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由于“经济适用房”推出以后,遭遇了种种“尴尬”,让“富人”分了“穷人”的“羹”。很多人建议,政府应把对“经济适用房”开发商的“暗补”,改为对中低收入人群住房补贴的“明补”。这项建议实质上是取消“经济适用房”,自然引来不少反对的声音。理由是“经济适用房”不但要解决中低收入者的住房问题,而且肩负着平抑房价的重任。
近年来一些地方商品房价格节节攀升,房价已经成为老百姓议论的热点。有关政府部门也高度关注这一问题,采取种种措施平抑房价,“经济适用房”政策是其中的一个手段。那么“经济适用房”能否平抑房价?取消福利分房以后,房子已经成为商品。在市场条件下,决定商品价格的因素有两个,一个是生产成本,一个是供求关系。目前,我国商品房价格居高不下,也正是由这两个因素决定的。
我国房地产行业技术水平普遍比较低,就是在房地产业较为发达的大城市,多数房地产建筑仍采用手工操作。技术水平低,生产效率自然就低,成本因此也就高。据有关资料显示,我国一个房地产项目从初始规划运作,到建设竣工并交付市场的时间,至少需要两年左右。在技术水平低下的时期,房地产业也不能形成规模,没有规模,就没有工业化的大生产,产品的成本就难以在短时期内降低,这是房价高的重要原因之一。
近一阶段以来,尽管各地商品房空置率攀升,但这是供需相对的结构性失衡,而不是绝对总量上供大于求。从需求总量上看,目前我国城镇化水平还不到40%。预计到2010年,城镇化水平将达到45%,城镇人口达到6.3亿。到2020年,城镇化水平将超过50%,城镇人口超过7.5亿,这将带来几十亿甚至上百亿平方米的住房需求,平均每年将达十多亿平方米。同时随着人民生活水平的提高,城镇居民改善居住条件的需求也将持续增长。而从供给上看,从1998年到2002年的5年间,全国城镇住宅竣工面积约34亿平方米,年均大约只有6亿平方米左右,这个数字与当前的年需求量相比,还有相当大的缺口。所以,在当前及今后的一段时间内,需求总量仍要明显高于供给总量。需求大于供给,是促进房价上升的另一个重要原因。
由此看来,“经济适用房”并不能平抑房价。“经济适用房”的开发建设要有计划,土地通过划拨,税费减免,同时对销售价格和开发利润进行限制,明显带着计划烙印。从理论上看,“经济适用房”和一般商品房在不同的层面上运行,它只能解决中低收入者的住房问题,而不能左右一般商品房的价格。从一些城市的实践上看,“经济适用房”也只是在统计数字上“平抑”了房价,而没有对一般商品房的价格产生太大影响。由于大量“经济适用房”上市,2002年北京商品住宅平均销售价格比2001年下降了249元,降到自1997年以来的最低点。然而在今年春季房展会上,除“郊区”几个项目价格较低外,其他都在5000元-7000元以上,三环及地理位置稍微好一点的仍在8000元-10000元以上,房价显然还是很高。
过高的房价是由市场决定的,平抑过高的房价也只能靠市场。提升产业技术,提高生产效率,实现规模化生产,以增加有效的市场供给总量,是平抑房价的根本手段。