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-如何保证海河项目投资企业对工程的持续支撑能力?
-怎样确保新建商用项目的市场前景?
海河工程初步确定的30个可开发地块总面积为15平方公里,其中规划公建面积793万平方米。根据海河上游两岸规划四个段落的功能分布,沿岸将兴建一大批各种功能和类型的商住项目。据了解,目前已经有多家企业前来咨询有关海河项目的投资条件和规划情况,其中包括开发商、建筑单位、娱乐行业经营者以及其他企业。一时之间,海河工程带来的投资热潮使天津经济前景温度渐升。然而,面对眼前的投资热,政府有关部门的冷静态度与之形成了鲜明的对比。市有关部门负责人表示,海河项目引资意味着大批资金流和新鲜投资概念的进入,但同时也对宏观调控部门提出了严峻而现实的问题———如何保证海河项目投资企业对工程的持续支撑能力?怎样确保新建商用项目的市场前景?
新建项目启动金三成保底
对于建筑项目来说,其成功与否的标准除了知名度、销售额、使用寿命等条件外,最基础的问题就是要保证项目工程能够顺利地一盖到顶。如果不能保证项目的顺利建成,那么其他任何成绩也就都无从谈起了。
要建设和提高城市面貌,从建筑的完好性和层次水平上下手是最为直观的方法。为了避免项目停缓建等现象的发生,市有关部门对新建项目提出了更加明确的起步要求。于是,新建项目尤其是海河工程这样的重点大型工程的新建项目,就自然要面临提高门槛、以防万一的新局面。具体说来,就是要严格审查投资企业的资质、资产状况和项目规划设计方案。市建委有关负责人透露,今年以后启动的大型工程项目将加强项目资本金的管理,尤其是涉及海河开发的项目和高层建筑项目,投资商必须提供总投资额30%以上的项目启动资金,彻底杜绝“上马项目”的发生。
该负责人表示,项目资本金的管理需要建委、银行等有关部门联合进行管理。他说,投资方提供30%以上的启动资金,是指完全意义上的企业自有资金,不含贷款。这部分资金一经确认就必须作为该项目的专用资金,所有资金的支出都必须严格准确地说明其用途、数额、支出时间、去向等,并由银行出具相关有效证明,实施银行监控制度。
市建委房地产处有关负责人还表示,关于项目资金问题,建设和金融等部门正在进行深入的研究讨论。今年本市还将成立“海河开发公司”,负责运作海河工程项目的资金、招商、贷款、国内外融资等事项。具体的实施计划将于4、5月份出台。他说,成立这样一个机构,目的在于协调好海河工程的整体运作,不能对企业管得太死板,但对企业的后续资金状况也同样要进行监督跟踪。
建设通畅资金、定位最关键
治病先查因。解决和预防项目建设停滞或中断现象的出现,先要解决形成烂尾楼的两大因素,一是后续资金不到位,二是前期定位不准确,后续资金难以回收,投资方终止投资。
市建委房地产处有关负责人表示,以往本市个别项目曾出现停缓建现象,对市容和投资环境都有一些不利的影响。确切地讲,停缓建项目是指依法取得施工许可证后持续中止建设达6个月以上的在建建筑工程。目前本市市内六区共有已确定停缓建工程项目36个,坐落在海河沿岸及其辐射区内的就有7、8个,其中80%左右的项目都是由于资金和定位这两个因素造成的。
他说,要杜绝停缓建工程的发生,首先要严格控制投资方的资金担保能力。现存很多停缓建工程其实都是早年的“上马项目”,也就是那些项目投资巨大而自有资金不足10%甚至更少的项目。由于建筑市场中普遍存在施工方、建材商等垫资现象,此类项目的初期建设并不成问题,但施工过程中需要再次注入资金时,却很容易出现资金断流,使工程无法继续,也就形成了现在的停缓建工程,即所谓的“烂尾楼”。
此外,项目的市场定位是形成项目停缓建的根本原因。他说,烂尾楼项目主要集中在高层建筑,定位类型大多为写字楼,也有一些商业用途建筑。有些项目在前期市场定位时对市场的发展性需求没有做太多的考虑,建到一半才发现,项目日后的经营状况也许还不够回收自己的资金成本。于是,即使投资方手里还有资金,却已经陷入了一个投也不是、收也不是的尴尬境地。
那么,即将兴建大批高档写字楼项目的海河工程,其项目前景又将如何呢?
做熟市场海河前景有可为
就海河工程而言,把市场做熟,是做好经济开发和避免“烂尾”出现的最根本途径。天津市城市规划设计院副院长秦川表示,把握住海河工程的契机,让市场化的操作者用市场化的方式来运作,新建项目的生命力和延续力自然就会得到加强。
秦副院长表示,避免海河工程的烂尾,应当形成扩展城市知名度、吸引投资、拉动需求的良性循环。海河开发工程向全国乃至全球招标的举动,使海河的知名度扩展到国际化的水平,这项工程所面临的投资者范围也就从天津向着华北、中国、亚洲、世界一路扩展下去。如此一来,不但来投资建设的人多了,餐饮、娱乐、休闲、旅游等各类相关产业投资者也都将大批涌入,由此带动的商铺、写字楼等公建设施的租售需求也将大幅拉升。有了需求、有了建设投资者,海河两岸的公建项目已经和“烂尾”拉开了距离。
秦副院长说,海河工程给天津的经济发展明确了主题,增加了内涵,不仅能够吸引外来资金的投入、加大市场需求,还能够促使本市开发项目的理性化、成熟化和专业化的转变。他说,从前很多烂尾楼的形成都是项目规划开发缺乏步骤,一哄而上。海河开发已经开了个不错的头儿,将各区项目的开发权交给具有比较成熟的开发经验和销售理念的开发企业来操作,只要市场培育、策划定位、启动项目等环节能够有条不紊地进行,其市场前景还是大有可为的。(安元)