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等考试,我等了一年
记者:2002年已经过去,对于京贸国际公寓的一期业主来说,最高兴的事莫过于喜迁新居,你在2002年最值得高兴的事是什么?
李爽:京贸国际公寓一期业主的顺利入住。虽然,正式交楼的时间只有六天,但这短短的六天凝聚了太多的东西。如果说,2002年整个一年,对我来说,是一场考试。那么,这短短的六天,就是一个慢慢知道考试结果的过程,每一位业主都是你的监考老师。而这个过程,是最吸引人,最容易让人产生成就感的过程。当我怀着忐忑不安的心情迎来第一位业主的时候,我不知道结果,虽然我对我们的产品很有信心,但我一样会紧张,大概这就是人的本性吧!后来,随着业主在验收单上签上自己的名字,我顿觉释然,2002年的所有努力在此刻都得到了回报。
记者:2002年年底,京贸的一期已顺利入住,2003年,你有什么新的打算?
李爽:除了继续做好京贸国际公寓的二、三期。我们公司还计划在北京东部开发另一中高档项目,此项目充分借鉴了国内外建筑及开发理念,力争在产品上有所创新。同时,在对外宣传上,我们还将继续强化2002年提出的“天旭地产”品牌形象,使“天旭地产”成为更具品牌形象、更具竞争力的地产品牌。
记者:京贸的一期顺利入住,可以说与你倡导推出“总经理负责制”有相当大的关系。并且,在业内反响很大。“总经理负责制”的推出过程是怎样的?
李爽:“总经理负责制”的正式对外推出是在2002年3月31日,那天,一期样板间正式对外开放,同时接受业内人士及客户检验。其实,早在2001年9月,京贸国际公寓开始正式发售的初期,我们就有了这样的一个想法:为老百姓踏踏实实做事,为老百姓提供最具信心保障的精装房。
八通线,激活沿线楼盘
记者:八通轻轨今年9月就要开通,这个利好消息对周边项目的价格有什么样的影响?
李爽:轻轨即将开通,使CBD和泛CBD的年轻白领置业者对我们这些八通线上的楼盘项目,有了一个美好的预期和期望,他们也会因为轻轨的开通而将眼球更多地投向我们。自去年八通线轻轨的规划方案出来以后,周边项目的价格也都水涨船高。新华联家园由开盘价每平方米2500多元一路涨到现在的3000多元。京贸国际公寓从开盘到现在,涨了近1000元。这个涨幅,并非人为因素,而是市场在起作用。
记者:说到轻轨,就不能不说它的负面影响。京贸为解决这些不良影响如何加大投入解决问题的?
李爽:轻轨的负面影响基本上有两个,一是噪声,另一个是振动。其中,噪声影响是比较大的。除了政府在降低噪声方面所做的努力外,我们京贸国际公寓也在降低噪声方面做了一些工作。一是:我们的窗户均采用加厚双层中空玻璃,有效地控制了声音向室内的传递。另外,我们的项目建在朝阳区绿化带中,周边有着300亩的大片成树林,对吸收噪音有着极大地帮助。事实上,很多人在一定程度上无意识地夸大了轻轨的噪音影响。根据去年年底北京有关部门对已开通的西直门至回龙观轻轨沿线各住宅项目的噪音检测,在关上窗户的情况下,所有项目100%达标。打开窗户,仅有极个别的项目未达标,但也没有超出许多。从这个意义上说,八通轻轨并不会对附近的业主产生不好的影响?
有点热,但不是泡沫
记者:从去年年底起,北京地产界忽然刮起一阵“地产泡沫说”,你对此持怎样的观点?
李爽:简单地说,北京的房地产确实有点热,但整体并没有泡沫。北京目前房地产发展基本状况是健康的,北京房地产市场正处在一个快速增长的阶段,整体并没有形成泡沫。
在房地产界,泡沫还是存在的,只是大与小的问题。衡量房地产是否有泡沫的一个重要标准是看空置率,而目前空置率居高不下,是因为房地产产品良莠不齐,低劣的产品是没有市场的。但需求还是一直保持着旺盛的势头。
记者:为什么会造成这种泡沫说呢?如何防范房地产泡沫风险?
