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案例
张先生入住位于顶层的新房后,未经物业公司同意封了观景阳台并加了防护栏。物业公司根据《业主公约》中约定的“为维持小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得私自封闭观景阳台,不得在窗户上加装防护栏”的约定,要求他拆除,张先生认为这房子是自己的,这是自己应有权利范围内的事,拒不拆除,于是物业公司决定对张先生罚款1600元,张先生拒不缴纳,不得已,物业公司对他采取了断水断电的“制裁”措施。在此期间,因为物业公司在顶楼做了霓虹灯广告影响了张先生晚上休息,张先生便把霓虹灯的电源掐断了。最后,因双方纠纷无法解决,物业公司把张先生告上了法庭。
原告意见
物业公司提出的诉讼请求是:1、张先生拆除护栏并缴纳罚款;2、张先生以后不得再破坏楼顶广告牌,并赔偿因破坏广告牌给物业公司造成的损失;3、此案诉讼费用由张先生负担。
法院判决
法院经审理后判决:1、物业公司要求对张先生罚款的诉讼请求不予采纳;2、张先生拆除护栏;3、物业公司经业主委员会同意后可继续发布霓虹灯广告,收益由物业公司和全体业主共有,分给顶层业主的比例为1/3;4、此案诉讼费用由双方各自负担一半。
律师分析
从上述案情介绍可以看出,本案双方争议的焦点有两个:其一,《业主公约》是否对所有的业主都具有完全的约束力;其二,物业公司是否可以自主决定使用共用场地为其自身谋取利益。
解决上述两个问题的关键在于如何认识和理解业主、业主会、业主委员会应有的权利义务以及他们之间的关系。下面就结合2002年12月1日开始施行的《天津市物业管理条例》(以下简称“《管理条例》”)的相应规定进行简要分析:
首先,我们先来弄清物业都应当包括哪些具体内容。
根据《管理条例》第三条的规定,物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。所谓物业管理,也就是指全体业主对物业共同利益的维护和管理,由物业管理服务企业依照与业主或者业主会合同约定,为业主提供服务,对物业及其环境、秩序进行专业养护、维修和管理。那么,业主、业主会和业主委员会又应当如何定义,各自应有的权利义务以及这三者的关系又是如何呢。
根据《管理条例》的有关规定,业主是指物业的所有权人。业主主要享有业主会会议的表决权,有权推选业主代表、选举业主委员会成员,监督业主会、业主委员会、物业管理服务企业(即,俗称的物业公司)的工作以及其他权利。同时,业主也要遵守业主公约,遵守业主会通过的决议和物业管理制度;配合物业公司的相关管理活动。业主会是由同一个物业管理区域内的全体业主组成的,业主会是业主集体行使权力和维护全体业主合法权益的组织。业主会有权制定、修改业主会章程和业主公约,选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的活动;确定物业管理服务企业并监督他的活动,同时,业主会作出的决议必须经代表物业管理区域内二分之一以上投票数的业主通过。业主会的上述权利正是基于作为其成员的每个业主的权力而享有的。因此,业主会作出的决议,对物业管理区域内的全体业主具有约束力,主业会签订的物业管理服务合同,由全体业主共同承担民事责任。业主委员会则是业主会的办事机构,其成员从业主中选举产生。业主委员会应当执行业主会作出的决议,监督物业管理服务企业的管理服务活动,它有权根据业主会的决定,代表业主会签订、变更、解除物业管理服务合同。从上述分析我们可以看出,业主的权力源自对物业的所有权,而业主会的权力则来自全体业主权力的集合,业主会决议是全体业主意志的集中体现,业主委员会是业主会决议的执行机构。
因此,由全体业主组成的业主会所制定的《业主公约》对全体业主都具有约束力,任何业主违反《业主公约》的行为都将对全体业主的正当权益造成侵害。
其次,在物业管理中物业公司的权利义务有哪些,它又处于何种地位呢。
物业公司有权依照有关规定以及由业主会审定的物业管理服务合同的内容实施物业管理,收取物业管理服务费;对造成物业共用的部位、设施、设备损失的,代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失。同时,物业公司还应当履行物业管理服务合同,提供服务,接受业主、业主会和业主委员会的监督。物业公司的权利义务均源于物业管理服务合同中相关内容的规定,物业公司对任何物业设施、设备、场地的使用都应当是依照服务合同的规定或征得业主会或享有业主相应授权的业主委员会的同意后方可实施。同时,根据《管理条例》的规定,物业公司实行有偿服务,其收益应当来源于物业管理服务费、特约服务费和代办服务费等服务性收入。住宅小区的通道、楼顶等部位都属于小区的共用部位,应归全体业主共同享有。对于利用物业共用的部位、设施从事经营活动所取得的收益,物业公司只是代表业主会收取,该部分应当用于增加维修基金和改善共用的设施、设备,即归全体业主所共有,而不应归物业公司所有,物业公司只能从中获取业主会向其支付的相应管理费用。
综上所述,我们认为,法院对张先生违反《业主公约》私自加装护栏的行为不予支持的判决是正确的。但是,对于发布霓虹灯广告的收益,我们认为法院判决由物业公司和全体业主共有值得商榷,该收益应当为全体业主共有,物业公司所得费用应当是由业主会向其支付的对广告进行管理的管理费用。另外,由于前述广告的发布对顶层业主的生活影响较大,因此,在收益分配的比例上应当偏重于顶层业主。