅采光不足,而卧室却过于明亮。此外,小户型中储存空间的严重不足,也是一大通病,房型设计与装修设计时,未能充分利用有限的空间,未能做到“麻雀虽小、五脏俱全”的小而全、小而精。这同样影响到小户型的居住功能。
物业隐忧
高水平的物业管理或酒店式服务一直是小户型开发商极力炫耀的一张牌,但目前来看,物业方面存在的诸多问题已成为小户型市场的隐患。
装修质量粗糙不堪、会所设施不见踪影、物业公司提供的所谓“保姆式服务”原来需要另外付费等等问题已经不时见诸报端。另外,小户型还普遍存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、车位严重缺乏,居住人群复杂等问题。
拿电梯举例来说,一位住在CBD附近某小户型公寓的朋友前不久对记者抱怨道,现在一想到回家要坐电梯头就大,人多太挤不说,每层还都停,甭提多耽误事了,后悔当初怎么没想到电梯的问题。
现有小户型公寓,大多都是一梯几十户的集中式的电梯设置。平均每部电梯每天要承载一百多户至二百多户的上下运量,有的小户型甚至平均一部电梯要超过三百户的运量。就算每户只有一人居住,那么每天几百人上下进出,其拥挤状况、久等状况也是可想而知的。而且小户型业主又大多是年轻人,充满青春活力,其每天的上下出入比中老年人更为频繁,这就更会加重电梯的运载频率和运载量。常年累月居住于此,显然相当不便,一旦遇有急事或急诊病人,更是只能干着急。甚至还会因电梯的供不应求而发生邻里纠纷。
土地资源浪费
小户型如此吸引购房者的原因之一就是便利的交通条件,所以,小户型项目的位置,也往往处于一些市场上所说的黄金地段。但有关专家指出,虽然绝大多数项目中的小户型一直处于热销状态,销售速度远大于大户型,但这其实是对资源的一种浪费。
究其原因,主要有以下两方面:一是目前小户型相对于大户型的利润空间要小。因为小户型的综合投资高,同样的面积,小户型在设计上要比大户型多占用隔断及配套设施,其造价也就要高一些,而销售价格却要比大户型低。
二是住房应该提倡梯度消费,在土地资源越来越稀缺的情况下,不应该提供“低梯”产品,而是新建高端住宅产品,让淘汰下来的二手房承担住房梯级消费市场“低梯”角色。当前的小户型只是过渡性产品,将来随着政策法规、银行信用制度的完善,选择小户型的人可能越来越少。