李爽:其实这个原因也是可以看到,房地产投资增幅过大,土地供应过量,市场结构不合理,价格增长过快。造成以上现象的原因,除了地方政府的无序批地开发,银行贷款的“添油加柴”,海内外资金的大举进军也是其中不可忽视的因素。
目前地产界的热很大程度上与现在银行贷款存在很多不规范的行为,在贷款过程中,监管不利等方面有关。另外再加上土地供应出现无序状态。目前,减少银行贷款的支持,减少土地的供给,这样只会大大压缩供给。在目前需求旺盛的状况下,这样只会加剧供求矛盾,提升房价,对防范房地产泡沫风险无益。
我个人认为,从业主的角度来看,政府应该降低交易税费,扩大需求,改善供求矛盾。上海市交易税费的减免与个人所得税的减免大幅提高了上海市场的交易总量,其二手市场中交易税费的低水平,交易程序的简化使二手房市场成为全国第一个交易数量接近或超过一手市场的城市。这有力地证明只要政策调控得当,市场中的潜在需求会被调动出来,并使供给与需求同步增长。同时,在土地的供应过程中,应加强土地的公开化交易程度,防止暗箱操作等不良市场行为。
精装修,我没有秘诀
记者:从2001年开始,政府就提倡精装房,开发商也在尝试各种办法推行精装房,但精装房入住纠纷却在上升,引起这些纠纷的原因有哪些?主要集中表现在哪些方面?
李爽:目前,在京城楼市中,个人购房的比例已达到95%。据调查,仍有超过半数的购房者(53%)在毛坯房与装修房中间选择了毛坯房。其原因,选择毛坯房的消费者,担心的理由多数集中在对房产开发商装修质量和验收标准不放心上。
最主要是一个装修质量问题。比如厨房卫生间的上下水管道是否通畅、木工制品以及油漆制品等是否有变形等具体细节问题;这些问题由于比较琐碎,有的还比较隐蔽,业主有时一次验房发现不了问题,等日后发现时,找开发商解决,纠纷自然就出现了。再有一个就是装修建材是否与合同相符的问题。建材产品和设备品牌被更换,意味着住宅品质可能会降低。业主应检查被更换的品牌与原合同约定的差别到底在哪,小心被更换的建材产品档次下降。
记者:京贸国际公寓也是精装房,一期成功交房是如何做到的?有什么秘诀可以供其他开发商借鉴?
李爽:没有秘诀。“精装修”作为房屋的一个概念,其标准是难以量化的,它是房屋的一种附加值和外延要素,目前,政府很难作出强行规定,一切取决于开发商的实力和高度的自律性、自觉性,好的开发商能做到真正的精装修,而不是借精装修之名变相地算计消费者。
[李爽简介]
很多人都说,她是京城房地产业内一股清新的风。这样说,并不是因为她漂亮、年轻,而是因为她的成熟、稳健。
虽然是法律专业毕业,但她现在却是天旭达地产的副总;她主持开发的京贸国际公寓虽然不大,但却是2001年“中国房地产成功经营模式典范”;虽然在京城众多地产大鳄中,天旭达的项目并不多,但其名气却是扶摇直上……这一切的操盘手竟是一个年仅三十岁的美女——李爽。
房地产是我最现实的选择
记者:作为一个职业女性,是什么原因让你从事房地产这个行业呢?
李爽:房地产是最现实的一个行业,只要努力立即就会有回报。房地产行业对比其他行业来说有一定的特殊性,投资回报是相当快的。不像其他许多行业需要很长时间的投资才能看到回报。另外,房地产行业涉及的东西非常多,因此也非常具有挑战性。我喜欢这种具有挑战性的工作,这样也能让我尽快成熟起来。基于这两点我选择了房地产业。
记者:如果不作地产了,可能从事什么行业?
李爽:现在还没想过。
记者:你从事房地产行业最大的压力是什么?
李爽:这个怎么说呢?在面临每件事情之前都是有压力的,当解决这件事的时候压力也就成了动力。如果真要说一件事情的话,应该是每次项目运作之前。那种茫目的感觉真的让人觉得压力大得支撑不住。这时候,我往往是看看别人的成功经验,多多听取一些意见。采取这种拿来主义,然后再加上自己的一些东西进行变革,这样就会有头绪了。最后,作出决定就要一鼓作气,把它做好。这样就会取得最后的胜利。