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土地交易动态
2003年1-2月
1、住宅用地:
现象:近两个月来指数产生震荡,2月份住地指数比1月份下降4.2点,降幅为4.5%,创下近4个月以来的最低点。
分析:住地指数波动较大,主要由于中心城区2月份出让了5宗均位于河西区南部的住宅用地,面积超过207万平方米,占总成交量的82%。由于这些地块地价水平相对较低,所以当月住地指数有些下降。但这也表明,海河开发改造工程的进一步开展,对居住区的外延作用正在逐步显现。
2、商业用地:
现象:1、2月份交易指数强劲上升。1月份商业用地交易指数微升0.5点,2月份交易指数跳升5.1点,增幅为4.1%。
分析:海河沿岸住宅用地拆迁,转而发展商业,使得这些地区地价大幅上扬。而海河两岸综合开发改造规划控制范围由原来的24平方公里扩大到42平方公里,沿岸地区用于商业、娱乐和文化设施的用地将增加3倍以上,公共设施规划面积增加56.8%等变化,又直接带动了土地的升值。
海河开发总规划面积约为42平方公里,其中确定了30个具有开发潜力的地块。预计其拍卖总额可达160亿元,具体数字仍在测算,但其价格比开发前上涨十几到几十倍已是肯定的了。
对于这30块“金地”,天津市政府将对其实行封闭管理,其土地收益和其他收益都全部用于海河改造项目的开发建设。结合海河两岸基础设施改造建设周期,这30块土地将以招标、拍卖或挂牌的方式,在3到5年内出让全部可开发土地,并在推出成片开发地块的同时,相应将临河地块周围具有开发价值的一些小地块同步推出,以点带面,辐射出具备良好开发环境的区域,最终逐步形成海河两岸的经济带。
-影响持续20年
据天津市土地交易中心负责人介绍,海河开发对天津房地产业产生的影响将长达20年以上,并对天津今后的土地市场走势和格局带来巨大、深远的影响。
首先,海河两岸各类可开发用地的改造,特别是一些危陋平房的拆迁,迅速创造了市场的购买需求,将会刺激对房地产中、低档产品的需求和普通住宅开发用地需求的上升。同时,还将拉动天津市外环线周围各类交通、环境条件较好,适于“大盘开发”地块的升值。而海河两岸一些大型商贸、金融、办公、娱乐等公建项目的建设,将形成巨大的集聚效应,促使市场需求膨胀,土地迅速升值。
另外,受海河服务型经济带综合开发的带动,市区基准地价水平全面上升,特别是临近海河规划控制范围的土地受益程度尤为明显,使一些原先缺少开发价值的土地开始具有市场需求,这又在一定程度上增加土地供应,保证土地市场的持续发展。
-利好今年就能看见
土地价值的高低,除坐落位置外,区内市政公共配套的投入水平,也将直接决定地价的涨幅。海河工程高达数百亿的配套投入,不仅会增加房地产项目的附加值,同样也会使地价大幅上扬。
据了解,2003年天津市房地产开发项目的土地供应总量约为500万平方米。而按照海河两岸综合开发建设的总体部署,今年将全面开始进行起步工程的建设。在投资53亿元进行四路两桥一线基础设施建设的同时,开发项目占地面积约220万平方米,总拆迁量120万平方米。按规划实施建设后,可形成商贸设施300多万平方米,居住项目25万平方米,总建设投资将达到240亿元。
海河起步工程项目的开发用地占今年土地供应总量近一半的比例,海河开发地块对今年地价整体水平的影响也会十分明显。
据介绍,海河开发地块在实施拆迁的同时,又能创造出近250万平方米住宅的市场需求量,能使2003年天津市各类土地价格持续走强,为天津2003年房地产市场持续高速发展提供巨大的空间。
-五年内沿河开发占去大半
据市土地交易中心介绍,按照规划建设工作会议确定的房地产开发计划,今后5年内我市房地产开工面积要达到3600万平方米,预测土地供应总量应达到2400万平方米左右。而按照海河服务型经济带综合开发规划,市政府将在未来的3到5年内逐步将15平方公里可改造地块推向市场,规划新建设总建筑面积为1510万平方米。
海河服务型经济带综合开发项目用地占今后5年土地供应总量的60%,这将使天津市今后5年在土地供应、项目引进等方面向海河沿岸倾斜,各类人流、资金、技术向海河两岸集聚,从而使该地区的土地迅速升值,并带动全市地价水平的上升。据土地交易中心工作人员预测,未来海河地区的土地价格在现有基础上能够上升130%,更能使天津的基准地价水平提升30%左右。(孙思娜)