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2月18日,国土资源部发布今年45号文件,对别墅用地的供应叫停,包括TOWNHOUSE在内的别墅市场陡增变数。两年前,康城、亚运新新家园、龙山新新小镇、时代庄园、一栋洋房等首批TOWNHOUSE(俗称汤耗子)大举入市,业界惊呼楼市迎来“TOWNHOUSE年”。两年后的今天,已有约2000户业主入住TOWNHOUSE,成为首批“喝汤”的人,而一场关于TOWNHOUSE的反思也在业界悄然展开。
反思之一:封杀令带来的效应
国土资源部的封杀令对TOWNHOUSE市场带来多大影响?康城的开发商董青女士认为,这将取决于北京市房屋土地管理局如何转发这一政策。据了解,某些城市在转发国土资源部文件的时候,明确规定,容积率在0.5以下的别墅项目用地暂不供应。这样一来,对TOWNHOUSE市场反而影响不大,因为纯TOWNHOUSE社区的容积率通常都在0.5至0.65之间。董青的意见代表了目前京城楼市绝大多数业内人士的观点。
美林香槟小镇的开发商韩莉进一步分析,这一政策的出台,很可能对已经获批并上市的TOWNHOUSE是一大利好,因为新政策的实施,将使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态,其价格也有望持续上涨,一些客户有可能转头瞄向TOWNHOUSE市场。
有别于董青和韩莉的另一种声音是,45号文件不会对今后两年的楼市产生较大的影响,因为北京至今已经获批的别墅类用地数量已经足够多,这些地块在今后两年将陆续进入开发销售期。所以说,今后两年TOWNHOUSE市场仍将持续供销两旺的局面。
反思之二:容积率千万不能过高
两年前,距CBD10公里的康城率先举起TOWNHOUSE的大旗,并提出“TOWNHOUSE的十大标准”而一举成名,并以其100万平方米的规模成为北京至今为止最大的TOWNHOUSE项目。康城对TOWNHOUSE的贡献不仅在于首倡之功,更在于开发商对这种新型产品的苦心营造。
在反思TOWNHOUSE两年来的发展历程时,康城的开发商董青认为,绝对不能追求过高的容积率,必须给社区绿化留出足够的空间,以康城一期为例,开发商只在300亩土地上建了14万平方米房子,又用300亩土地进行园林景观的营造,其余的600亩地准备建设高尔夫学校与高尔夫球场。这样算下来,康城一期的容积率在0.3以下。
不可否认,某些TOWNHOUSE片面追求建筑面积,致使容积率超过0.7,令居住品质大打折扣。
反思之三:“模样”不能难看
通过两年来的市场预热,TOWNHOUSE这种产品已得到市场的认可。这种有天有地、前后花园的中端产品尤其深得中产阶层人群的青睐,而且入住TOWNHOUSE已越来越成为一种身份、一种品位和一种很前卫的生活方式的象征。
在对京城TOWNHOUSE产品进行深入研究后,董青认为,当前TOWNHOUSE产品的外立面形状与色彩均存在较大问题,尽管不要选用涂料来装饰外墙面,因为北京的风尘过大,涂料装饰的墙面将比较难以清理。
翡翠城的开发商说,TOWNHOUSE一定要注重外立面的活力与动感,千万要避免死板的“排排座”。因为TOWNHOUSE的购房人群多是受过高等教育的白领管理者。
反思之四:“数字化生存法则”
董青认为,TOWNHOUSE的面积应在170平方米到350平方米之间,总价在150万元以内为佳。康城二期正考虑推出总价在100万元左右、面积在180平方米左右的TOWNHOUSE。
宽HOUSE的开发商刘文杰也曾告诉记者,TOWNHOUSE这种产品的进深不可超过11米,否则灰色空间的增多将部分抵消TOWNHOUSE的优势。刘文杰认为,TOWNHOUSE合理尺度是提升居住品质与有效控制总价的“数字化生存法则”。
今年冒出来的TOWNHOUSE项目京城雅居的开发商说,TOWNHOUSE这种产品一定要注意面积尺度,最好别超过3层,否则,户内交通就会出问题。
反思之五:与市区的车程在30分钟
目前约有2000户业主入住TOWNHOUSE,其中康城400户、龙山新新小镇约100户、香山别墅100多户,慧谷根源70余户。在首批TOWNHOUSE纷纷入住之际,以翡翠城、宽TOWNHOUSE、美林香槟小镇等为第二阵营的TOWNHOUSE又开始强攻市场。
据了解,首批入住TOWNHOUSE的业主大多数是把TOWNHOUSE当做第一居所,其中有着国外生活经历的人占50%,有车族占100%,而且户均两辆车的家庭居多。但TOWNHOUSE的选址不能离城太远,与市区的车程应控制在30分钟以内。毕竟TOWNHOUSE属于第一居所。
反思之六:首要的是生活配套
在两年前,业内便有人士一针见血地指出,开发TOWNHOUSE这种产品更难的是开发商自己完成大量的市政配套,换言之,必须先有“TOWN”,然后再建“HOUSE”。纵然住宅本身十分出色,但生活所需的配套设施更加必不可少。因而,两年来,京城TOWNHOUSE项目或者选址在开发区或卫星城旁边,或自行投资兴建配套设施。康城便属于后者,开发商在建房之初,便投入巨资兴建了艺术会所、园林景观、交通路径、高尔夫练习场等设施。