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据最新消息,被誉为“中国房地产市场与美国资本市场对接良机”的首届中美房地产高峰会将于2003年4月3日~5日在美国纽约召开。本次高峰会旨在介绍中国城市的投资环境和引入美国金融资本的渠道,借鉴美国领先经验,共同开发与把握中国和美国市场的商业机会。据报道,此次高峰会,已在美国主流社会引起极大的关注。不久前,首创集团与2001年全球500强排名第24位的荷兰国际集团INGGROUP共同合资成立了“中国房地产开发基金”,这是全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金。
中国加入WTO后,在建设领域,将进一步扩大对外开放。在房地产业,除高档房地产项目高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等不允许外商独资外,其他房地产项目没有限制。综上所述,我们不难想象,中国房地产市场一股强大的“外资旋风”早已蓄势待发。
港资地产商抢先一步
目前投资国内房地产开发的多以港商为主,当大多数人还在观望迟疑的时候,港资地产商早就抢先一步,投身内地的高端房地产市场。而欧美外商由于深知中国房地产市场发展快、获利低的情况,目前集中投资在国内房地产最弱的建筑设计及中介服务上。
国内房地产业界人士表示,由于之前投资房地产开发的港商亏损累累,在中国入世后,港商卷土重来的方式大多数采取与内地房地产商合作的方式,欧美大型房地产开发商在入世后进驻中国市场,他们资金把注的动向,将会使中国房地产市场产生巨变。
港商由于地利之便,集中投资内地房地产的开发,在投资额上也独占鳌头。目前港商投资北京房地产业建设项目已达411个,合同外资达88.7亿美元,分别占全市外商投资房地产业72.2%和72.3%。
香港业内人士表示,香港地产商积极开拓国内市场,主要是因为本地市场疲弱,内地发展大多是分期兴建,地价、投资成本及风险相对较低等,从而加速了香港发展商进军内地地产市场的步伐。在先行者的丰厚回报以及一系列利好政策和市场因素的激励下,当前香港大小地产商已经掀起投资上海房地产业的又一波热潮。
有别于港商热衷房地产开发,欧美外商深知目前中国房地产开发市场处于大型国企垄断局面。所以发达国家的投资商进入中国房地产市场相当谨慎。
据统计,目前全球最大的225家国际工程承包公司中,已有140家在中国有业务。中国已批准了120多家中外合作和合营的建筑工程设计事务所。许多中国主要城市的标志性建筑不少出自国外建筑师之手,仅以北京为例,市场上的住宅房有10%以上为外商设计。
据了解,中国房地产开发基金的主要股东是来自欧美、东南亚、香港和台湾地区的大型房地产企业和金融企业,首创集团是这个基金的策略性伙伴。事实表明,房地产业对于外资的诱惑越来越大。根据相关预测,未来5年内,内地房地产开发投资将达3580亿元人民币,平均年增长率达到7%。而住宅项目25%的边际利润率也是吸引外资眼球的另一重要原因。
据房地产业界人士介绍,海外的投资载体进入中国,一般会带来75%~95%的资金,本地公司以各种方式出资5%~25%共同成立项目公司,然后一起开发地块。目前,麦格理银行、Hines、荷兰ING集团等海外基金组织正在中国的房地产开发市场上进行投资,而这些西方投资者的投资会集中在北京和上海这两个城市。外资抢注的动向已使内地房地产市场悄然生变。目前,有外资参与的房地产企业多达5000家,占全国房地产开发企业总数的20%。
外资“摸着石头过河”
尽管目前内地市场具有强大的诱惑力,但境外投资者依然理性地看待内地房地产业的市场风险,近年来,除上海等少数城市外,外资房地产企业在我国的投资规模基本上处于原地踏步甚至逐步萎缩的状况。可以说,外商在内地房地产市场的投资仍处于“摸着石头过河”阶段。而市场结构不合理、运作不规范是其最大的障碍。
业内人士指出,目前内地房地产市场存在的偏重一级市场的新项目开发、二级市场不完善、交易过程冗长、市场中介欠缺、交易信息不透明,以及融资困难、物业质量偏低等弊端都加大了境外资金的投资风险。
任志强在一次中国住宅产业商会香港分会的交流会上提出,资金出境问题也是影响外资在投资中国房地产时犹豫不定的重要因素。因为从现在内地的情况来看,资金出境仍然存在很多困难,而对于外资来说,能不能把利润转移回本土是其首要考虑的问题。另一方面,汇兑风险和税收风险也有可能让这种投资“缩水”,影响投资利润。
也正是因为这些原因,香港大的房地产商在内地的投资大多是不赚钱的,而欧美国家的投资商进入内地房地产市场就相当谨慎,主要以内地最缺乏的建筑设计为主。
专家指出,根据世贸组织协议,中国政府3年内允许外商成立独资企业,合资合作企业在3年内开始享受国民待遇,届时,市场公开、公平,制度规范、透明,那种靠关系得到的税费减免、低价土地、优质地块的优先取得权等等将不复存在,欧美资金进入房地产开发领域的步伐可能会提速,外资在内地房地产业“摸着石头过河”的局面将会得到很大改善。
外资促进地产业升级
值得注意的是,外资不会携资金“单枪匹马”进入内地房地产市场,而是要以强势的资金、技术、销售、物业管理“排阵入市”。而我国现有的两万多家房地产企业长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题,处于绝对劣势,缺乏竞争实力。同时,大量国有房地产企业还处于转制过程中,企业制度不健全,与市场经济的要求不相适应,其经受市场竞争、抗御市场风险的能力都无法与外资房地产企业相提并论。
外国金融机构的经营理念、服务意识和管理方式必将给我国的金融业带来巨大影响,而房地产业的发展离不开金融业的支持,目前,国内金融业的管理和服务水平低下更是让外资对内地房地产企业的冲击“雪上加霜”。“市场在新资金进入的冲击下肯定会重新划分,在这个过程中,只有体制比较市场化,业务比较专业化,开放意识比较强,管理比较规范,形象比较健康,并有一定品牌优势的企业将比较容易得到境外资金的支持”。业内人士指出,马太效应势必在外资涌入房地产市场中再度体现。
业内人士认为,企业的整合和资金渠道的扩充在某种程度上决定了房地产企业在这场优胜劣汰的竞争中能否脱颖而出,所以,国内众多的房地产企业应尽力加快现代企业制度建设进程,推进企业资产重组,加强企业管理,提高企业素质,以增强市场竞争力。
当然,外资进入房地产领域在带来冲击的同时,也会带来先进的观念和管理模式,剌激国内房地产开发企业通过使用先进技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本、提高产品品质,改变我国房地产业现有的普遍低效的经营状态,增强企业的竞争能力,生产出高水平的、更适合消费需求的房地产产品。而国外先进的房地产服务公司的进入必然会引发国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上的较大改变,提高房地产服务业的服务水准,进而提升房地产业产品的供给水平,实现产业升级。